Resolviendo dificultades en bonos y bienes inmuebles

En un informe sobre el mercado inmobiliario y de vivienda publicado recientemente, el Ministerio de Construcción dijo que los negocios inmobiliarios enfrentan muchas dificultades. En particular, el número de empresas inmobiliarias que se declararon en quiebra y disolución en 2022 aumentó un 38,7% en comparación con 2021.

Dificultad sobre dificultad

Esta agencia evaluó que 2022 es un año en el que las empresas que operan en el sector inmobiliario enfrentarán muchos desafíos, con algunas corporaciones reduciendo hasta el 50% de su fuerza laboral para hacer frente a las dificultades. La razón principal es la dificultad para acceder a préstamos de crédito, emitir bonos y movilizar capital de los clientes, lo que lleva a que muchas empresas, al carecer de capital, tengan que retrasar o suspender temporalmente la ejecución de proyectos.

Además, las tasas de interés de los préstamos, los tipos de cambio, los precios de la gasolina y los precios de los materiales de construcción han aumentado, lo que ha generado mayores costos comerciales y ha afectado las operaciones comerciales. El hecho de que los compradores de inmuebles tengan dificultades para acceder a préstamos bancarios también afecta indirectamente a la liquidez de los productos y proyectos inmobiliarios; Las empresas no pueden vender productos para recuperar capital y reinvertir.

Además, desde finales de 2022 hasta ahora, algunas empresas todavía están bajo presión para reembolsar anticipadamente los bonos a los inversores por muchas razones, incluidos los cambios en las políticas para controlar los bonos emitidos por las empresas.

Un informe sobre el mercado de bonos vietnamita elaborado por la Asociación del Mercado de Bonos de Vietnam (VBMA) muestra que el volumen total de emisión de bonos corporativos el año pasado alcanzó los 255.163 mil millones de VND, un 66% menos en comparación con el año anterior. El valor de emisión de la mayoría de los grupos industriales en 2022 disminuyó en comparación con el año anterior, en particular la emisión de bonos por parte de empresas inmobiliarias disminuyó un 80,8% en comparación con el mismo período en el contexto de muchos factores macroeconómicos desfavorables.

Las dificultades para obtener capital afectan gravemente la compraventa de bienes raíces. Foto: Tan Thanh

Mientras tanto, las empresas tuvieron que recomprar bonos por valor de hasta 210.830 millones de VND por adelantado, un 46% más en comparación con 2021. De los cuales, el grupo inmobiliario recompró alrededor de 35.400 millones de VND por adelantado. Esto significa que el capital para el sector inmobiliario no sólo es más escaso, sino que también se ha reducido significativamente en comparación con antes, lo que provoca que muchas empresas del sector caigan en una situación difícil. Una serie de empresas anunciaron recientemente pérdidas que muestran esta dificultad, como Phat Dat Real Estate perdió casi 230 mil millones de VND en el último trimestre de 2022, Cen Land también informó una pérdida después de impuestos en el cuarto trimestre de 2022 de hasta 58,6 mil millones de VND o Dat Xanh Group tuvo una pérdida neta de más de 400 mil millones de VND..., muchas otras grandes empresas también tuvieron fuertes caídas en ingresos y ganancias.

El presidente del consejo de administración de una empresa inmobiliaria con una deuda en bonos de más de 200 mil millones de VND dijo que su empresa ha aceptado "pérdidas y dolores" para reorganizar su cartera de inversiones, vender proyectos para escapar de la situación de deuda e intereses... pero encontrar socios a quienes vender durante este tiempo es extremadamente difícil, porque la mayoría de las empresas inmobiliarias han agotado sus fuentes de capital y cualquier activo es difícil de vender, no solo los bienes raíces.

El ajuste excesivo y repentino del mercado de bonos corporativos nos ha impedido reaccionar a tiempo. Lo que nos preocupa ahora es no saber cómo encontrar capital para implementar proyectos, mientras que muchas políticas relacionadas con los procedimientos no se han resuelto. Por lo tanto, necesitamos que el gobierno pronto tenga la manera de eliminar las políticas de apoyo a las empresas en la implementación de proyectos, afirmó.

Muchas soluciones

En declaraciones a los periodistas del periódico Lao Dong, el Dr. Nguyen Huu Huan, de la Universidad de Economía de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el mercado inmobiliario enfrenta dificultades tanto en la entrada como en la salida, especialmente las fuentes de capital están siendo estrictamente controladas. Por lo tanto, para resolver las dificultades de capital de este mercado, es necesario que la política del Banco Estatal se manifieste a través de mensajes específicos y apoyando en cierta medida el capital crediticio de corto plazo para ahorrar liquidez a las empresas inmobiliarias.

Dado que las dificultades de los bonos corporativos no se pueden resolver de la noche a la mañana, las empresas inmobiliarias necesitan urgentemente capital de trabajo para continuar con los proyectos inconclusos. Pueden buscar otras fuentes de capital, como préstamos extranjeros, pero se enfrentarán a riesgos cambiarios, ya que deben solicitar préstamos en dólares estadounidenses y no todas cumplen las condiciones para movilizar capital internacional. Por lo tanto, el problema a corto plazo sigue siendo la necesidad de capital crediticio para apoyar la recuperación de las empresas inmobiliarias, afirmó el Dr. Nguyen Huu Huan.

