(Dan Tri) - Los expertos dicen que recientemente los precios de los apartamentos han aumentado continuamente, lo que ha provocado que las personas pospongan temporalmente sus planes de compra. Sin embargo, los precios de los apartamentos siguen aumentando a pesar de las dificultades en las transacciones.
Los compradores de viviendas luchan contra la tormenta de precios
Según una encuesta realizada por los periodistas de Dan Tri , durante el último mes, el precio de venta de apartamentos en Hanoi ha seguido manteniendo una tendencia al alza.
A mediados de octubre, una casa de 64 m2 con 2 dormitorios en el proyecto Vinhomes Smart City se anunció para la venta por aproximadamente 4.200 millones de VND. Hasta ahora, este apartamento ha seguido aumentando de precio hasta alcanzar los 4.600 millones de VND.
O en el proyecto Thang Long Número 1, un apartamento con una superficie de 87 metros cuadrados, diseñado con 2 dormitorios, fue anunciado para la venta a principios de octubre por 5,7 mil millones de VND. Sin embargo, hasta ahora, el precio de este apartamento ha aumentado a 6 mil millones de VND.
Según datos de una unidad de investigación, el precio de venta promedio de los apartamentos principales en todo el mercado de Hanoi ha aumentado significativamente, de 40 millones de VND/m2 a principios de 2022 a aproximadamente 72 millones de VND/m2 en el tercer trimestre de este año.
En particular, el precio promedio de los proyectos de nueva apertura en este trimestre alcanzó alrededor de 70 millones de VND/m2 (excluyendo IVA y tarifas de mantenimiento), porque la oferta de apartamentos de nueva apertura en el trimestre se registró principalmente en segmentos de alta gama y lujo, representando el 100% de la participación de mercado.
El Sr. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh), que necesita comprar una casa, dijo que durante los últimos tres meses su familia ha estado buscando continuamente muchos apartamentos en los distritos de Nam Tu Liem y Ha Dong. Con 3.000 millones de dongs, el señor Ngu planea comprar un apartamento de unos 65-70 m2, diseñado con dos dormitorios, pero cuanto más lo ve, más siente que está atrapado en una "matriz de precios de apartamentos".
"El mismo apartamento sin vender, pero el precio ofrecido por el propietario es más alto que antes. Por ejemplo, una casa con una superficie de 68 metros cuadrados en My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) se puso a la venta en septiembre por unos 3.300 millones de dongs. El propietario sigue ofreciendo esta casa a la venta por 3.700 millones de dongs", dijo. Mientras el precio de venta de los apartamentos seguía "bailando", el Sr. Ngu suspendió temporalmente su plan de comprar una casa y esperó hasta que el precio se enfriara.
O como dijo el Sr. Tran Van Cuong (de Bac Giang), durante los últimos dos meses su familia ha ido a ver casas en muchos proyectos de apartamentos en Hanoi. Sin embargo, el Sr. Cuong se sorprendió porque el precio de venta del apartamento ofrecido por el propietario aumentaba cada vez más rápidamente.
Algunas personas han abandonado sus planes de comprar una casa porque el precio de venta ha aumentado rápidamente (Ilustración: Tran Khang).
Hace 10 días, el Sr. Cuong recibió una cotización de 4.300 millones de VND por el propietario de un apartamento en el distrito de Hoang Mai (Hanoi) con una superficie de 72 metros cuadrados, diseñado con 2 dormitorios, equivalente a 60 millones de VND/metro cuadrado. Sin embargo, recientemente, el propietario de este apartamento informó al Sr. Cuong que el precio había aumentado a 4.700 millones de VND.
"El rápido aumento de los precios de los apartamentos me hace preguntarme si debería comprar ahora o esperar a que se estabilice. Si compro ahora, el precio podría volver a bajar, porque ya ha aumentado mucho antes. Si no compro, me temo que los precios de los apartamentos seguirán aumentando", dijo.
Según datos de una unidad de investigación de mercado, el precio medio de venta de apartamentos a nivel nacional en el primer trimestre de 2021 fue de 35 millones de VND/m2. Para el tercer trimestre de 2024, el precio de venta habrá aumentado a 51 millones de VND/m2. Así, en 4 años los precios de las viviendas han aumentado un 45%, lo que supone un incremento de más del 10% cada año.
¿Por qué los precios de los apartamentos están “calientes”?
El experto en bienes raíces Nguyen Quoc Anh dijo que hay muchas razones que conducen al fuerte aumento de precios en el segmento de apartamentos.
En primer lugar, el mercado inmobiliario es cíclico. En concreto, los precios de los apartamentos aumentaron debido a la propia naturaleza del mercado al encontrarse en fase de recuperación. Anteriormente, a mediados de 2024, esta unidad pronosticó la recuperación de cada tipo de inmueble, en la que el primer tipo en recuperarse serán los productos residenciales.
Después de atravesar un período difícil, el sentimiento de los inversores en el mercado inmobiliario es muy débil. Lo más temible a la hora de invertir no es la bajada del precio del inmueble sino el miedo a que el producto sea ilíquido. Por lo tanto, los inversores ahora buscan tipos de propiedades que tengan cierto estatus legal, flujo de caja y que al menos puedan alquilarse como apartamentos.
