¿Cuánto debe ajustarse el tipo de interés de los préstamos para que el mercado inmobiliario se recupere?

En la conferencia para evaluar la situación y eliminar las dificultades del mercado inmobiliario en la tarde del 3 de agosto, el vicegobernador del Banco Estatal de Vietnam (SBV), Dao Minh Tu, dijo que en los primeros 6 meses del año, el SBV ha ajustado continuamente las tasas de interés cuatro veces, con una reducción de 0,5-2,0%/año para todos los tipos. El tipo de interés medio de los bancos comerciales también disminuyó entre un 1,5 y un 2% según el tipo. Muchos bancos tienen préstamos preferenciales.

La tasa de interés del préstamo debe ser inferior al 10 % anual.

Sin embargo, según los expertos y las empresas, la actual reducción de los tipos de interés de los préstamos aún no es suficiente.

Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dijo que la reducción actual en las tasas de interés de los préstamos solo ha tenido un impacto parcial en la psicología y realmente no se ha convertido en una palanca para reactivar el mercado inmobiliario.

“ La reducción actual sólo tiene un significado positivo para las entidades con deuda existente, que piden prestado para reestructurar la deuda, pero para los nuevos prestatarios inversores casi no tiene ningún significado. La mayoría de los grupos de inversión en el mercado todavía están esperando que las tasas de interés se enfríen. Durante este período, muchas unidades priorizarán dedicar tiempo a completar documentos legales ", dijo el Sr. Toan.

Sólo cuando el tipo de interés de los préstamos esté por debajo del 10% el mercado inmobiliario tendrá cambios positivos. (Ilustración)

Según el Sr. Pham Anh Khoi, miembro del Grupo de Trabajo de Investigación de Mercado de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam (VARS), el gráfico de la tasa de interés es el factor decisivo para que el flujo de caja regrese o no al mercado inmobiliario. Si esta cifra sigue siendo alta, será perjudicial para el mercado.

" Si el tipo de interés de los préstamos se mantiene en torno al 12-13% anual, es probable que el flujo de caja se mantenga estancado. Los titulares de efectivo conservarán temporalmente el dinero para observar y esperar, en lugar de moverlo al mercado. Cuando el tipo de interés de los préstamos vuelva a situarse en torno al 8-9%, el mercado inmobiliario reaccionará positivamente, porque este es el umbral que los inversores pueden tolerar a la hora de pedir préstamos ", afirma Khoi.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Tu Minh, presidente de IMG Investment Joint Stock Company, también recomendó reducir la tasa de interés a mediano plazo a alrededor del 8,5% más o menos como hace dos años.

Según el Sr. Minh, los tipos de interés a medio plazo en Vietnam siguen siendo bastante altos, hace 5-6 meses rondaban el 12-14%, las empresas no quieren endeudarse, no se atreven a endeudarse y muchos clientes invierten su dinero en otros campos en lugar de elegir el sector inmobiliario.

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services JSC, comentó que las tasas de interés de entrada han disminuido mucho, pero las tasas de interés de salida y de préstamos no han disminuido mucho. Los compradores de viviendas todavía pagan tasas de interés del 11-12%, lo que hace realmente difícil aumentar la liquidez inmobiliaria. Las tasas de interés deben caer por debajo del 10% para que el mercado tenga un impacto más pronunciado.

“ Para los negocios inmobiliarios, las altas tasas de interés afectarán los costos. Las empresas con proyectos quieren vender a precios razonables y baratos, pero los costos de los insumos, especialmente los costos de intereses, siguen siendo altos, y costos como los materiales de construcción y la mano de obra no disminuyen, lo que obliga a que el precio de la vivienda sea alto. "Cuando el precio de venta es alto, la liquidez no es buena", analizó Quyet.

Por ello, según Quyet, el tipo de interés de los préstamos a empresas debería reducirse al 9-10% para que las empresas puedan "respirar" más tranquilas. En ese momento, habrá fuentes de bienes que se impulsarán al mercado a mejores precios.

En cuanto a los compradores de vivienda, la tasa de interés deseada que están dispuestos a pedir prestada es inferior al 8% anual.

En concreto, una encuesta reciente de Batdongsan.com.vn mostró que al discutir las expectativas sobre las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en 2023 - 2024, alrededor del 44% de los encuestados dijeron que una tasa de interés de los préstamos hipotecarios por debajo del 8% es razonable para administrar sus finanzas y esperan que las tasas de interés bajen a este nivel en 2024.

Además, el 33% de los compradores de viviendas aceptan préstamos si la tasa de interés oscila entre el 8 y el 10%, y solo alrededor del 14% está de acuerdo con una tasa de interés entre el 10 y el 13%.

Según el Sr. Le Bao Long, director de estrategia de Batdongsan.com.vn, la razón por la que muchos compradores de viviendas no se atreven a usar audazmente el apalancamiento financiero es porque están preocupados por las dificultades económicas, los trabajos inestables y los ingresos inciertos, que los presionan y les impiden afrontar los pagos de intereses.

“ La mayoría de las familias con ingresos inferiores a 40 millones de VND al mes solo pueden gastar un máximo de 20 millones de VND o menos para pagar la compra de bienes raíces cada mes. El grupo de personas con ingresos superiores a 40 millones de VND/mes solo puede aceptar pagos hipotecarios fijos mensuales que no excedan los 30 millones de VND. Para los clientes de bajos ingresos, por debajo de los 20 millones de VND al mes, esta cifra ronda los 8-10 millones de VND como máximo ", compartió el Sr. Long.

El Primer Ministro ordenó al Banco Estatal realizar revisiones para que empresas y personas puedan acceder a capital crediticio.

Al concluir la conferencia para evaluar la situación y eliminar las dificultades del mercado inmobiliario en la tarde del 3 de agosto, el Primer Ministro Pham Minh Chinh ordenó al Banco Estatal de Vietnam revisar los préstamos crediticios a las empresas inmobiliarias y encontrar soluciones apropiadas y efectivas para que las empresas y los compradores de viviendas accedan al capital crediticio. Debemos unirnos para eliminar las dificultades y obstáculos para que el mercado inmobiliario pueda desarrollarse de manera estable, segura, saludable, eficaz y sostenible.

El primer ministro Pham Minh Chinh pronunció un discurso de clausura en la conferencia. (Foto: VGP/Nhat Bac).

El Primer Ministro enfatizó que es necesario reestructurar adecuadamente los segmentos inmobiliarios, prestando atención a la vivienda social, la vivienda para trabajadores y la vivienda para personas de ingresos medios. Para promover la vivienda social, la vivienda obrera y la renovación de apartamentos antiguos, los líderes de las provincias y las ciudades deben centrarse en este trabajo, llevarlo a cabo de manera sustancial, efectiva y no en la formalidad.

" El Banco del Estado continúa revisando el otorgamiento de créditos a las empresas inmobiliarias; tiene soluciones adecuadas y efectivas para que las empresas, proyectos inmobiliarios y compradores de viviendas accedan al capital crediticio de manera más conveniente, tanto creando conveniencia como apoyando a las empresas y controlando los riesgos, contribuyendo a eliminar las dificultades, promoviendo el desarrollo de un mercado inmobiliario seguro, saludable, efectivo y sostenible, considerando especialmente de manera muy específica los préstamos a proyectos que están a punto de completarse", dijo el Primer Ministro.

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