Eliminando obstáculos para bonos y bienes inmuebles.

En su informe publicado recientemente sobre el mercado inmobiliario y de la vivienda, el Ministerio de Construcción indicó que las empresas inmobiliarias enfrentan numerosas dificultades. En particular, el número de empresas inmobiliarias que se declararon en quiebra o disolución en 2022 aumentó un 38,7 % en comparación con 2021.

Las dificultades se acumularon sobre otras dificultades.

Esta agencia evaluó el 2022 como un año difícil para las empresas del sector inmobiliario, ya que algunas redujeron su plantilla hasta en un 50% para afrontar las dificultades. Las principales razones fueron las dificultades para acceder al crédito, emitir bonos y captar capital de los clientes, lo que provocó que muchas empresas carecieran de capital y tuvieran que retrasar o suspender temporalmente la ejecución de proyectos.

Además, el aumento de las tasas de interés de los préstamos, los tipos de cambio, los precios de los combustibles y los materiales de construcción ha provocado un aumento de los costos empresariales, lo que afecta sus operaciones. La dificultad de los clientes para acceder a préstamos bancarios para la compra de bienes raíces también afecta indirectamente la liquidez de los productos y proyectos inmobiliarios; las empresas no pueden vender sus productos para recuperar capital y reinvertirlo.

Además, desde finales de 2022 hasta la actualidad, algunas empresas también se han enfrentado a presiones para reembolsar los bonos a los inversores antes de lo previsto debido a diversas razones, incluidos cambios en las políticas que controlan la emisión de bonos corporativos.

Según un informe sobre el mercado de bonos vietnamita elaborado por la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA), el volumen total de emisiones de bonos corporativos el año pasado alcanzó los 255.163 billones de VND, lo que representa una disminución del 66 % con respecto al año anterior. El valor de las emisiones de la mayoría de los sectores en 2022 disminuyó en comparación con el año anterior; en particular, la emisión de bonos de las empresas inmobiliarias disminuyó hasta un 80,8 % interanual debido a diversos factores macroeconómicos desfavorables.

Las dificultades para acceder al capital han afectado significativamente la compraventa de inmuebles. (Foto: TAN THANH)

Mientras tanto, las empresas tuvieron que recomprar bonos por un valor de hasta 210.830 billones de VND antes de lo previsto, un aumento del 46% en comparación con 2021. De esta cantidad, el sector inmobiliario recompró aproximadamente 35.400 billones de VND. Esto significa que el capital para el sector inmobiliario no solo se está ajustando, sino que también se está reduciendo significativamente en comparación con antes, lo que provoca que muchas empresas del sector se enfrenten a dificultades aún mayores. Una serie de anuncios recientes de pérdidas por parte de empresas demuestra esta dificultad, como Phat Dat Real Estate, que perdió casi 230.000 millones de VND en el último trimestre de 2022, Cen Land, que también informó una pérdida neta de 58.600 millones de VND en el cuarto trimestre de 2022, y Dat Xanh Group, que perdió más de 400.000 millones de VND... Muchas otras grandes empresas también experimentaron fuertes caídas en ingresos y beneficios.

El presidente del consejo de administración de una inmobiliaria con una deuda pendiente de bonos superior a los 200 mil millones de VND declaró que su empresa ha aceptado pérdidas y dificultades para reorganizar su cartera de inversiones y vender proyectos para escapar del ciclo de deuda y pago de intereses. Sin embargo, encontrar socios para vender en estos momentos es extremadamente difícil, ya que la mayoría de las inmobiliarias se están quedando sin capital y todos los activos son difíciles de vender, no solo los inmuebles.

"La restricción del mercado de bonos corporativos nos tomó por sorpresa de forma demasiado rápida y abrupta. Lo que nos preocupa ahora mismo es cómo encontrar capital para implementar nuestros proyectos, mientras que muchas políticas y procedimientos relacionados aún están pendientes de resolución. Por lo tanto, necesitamos que el gobierno encuentre rápidamente maneras de eliminar los obstáculos políticos para apoyar a las empresas en la implementación de sus proyectos", compartió esta persona.

Muchas soluciones para superar el problema.

En una entrevista con un reportero del periódico Nguoi Lao Dong, el Dr. Nguyen Huu Huan, de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el mercado inmobiliario enfrenta dificultades tanto en la entrada como en la salida, especialmente debido al estricto control de capital. Por lo tanto, para aliviar las restricciones de capital en este mercado, el Banco Estatal de Vietnam debe implementar políticas que indiquen claramente su apoyo, incluyendo cierto nivel de apoyo crediticio a corto plazo, para rescatar la liquidez de las empresas inmobiliarias.

Dado que las dificultades con los bonos corporativos no se pueden resolver de la noche a la mañana, las empresas inmobiliarias necesitan con urgencia capital circulante para continuar con los proyectos inconclusos. Las empresas pueden buscar otras fuentes de capital, como préstamos extranjeros, pero se enfrentarán a riesgos cambiarios, ya que deben endeudarse en dólares estadounidenses y no todas cumplen las condiciones para captar capital internacional. Por lo tanto, a corto plazo, el capital crediticio sigue siendo necesario para soportar la carga y contribuir a la recuperación de las empresas inmobiliarias, afirmó el Dr. Nguyen Huu Huan.

