Según el Dr. Can Van Luc, en 2024 la relación entre el precio de la vivienda y el ingreso familiar promedio en Vietnam será de 23,7, más de 1,6 veces el promedio mundial.
Esta información fue compartida por el Dr. Can Van Luc, economista jefe de BIDV, miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional en el Foro Inmobiliario Anual de Primavera celebrado el 19 de febrero.
Los altos precios de la vivienda y las causas de esta situación fueron los temas que el Sr. Luc explicó durante su intervención en el evento. Según este experto, el mercado inmobiliario tuvo el año pasado una evolución más positiva, con la oferta de nuevos proyectos aumentando un 18% y el número de apartamentos aumentando más del 50%.
El Sr. Can Van Luc citó una investigación de Numbeo (una plataforma de datos del costo de vida con sede en Serbia) que muestra que la relación entre el precio de la vivienda y el ingreso familiar promedio (HPR) en 2024 es 23,7 veces, un aumento de 0,2 en comparación con el año anterior. Mientras tanto, el promedio mundial de este índice disminuyó 0,5 veces, a 14,6 veces el año pasado. Así, el precio de la vivienda por ingreso en Vietnam es aproximadamente 1,62 veces mayor que el promedio mundial.
El HPR se calcula dividiendo el precio medio de la vivienda por el ingreso familiar anual medio. Según el Ministerio de Construcción, el HPR es el método más popular y se utiliza en muchos lugares del mundo para evaluar el nivel "razonable" de los precios de la vivienda. Este índice también es recomendado para su uso por el Banco Mundial y las Naciones Unidas.
Según este experto, los altos precios de los activos de referencia también hacen que la gente dude a la hora de pedir dinero prestado para comprar casas. Prueba de ello es que el crecimiento del crédito para inversión inmobiliaria en 2024 alcanzará alrededor del 18%, más del doble que el de los préstamos personales al consumo para bienes inmuebles (alrededor del 6,5%).
El Sr. Luc dijo que hay seis razones principales por las que los precios de la vivienda en Vietnam están aumentando. En primer lugar, los problemas legales y el temor a la responsabilidad hacen que la oferta sea escasa. Además, los costos de insumos como el alquiler de la tierra, el uso de la tierra, la compensación por la limpieza del sitio, los costos financieros y los materiales de construcción también aumentan, lo que contribuye al aumento de los precios de la vivienda. Este experto también destacó la necesidad de encontrar soluciones para reducir aún más los costes “no oficiales” para las empresas.
Respecto a la cuestión de las tasas por el uso de la tierra, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente del consejo de administración de GP.Invest, también evaluó que esto sigue siendo un cuello de botella importante cuando hay proyectos que tardan entre 1 y 2 años en calcular los precios de la tierra. Según el Sr. Hiep, a principios de este año, 25 provincias y ciudades habían emitido listas de precios de tierras ajustadas. Pero debido a la falta de factores de entrada adecuados, las localidades tienden a compararse entre sí para aumentar los precios de la tierra. En la etapa de valoración de terrenos, algunas localidades aún carecen de iniciativa para decidir aumentar o disminuir los precios por miedo a la responsabilidad y dependen de unidades consultoras.
También dijo que otros costos de insumos como la inversión en infraestructura y las tasas de interés poco realistas generan muchos problemas y precios de la tierra inexactos. Por lo tanto, el Sr. Hiep espera que el cuello de botella en la valoración de tierras se resuelva pronto para que las empresas puedan implementar proyectos inmobiliarios más rápidamente.
En cuanto a la gestión, el Sr. Le Van Binh, Director Adjunto del Departamento de Tierras del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente, dijo que desde el momento en que se aconsejó a la Asamblea Nacional promulgar la Ley de Tierras revisada, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente (antes conocido como el fusionado Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural) identificó los precios de la tierra como el factor más importante. La ley modificada ha ampliado la aplicación de las tablas de precios de tierras y los métodos de valoración hacia una mayor transparencia.
Sin embargo, el Sr. Binh también reconoció que todavía hay muchas deficiencias en la implementación, especialmente a nivel local. Según él, todavía hay diferencias de opiniones entre los consultores de valoración de terrenos, los consejos de valoración de terrenos y las autoridades competentes que deciden los precios de los terrenos. Mientras que en otros países la responsabilidad de la valoración de la tierra pertenece a la unidad consultora y ellos son legalmente responsables de cualquier error. Esta es una cuestión que debe tenerse en cuenta para mejorar la rendición de cuentas y la eficiencia en la valoración de tierras en Vietnam.
El representante del Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente afirmó que seguirán acompañando a las localidades y empresas, escuchando la retroalimentación para encontrar soluciones que permitan eliminar las dificultades prácticas.
En un contexto de desequilibrio entre la oferta y la demanda, cuando el número de nuevos proyectos licenciados es bajo, según Can Van Luc, las empresas invierten principalmente en el desarrollo de proyectos de alta gama para lograr márgenes de beneficio atractivos. "Los inversores no pueden correr en busca de viviendas sociales porque hay muy pocos proyectos", explicó.
Junto a ello, siguen siendo habituales la “inflación de precios”, el “seguir la tendencia” o la especulación, provocando que los precios de los inmuebles aumenten prácticamente en comparación con su valor real. El Sr. Luc también planteó la cuestión de si Vietnam aún no ha gravado los bienes inmuebles, cuando los impuestos, las tasas de transferencia, los alquileres y las herencias siguen siendo muy bajos en comparación con otros países, lo que contribuye a esta situación.
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