Según el Dr. Nguyen Huu Huan, no sólo el capital crediticio para empresas inmobiliarias enfrenta dificultades, sino también los clientes individuales que piden préstamos para comprar casas para vivir o invertir también tienen acceso limitado al capital o tienen tasas de interés altas de alrededor del 15%-16%/año. Por lo tanto, es necesario encontrar una solución para estabilizar o reducir los tipos de interés de los préstamos lo antes posible.

Respecto a la solución al problema de los bonos corporativos, el Dr. Le Dat Chi, subdirector de la Facultad de Finanzas Corporativas de la Universidad de Economía de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que es necesario reconocerlo como un importante canal de movilización de capital para las empresas, además del crédito bancario, a fin de tener medidas para organizar y gestionar el mercado de bonos corporativos de la misma manera que los bancos deben cumplir con las regulaciones crediticias para proteger a los depositantes.

Mientras tanto, el experto financiero y de valores Lam Minh Chanh dijo que la reciente caída del mercado de bonos corporativos ha provocado que muchos inversores pierdan la confianza y no tengan intención de participar nuevamente. Para restablecer el importante papel de los bonos corporativos, se deben garantizar las siguientes condiciones:

En primer lugar y lo más importante, todos los bonos corporativos deben contar con una calificación crediticia otorgada por organizaciones de calificación con buena reputación. En ese momento, los inversores conocerán el nivel de riesgo de cada tipo de bono corporativo. En segundo lugar, los reguladores necesitan controlar estrictamente la distribución de bonos. Evite absolutamente eludir la ley y distribuir bonos emitidos privadamente al público. En tercer lugar, sólo aquellos que poseen un certificado de corretaje de valores están autorizados a asesorar y vender bonos a los inversores. Evite los consejos de venta de bonos que le brinden personas no profesionales, como por ejemplo empleados bancarios.

En cuarto lugar, los consultores y vendedores de bonos deben seguir un proceso de consulta detallado y estricto para garantizar que los inversores comprendan claramente en qué bonos corporativos están invirtiendo y los riesgos potenciales de esos bonos corporativos. "Si logramos hacerlo, los bonos corporativos se recuperarán gradualmente y se desarrollarán con fuerza, convirtiéndose en un canal de suministro de capital para las empresas, especialmente las inmobiliarias", enfatizó el experto Lam Minh Chanh.

Desde la perspectiva del organismo de gestión, el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de Vivienda - Ministerio de Construcción, dijo que el Ministerio de Construcción ha propuesto al Ministerio de Finanzas que presente al Gobierno enmiendas y suplementos al Decreto 65/2022/ND-CP que regula la oferta y negociación de bonos corporativos individuales en el mercado interno y la oferta de bonos corporativos en el mercado internacional; Fortalecer la dirección y orientación sobre la oferta y negociación de bonos corporativos en el mercado interno y la oferta de bonos corporativos en el mercado internacional de conformidad con las normas legales; Controlar las actividades de movilización de capitales de las empresas inmobiliarias en el mercado de valores, evitar la especulación, la manipulación y la inflación de precios.

Con el Banco Estatal, el Ministerio de la Construcción se propuso considerar y proponer un plan adecuado de gestión del techo de crédito para apoyar la economía; Dirigir y orientar a las instituciones de crédito para crear condiciones para que las empresas, compradores de vivienda e inversionistas accedan a fuentes de crédito. Orientar y dirigir a las instituciones de crédito para que presten y desembolsen rápidamente a empresas calificadas y proyectos inmobiliarios de conformidad con las disposiciones de la ley; Priorizar el crédito a proyectos de vivienda social, viviendas para trabajadores, viviendas comerciales de bajo costo y otros tipos de inmuebles que sirvan a fines productivos y de seguridad social con alta eficiencia y capacidad de pago de deuda.

Para las localidades, es necesario revisar y realizar un listado de los proyectos de vivienda e inmobiliarios de la zona; Evaluar específicamente las razones y causas de los proyectos que han sido aprobados para inversión pero que no se han implementado o su implementación es lenta. Sobre esa base, se centrará en eliminar las dificultades y los problemas jurídicos y procesales para preparar la inversión en proyectos de vivienda para aumentar la oferta al mercado. Agilizar la reforma de los procedimientos administrativos, evitar eludir responsabilidades o demoras en la tramitación de trámites para la ejecución de proyectos inmobiliarios en la zona.

Experiencia internacional en investigación

El Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor de Política Financiera y Monetaria Nacional, dijo que había estudiado cuidadosamente 16 soluciones para rescatar el mercado inmobiliario de China y descubrió que Vietnam podría estudiar y aplicar 10 de ellas.

De hecho, hemos implementado algunas soluciones, como la postergación de impuestos y de deudas. También hemos consultado al Ministerio de Construcción, al Ministerio de Hacienda y al Gobierno para estudiar otras soluciones y encontrar una solución acorde a la situación actual del país.

Por ejemplo, las empresas deben aceptar descuentos para vender algunos activos con el fin de pagar sus deudas a tiempo; Negociar con tenedores de bonos para extender la deuda en circunstancias difíciles, lo cual está permitido por el Decreto 65. Intercambio de dinero por bienes, intercambio de bonos por bienes inmuebles, esta solución necesita ser guiada por el Estado para evitar problemas legales que puedan surgir. "A las empresas se les permite renovar deudas, lo que significa que se les permite emitir nuevos bonos para pagar deudas antiguas..." - dijo el Sr. Luc.

(*) Véase el periódico Lao Dong del 30 de enero.

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm