La Ley revisada sobre Negocios Inmobiliarios acaba de ser aprobada por la Asamblea Nacional y entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2025, y se espera que resuelva muchas deficiencias de la Ley sobre Negocios Inmobiliarios de 2014.
Cabe destacar que esta nueva Ley se ha centrado en proteger los derechos de los compradores de futuras viviendas (también conocidas como viviendas “de papel”).
El inversor debe ser aprobado por el banco para emitir una garantía.
En concreto, en materia de garantías en la compraventa y arrendamiento-compra de futuras viviendas (artículo 26), esta ley establece que los inversores en proyectos inmobiliarios deberán obtener la aprobación bancaria para emitir garantías antes de vender o arrendar futuras viviendas.
En consecuencia, el banco garantizará las obligaciones financieras del inversor frente al comprador o arrendatario de la vivienda cuando el inversor no entregue la vivienda según lo comprometido en el contrato de compraventa o arrendamiento-compra de la futura vivienda.
En realidad, muchos inversores no entregan las casas a los clientes en el plazo comprometido, lo que genera frustración (Ilustración: Tran Khang).
Las obligaciones financieras del inversor con los clientes que compran o alquilan viviendas cuando el inversor no entrega la vivienda según lo comprometido con el cliente en el contrato de compra o alquiler con opción a compra de viviendas futuras incluyen la cantidad que el inversor ha recibido por adelantado del cliente y otras cantidades, si las hubiera.
El banco garante es responsable de emitir la carta de garantía.
El artículo 26 de esta ley también estipula que en caso de que el banco garante acuerde emitir una garantía al inversionista, el banco garante y el inversionista firmarán un acuerdo de garantía sobre el contenido especificado anteriormente.
Con base en el contrato de garantía firmado, el banco de garantía envía al inversionista del proyecto inmobiliario un compromiso escrito confirmando que emitirá una carta de garantía a todos los clientes que compren o alquilen-compren viviendas en el proyecto aprobado para la garantía del inversionista.
El inversor es responsable de enviar una copia de este documento de compromiso al cliente al momento de firmar un contrato de compra o arrendamiento-compra de una futura vivienda.
Además, al firmar un contrato de compra o arrendamiento de una futura vivienda, los clientes pueden elegir si desean o no contar con una garantía sobre las obligaciones financieras del inversor frente a ellos.
La negativa del cliente a garantizar las obligaciones financieras del inversor hacia él se pacta por escrito en el momento de la firma del contrato de compraventa o arrendamiento-compra de la futura vivienda.
El banco garante es el encargado de emitir una carta de garantía a los clientes que hayan firmado un contrato de compra o arrendamiento-compra de futura vivienda con el inversor de acuerdo a la normativa. Al mismo tiempo, el banco de garantías también lo envía al inversor para que éste lo pueda facilitar a cada cliente que haya firmado un contrato de compra, venta o alquiler-compra de una futura vivienda.
El inversor sólo recibirá el dinero cuando el cliente haya recibido la carta de garantía.
El alcance de la garantía, las condiciones requeridas para ejecutar la obligación de garantía, el contenido y la tarifa de garantía serán acordados por las partes, pero deben asegurar el cumplimiento de las responsabilidades del banco garante según lo prescrito en el artículo 26 de esta Ley y deben constar en el contrato de garantía firmado entre el banco garante y el inversionista del proyecto inmobiliario.
El inversor dejó el proyecto "en suspenso", lo que provocó muchas dificultades para los compradores de viviendas (Ilustración: Tran Khang)
El contrato de garantía firmado entre el banco de garantía y el inversor del proyecto y la carta de garantía emitida por el banco de garantía a los clientes que compren o alquilen viviendas futuras deben indicar específicamente el período de validez.
El inversor deberá entregar una carta de garantía al cliente dentro de los 10 días hábiles siguientes a la fecha de la firma del contrato de venta o arrendamiento con opción a compra de la futura vivienda u otro plazo convenido por las partes en el contrato de venta o arrendamiento con opción a compra de la futura vivienda.
El inversor sólo podrá recibir el pago de los clientes en virtud del contrato de compraventa o de arrendamiento con opción a compra de la futura vivienda después de haberlo entregado al cliente y de que el cliente haya recibido una carta de garantía del banco garante.
El banco garante es responsable de pagar en nombre del inversor.
En caso de que el inversionista no entregue la vivienda conforme a lo comprometido en el contrato de compraventa o arrendamiento con opción a compra sin cumplir o no cumplir totalmente las obligaciones financieras con el cliente previstas en el artículo 26 del presente Decreto.
Si el cliente lo solicita, el garante es responsable de cumplir con las obligaciones financieras con el cliente en nombre del inversor de acuerdo con el compromiso en la carta de garantía.
El banco garante debe ser responsable de cumplir con las obligaciones financieras con los clientes en nombre del inversor (Ilustración: Ha Phong).
Las garantías en la compraventa y arrendamiento-compra de viviendas futuras se instrumentan de conformidad con lo dispuesto en la ley sobre garantías bancarias.
Las disposiciones sobre garantías en la venta y arrendamiento con opción a compra de viviendas futuras del artículo 26 no se aplican a la venta y arrendamiento con opción a compra de viviendas sociales.
El Banco del Estado es el encargado de brindar orientación sobre garantías para la compraventa y arrendamiento de futuras viviendas.
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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