La segunda razón es que la oferta no ha satisfecho la demanda del mercado, mientras que la demanda es muy grande. Por ejemplo, en Hanoi se necesitan entre 100.000 y 170.000 apartamentos nuevos cada año, mientras que la oferta a principios de año solo alcanzaría para unos 30.000 apartamentos, y en 2023 para unos 10.000.
Al mismo tiempo, la densidad de población de las zonas urbanas es muy grande. Algunos países como Corea, China,... aunque tienen buenos sistemas de transporte, convenientes para viajar a todas las provincias y ciudades, la gente todavía vive y trabaja principalmente en las grandes ciudades. Vietnam no es una excepción. Comprar una casa en las grandes ciudades nunca ha sido fácil. A medida que se reúne más y más gente, es difícil que el nivel de precios baje.
Además, los productos inmobiliarios están cada vez más concentrados en segmentos de precios altos. La prueba es que a principios de 2020, el segmento de gama alta y superior (precio superior a 55 millones de VND/m2) solo representaba alrededor del 6% de la oferta total. En el tercer trimestre de este año, estos productos representaban alrededor del 60%.
Según el experto, en el contexto de baja oferta en el mercado, después de eliminar los problemas legales y lanzar los productos, los inversores se centran principalmente en el segmento medio y superior (precios superiores a 35 millones de VND/m2).
"Se necesita mucho tiempo para lanzar un proyecto, mientras que los precios del suelo siguen aumentando cada día, por lo que es lógico que los inversores decidan lanzar apartamentos a precios medios y superiores", explica Quoc Anh.
Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Duong Tam).
La tercera razón es la psicología del mercado. En concreto, cuando los precios de los apartamentos no han aumentado mucho, la gente tiende a esperar a que bajen los precios. Pero cuando vieron que el precio aumentó entre un 10 y un 20%, todos corrieron a comprar porque tenían miedo de que el precio siguiera aumentando. Esto supuso un golpe psicológico que hizo que el mercado se disparara nuevamente.
"De hecho, el mercado ha estado muy activo durante el último año. Por lo tanto, la razón también se debe a que la gente está bastante impaciente después de esperar a que bajen los precios de los apartamentos", concluyó Quoc Anh.
Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), evaluó que en el período reciente, los precios de los apartamentos han aumentado anormalmente, especialmente en Hanoi. Este fenómeno está ciertamente influenciado por grupos de interés mientras el contexto económico, el mercado y los ingresos de las personas aún no se han recuperado.
"Los precios de las viviendas están subiendo, pero no hay transacciones. Podría tratarse de una maniobra de un grupo inversor con intenciones poco claras", afirmó Dinh con franqueza.
Según él, estos grupos de interés son capaces de llevar a cabo maniobras inflacionarias basándose en el hecho de que la oferta de viviendas tiene problemas. En los últimos años, el mercado no ha tenido nuevos proyectos aprobados para licencias de inversión. Los proyectos en el mercado son en su mayoría proyectos antiguos y se compran y venden nuevamente. La oferta es deficiente y de mala calidad, la oferta para la población de bajos ingresos es muy escasa y la estructura del producto no es la adecuada.
Además, la mayor parte de la nueva oferta continúa terminándose con altos estándares y con altos costos de inversión y de terreno, y los inversores también esperan mayores ganancias que antes. Por lo tanto, es muy difícil que el nivel de precios de los apartamentos principales baje. El alto precio de los apartamentos en el mercado primario ha provocado un fuerte aumento de los precios en el mercado secundario.
Actualmente, la psicología de los compradores de vivienda ha disminuido gradualmente a medida que los precios de los apartamentos han aumentado continuamente desde principios de año.
Las transacciones de apartamentos se han desacelerado, pero se espera que sea difícil que disminuyan en el corto plazo (Foto: Tran Khang).
El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Property, dijo que recientemente los precios de los apartamentos sólo han aumentado a nivel local en Hanoi debido a la diferencia entre la oferta y la demanda. Hasta ahora, los precios de los apartamentos en Hanoi han superado el pico.
"Tengo un grupo de amigos que tienen ingresos altos, pero al mirar los precios actuales de los apartamentos, todos piensan que son demasiado altos, no guardan relación con el valor y son muy difíciles de acceder", dijo.
Los precios de los apartamentos son tan altos que muchas personas han pospuesto sus planes de comprar una casa, pensando que los precios no son razonables. Por lo tanto, la liquidez de las viviendas ha sido muy baja recientemente. El señor Toan pronostica que desde ahora hasta finales de año los precios de los apartamentos apenas aumentarán más. Sin embargo, también será muy difícil que los precios de los apartamentos bajen, salvo en el caso de quienes necesitan dinero para reducir el precio para vender rápidamente.
Nguyen Van Dinh afirmó que para reducir los precios de los apartamentos en Hanoi, es necesario realizar esfuerzos para acelerar el progreso de los proyectos de construcción de viviendas sociales. Regular proactivamente la oferta mediante el uso eficaz de herramientas de planificación, ajustando la planificación y asignando fondos adicionales de tierras limpias para ayudar a los inversores a implementar proyectos de vivienda social tan pronto como se establezca la planificación.
A largo plazo, para estabilizar los precios de los apartamentos en particular y de los productos de vivienda en general, es necesaria una fuerte participación del Estado. En particular, es necesario seguir impulsando el desarrollo de la infraestructura de transporte, acortando el tiempo de viaje desde las zonas satélite hasta el centro de la ciudad, y la oferta de las zonas suburbanas reducirá los precios de la vivienda.
Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm
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