Según el Dr. Nguyen Huu Huan, no solo las empresas inmobiliarias enfrentan dificultades para acceder al crédito, sino que los clientes particulares que solicitan préstamos para comprar viviendas para vivir o invertir también tienen acceso restringido al capital o se enfrentan a altas tasas de interés, de entre el 15 % y el 16 % anual. Por lo tanto, se necesitan soluciones para estabilizar o reducir las tasas de interés de los préstamos lo antes posible.

En cuanto a las soluciones al problema de los bonos corporativos, el Dr. Le Dat Chi, subdirector del Departamento de Finanzas Corporativas de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, considera que es necesario reconocerlos como un importante canal de movilización de capital para las empresas, además del crédito bancario. Por lo tanto, se deben tomar medidas para organizar y gestionar el mercado de bonos corporativos, de la misma manera que los bancos deben cumplir con las regulaciones crediticias para proteger a los depositantes.

Mientras tanto, el experto en finanzas y valores Lam Minh Chanh cree que el mercado de bonos corporativos ha provocado recientemente la pérdida de confianza de muchos inversores y su incapacidad para volver a participar. Para recuperar el importante papel de los bonos corporativos, es necesario garantizar las siguientes condiciones:

En primer lugar, y lo más importante, todos los bonos corporativos deben contar con una calificación crediticia otorgada por agencias de calificación crediticia de prestigio. Esto permitirá a los inversores comprender el nivel de riesgo de cada tipo de bono corporativo. En segundo lugar, los organismos reguladores deben controlar estrictamente la distribución de bonos. No se debe aprovechar ninguna laguna legal para distribuir bonos emitidos por entidades privadas al público. En tercer lugar, solo quienes tengan licencia de corretaje de valores deberían poder asesorar y vender bonos a los inversores. Evite que personas no cualificadas, como empleados bancarios, asesoren sobre la venta de bonos.

En cuarto lugar, los profesionales de la venta y la consultoría de bonos deben seguir un proceso de consulta detallado y riguroso para garantizar que los inversores comprendan claramente en qué bonos corporativos están invirtiendo y los riesgos potenciales asociados. "Si se implementan estas medidas, los bonos corporativos se recuperarán gradualmente y se desarrollarán con fuerza, convirtiéndose en un canal para proporcionar capital a las empresas, especialmente a las inmobiliarias", enfatizó el experto Lam Minh Chanh.

Desde la perspectiva de la agencia reguladora, el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de Vivienda - Ministerio de Construcción, dijo que el Ministerio de Construcción ha propuesto al Ministerio de Finanzas presentar al Gobierno enmiendas y adiciones al Decreto 65/2022/ND-CP que regula la oferta y negociación de bonos corporativos privados en el mercado interno y la oferta de bonos corporativos en el mercado internacional; para fortalecer la orientación y dirección sobre la oferta y negociación de bonos corporativos en el mercado interno y la oferta de bonos corporativos en el mercado internacional de conformidad con la ley; y para controlar las actividades de captación de capital de las empresas inmobiliarias en el mercado de valores, evitando la especulación, la manipulación y la inflación de precios.

El Ministerio de Construcción propone que el Banco Estatal de Vietnam considere y proponga un plan adecuado de gestión del límite de crédito para apoyar la economía; que oriente y guíe a las entidades crediticias para facilitar el acceso al crédito a empresas, compradores de vivienda e inversionistas. También solicita orientación y dirección para que las entidades crediticias presten y desembolsen fondos con celeridad a empresas y proyectos inmobiliarios elegibles, de conformidad con la ley; priorizando los préstamos a proyectos de vivienda social, viviendas para trabajadores, viviendas comerciales asequibles y otros tipos de bienes inmuebles destinados a fines productivos y de bienestar social con alta eficiencia y capacidad de pago.

Para las localidades, es necesario revisar y compilar una lista de proyectos de vivienda e inmobiliarios en sus áreas; evaluar específicamente las razones y causas de los proyectos que han recibido aprobación de inversión, pero no se han implementado o se han retrasado. Con base en esto, enfocarse en resolver las dificultades legales y procesales en la preparación de la inversión en proyectos de vivienda para aumentar la oferta en el mercado. Acelerar la reforma administrativa, evitando eludir responsabilidades o demoras en la resolución de los procedimientos para la implementación de proyectos inmobiliarios en la zona.

Estudiando la experiencia internacional

El Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor de Política Financiera y Monetaria Nacional, dijo que había estudiado a fondo 16 soluciones para rescatar el mercado inmobiliario de China y descubrió que Vietnam podría considerar aplicar 10 de ellas.

De hecho, ya hemos implementado algunas soluciones, como aplazamientos de impuestos y de deudas. También hemos asesorado al Ministerio de Construcción, al Ministerio de Hacienda y al Gobierno para que investiguen y encuentren enfoques adecuados a la situación actual del país.

Por ejemplo, las empresas deben aceptar descuentos para vender ciertos activos y así pagar sus deudas a tiempo; negociar extensiones de deuda con tenedores de bonos en circunstancias difíciles, lo cual está permitido por el Decreto 65. Intercambiar dinero por bienes, intercambiar bonos por bienes inmuebles: estas soluciones requieren la orientación del Estado para evitar posibles problemas legales. Las empresas pueden reestructurar su deuda, lo que significa que pueden emitir nuevos bonos para pagar deudas antiguas... —dijo el Sr. Luc—.

(*) Véase el periódico Nguoi Lao Dong de la edición del 30 de enero.

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm