¿Cuánto debe ajustarse el tipo de interés de los préstamos para que el mercado inmobiliario se recupere?

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En la conferencia para evaluar la situación y eliminar las dificultades del mercado inmobiliario en la tarde del 3 de agosto, el vicegobernador del Banco Estatal de Vietnam (SBV), Dao Minh Tu, dijo que en los primeros 6 meses del año, el SBV ha ajustado continuamente las tasas de interés cuatro veces, con una reducción de 0,5-2,0%/año para todos los tipos. El tipo de interés medio de los bancos comerciales también disminuyó entre un 1,5 y un 2% según el tipo. Muchos bancos tienen préstamos preferenciales.

La tasa de interés del préstamo debe ser inferior al 10% anual

Sin embargo, según los expertos y las empresas, la actual reducción de los tipos de interés de los préstamos todavía no es suficiente.

Desde una perspectiva comercial, el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dijo que la reducción actual en las tasas de interés de los préstamos solo ha tenido un impacto parcial en la psicología y realmente no se ha convertido en una palanca para revivir el mercado inmobiliario.

La reducción actual solo es positiva para las unidades con deuda existente, que solicitan préstamos para reestructurar la deuda, pero para los nuevos inversores es prácticamente irrelevante. La mayoría de los grupos de inversión del mercado siguen esperando a que bajen los tipos de interés. Durante este período, muchas unidades priorizarán dedicar tiempo a completar los documentos legales , afirmó el Sr. Toan.

Sólo cuando el tipo de interés de los préstamos esté por debajo del 10% el mercado inmobiliario tendrá cambios positivos. (Ilustración)

Según el Sr. Pham Anh Khoi, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), el cuadro de tasas de interés es el factor decisivo para que el flujo de efectivo regrese o no al mercado inmobiliario. Si esta cifra sigue siendo alta, será perjudicial para el mercado.

Si el tipo de interés de los préstamos se mantiene solo en torno al 12-13 % anual, es probable que el flujo de caja se estanque. Los titulares de efectivo conservarán el dinero temporalmente para observar y esperar, en lugar de invertirlo en el mercado. Cuando el tipo de interés de los préstamos vuelva a situarse en torno al 8-9 %, el mercado inmobiliario reaccionará positivamente, ya que este es el umbral que los inversores pueden tolerar al solicitar préstamos , afirmó el Sr. Khoi.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Tu Minh, presidente de IMG Investment Joint Stock Company, también recomendó reducir la tasa de interés de mediano plazo a alrededor del 8,5% más o menos como hace dos años.

Según el Sr. Minh, los tipos de interés a medio plazo en Vietnam siguen siendo bastante altos, hace 5-6 meses rondaban el 12-14%, las empresas no quieren pedir prestado, no se atreven a pedir prestado y muchos clientes ponen su dinero en otros campos en lugar de elegir bienes raíces.

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services JSC, comentó que las tasas de interés de entrada han disminuido mucho, pero las tasas de interés de salida y de préstamos no han disminuido mucho. Los compradores de viviendas todavía pagan tasas de interés del 11-12%, lo que hace realmente difícil aumentar la liquidez inmobiliaria. Las tasas de préstamo deben caer por debajo del 10% para que el mercado tenga un impacto más pronunciado.

Para las empresas inmobiliarias, el problema de las altas tasas de interés afectará los costos. Las empresas con proyectos buscan vender a precios razonables y económicos, pero los costos de los insumos, especialmente los intereses, siguen siendo altos, y costos como los de los materiales de construcción y la mano de obra no disminuyen, lo que eleva el precio de la vivienda. Cuando el precio de venta es alto, la liquidez es deficiente, analizó el Sr. Quyet.

Por lo tanto, según el Sr. Quyet, el tipo de interés de los préstamos comerciales debería reducirse al 9-10% para que las empresas puedan respirar más tranquilas. En ese momento, habrá fuentes de bienes que saldrán al mercado a mejores precios.

En cuanto a los compradores de vivienda, la tasa de interés deseada que están dispuestos a pedir prestada es inferior al 8% anual.

Específicamente, una encuesta reciente de Batdongsan.com.vn mostró que al discutir las expectativas sobre las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en 2023-2024, alrededor del 44% de los encuestados dijo que una tasa de interés de los préstamos hipotecarios por debajo del 8% es razonable para administrar sus finanzas y esperan que las tasas de interés bajen a este nivel en 2024.

Además, el 33% de los compradores de viviendas aceptan préstamos si la tasa de interés oscila entre el 8 y el 10%, y solo alrededor del 14% está de acuerdo con una tasa de interés del 10 al 13%.

Según el Sr. Le Bao Long, director de estrategia de Batdongsan.com.vn, la razón por la que muchos compradores de viviendas no se atreven a utilizar con audacia el apalancamiento financiero es porque están preocupados por las dificultades económicas, los trabajos inestables y los ingresos inciertos, que los presionan y les impiden afrontar los pagos de intereses.

La mayoría de las familias con ingresos inferiores a 40 millones de VND al mes solo pueden gastar un máximo de 20 millones de VND o menos para comprar bienes raíces cada mes. El grupo con ingresos superiores a 40 millones de VND al mes solo puede asumir el costo de pagar préstamos hipotecarios fijos mensuales que no superen los 30 millones de VND. Para el grupo de clientes de bajos ingresos, con ingresos inferiores a 20 millones de VND al mes, esta cifra se sitúa entre 8 y 10 millones de VND como máximo , comentó el Sr. Long.

El Primer Ministro ordenó al Banco Estatal realizar una revisión para que empresas y particulares puedan acceder a capital crediticio.

Al concluir la conferencia para evaluar la situación y eliminar las dificultades del mercado inmobiliario en la tarde del 3 de agosto, el Primer Ministro Pham Minh Chinh ordenó al Banco Estatal de Vietnam que revise los préstamos de crédito a las empresas inmobiliarias y encuentre soluciones apropiadas y efectivas para que las empresas y los compradores de viviendas accedan a capital crediticio. Debemos unirnos para eliminar las dificultades y los obstáculos para que el mercado inmobiliario pueda desarrollarse de manera estable, segura, saludable, eficaz y sostenible.

El primer ministro Pham Minh Chinh pronunció un discurso de clausura en la conferencia. (Foto: VGP/Nhat Bac).

El Primer Ministro enfatizó que es necesario reestructurar adecuadamente los segmentos inmobiliarios, prestando atención a la vivienda social, la vivienda de los trabajadores y la vivienda para las personas de ingresos medios. Para promover la vivienda social, la vivienda obrera y la renovación de viviendas antiguas, los líderes de las provincias y las ciudades deben centrarse en este trabajo, llevarlo a cabo de manera sustancial, efectiva y no de manera formal.

" El Banco del Estado continúa revisando el crédito crediticio a las empresas inmobiliarias; tiene soluciones apropiadas y efectivas para que las empresas, proyectos inmobiliarios y compradores de viviendas accedan al capital crediticio de manera más conveniente, tanto creando conveniencia y apoyando a las empresas como controlando los riesgos, contribuyendo a eliminar dificultades, promoviendo el desarrollo de un mercado inmobiliario seguro, saludable, efectivo y sostenible, especialmente considerando muy específicamente los préstamos a proyectos que están a punto de completarse", dijo el Primer Ministro.

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