Los precios del suelo "siguen" al AVE

Después de conocerse la información sobre la planificación de la estación Ngoc Hoi, la estación principal del ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur, los precios del terreno en esta zona se dispararon. Con un presupuesto de 3 a 4 mil millones de VND, es difícil para los inversores comprar un terreno con aparcamiento en la puerta.

Después de conocerse la información sobre la planificación de la estación Ngoc Hoi, la estación principal del ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur, los precios del terreno en esta zona se dispararon. Con un presupuesto de 3 a 4 mil millones de VND, es difícil para los inversores comprar un terreno con aparcamiento en la puerta.

La planificación de la estación de Ngoc Hoi provoca que los precios del terreno en esta zona se disparen. En la foto: Perspectiva general del complejo Ngoc Hoi.

Más de 100 millones de VND/m2

Desde 2004, el Primer Ministro ha aprobado la política de inversiones para el Proyecto de la Línea ferroviaria urbana Nº 1, sección Ngoc Hoi - Yen Vien. Sin embargo, después de aproximadamente dos décadas, esta zona sigue "inactiva" y el proceso de limpieza del sitio continúa estancado. La atmósfera sombría sólo se disipó por completo cuando el Ministerio de Transporte identificó la estación Ngoc Hoi como parte del sistema ferroviario de alta velocidad Norte-Sur.

La información anterior ha hecho que el mercado inmobiliario en el distrito de Thanh Tri (Hanoi) florezca, especialmente en la comuna de Ngoc Hoi, donde se encuentra la estación. Según los residentes locales, esta zona experimentó un fuerte aumento de los precios a principios de año debido a la fiebre por la tierra en los suburbios de Hanoi en general. Luego, con nueva información sobre el ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur, los precios de los terrenos residenciales alrededor del sitio de construcción de la estación continuaron subiendo a un nuevo nivel.

Si a finales del primer trimestre de 2024 los compradores todavía podían encontrar terrenos con plazas de aparcamiento en la puerta por unos 60 millones de VND/m2, ahora el precio ha aumentado a casi 80 millones de VND/m2. Para lotes ubicados en vías principales, el precio supera los 110 millones de VND/m2.

En el caso de proyectos nacionales clave, el progreso de la construcción puede llevar muchos años. Por lo tanto, si los inversores tienen que pedir dinero prestado, se enfrentarán al riesgo de sufrir pérdidas.

“En la zona alrededor de la estación Ngoc Hoi, con una capacidad financiera de 3.000 a 4.000 millones de VND, es muy difícil para los inversores comprar terrenos con coches aparcados en la puerta. “Si los hay, suelen ser lotes pequeños o con mal feng shui”, dijo el Sr. Xuan Thanh, un corredor.

La cantidad de bienes inmuebles residenciales disponibles en el mercado es relativamente limitada. Para terrenos con hermosas ubicaciones y callejones amplios, la liquidez se calcula semanalmente. En manos de "surfistas" experimentados, las parcelas de tierra aquí pueden generar ganancias de varios cientos de millones de dongs después de poco tiempo.

“La comuna de Ngoc Hoi y las comunas vecinas como Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe y Khanh Ha son las áreas de mayor interés en el distrito de Thanh Tri. En particular, las comunas de Dai Ang y Lien Ninh serán las áreas más desarrolladas en el futuro cercano, cuando habrá dos áreas urbanas más en 2028 y 2029", dijo el Sr. Thanh.

Según CBRE, las propiedades cercanas a estaciones de tren tendrán un precio promedio entre un 10 y un 20 % más alto que otras áreas. En caso de una crisis del mercado inmobiliario, los proyectos de vivienda que estén bien conectados con la línea de metro podrán recuperarse más rápidamente.

Cuidado al comprar terrenos “estancados” en la planificación

En declaraciones a los periodistas del periódico Dau Tu, el Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente del Club Inmobiliario de Hanoi (HNREA), dijo que es natural que los precios de los bienes raíces aumenten con el desarrollo de la infraestructura de transporte. Esta tendencia se produjo en el caso de Ring Road 4, cuando los inversores se apresuraron a "recorrer" los terrenos alrededor de la ruta para adelantarse a la planificación.

“Es normal que los precios del terreno aumenten en respuesta a la información oficial de planificación de las agencias estatales, especialmente en el caso del sistema ferroviario de alta velocidad Norte-Sur. "Este es un proyecto clave, por lo que no sólo los inversores inmobiliarios, sino todo el mundo están entusiasmados con la información que rodea a este gran proyecto", comentó el Sr. Cuong.

Sin embargo, el presidente de HNREA también enfatizó que los compradores necesitan definir claramente el alcance de planificación del proyecto para evitar estar sujetos a la autorización del sitio. Este será uno de los factores que determinarán el “beneficio o pérdida” del terreno. Además, los inversores también deben averiguar si el terreno se beneficia del sistema de infraestructura técnica del Estado o de proyectos de bienestar social.

“Esto se puede determinar a través de una planificación detallada, una planificación regional, una planificación 1/2.000, una planificación 1/500... Si el inversor está seguro de que el terreno no está 'atascado' en la planificación, entonces se considera una victoria parcial. Si no lo entiendes claramente los riesgos potenciales son muy grandes. "Ha habido incluso casos en que los vendedores han falsificado los puntos de referencia urbanísticos para cometer fraude", advirtió el Sr. Cuong.

Además del factor de planificación, el experto de HNREA también señaló que los inversores deben determinar su salud financiera, el propósito del uso del terreno y sus propias "intuiciones". Según el Sr. Cuong, los terrenos "siguientes" al proyecto serán adecuados para inversores a medio y largo plazo y no dependerán demasiado del apalancamiento financiero.

“Los compradores deben equilibrar su capacidad de pago y no dejarse influenciar por las emociones. En el caso de proyectos nacionales clave, el progreso de la construcción puede llevar muchos años. "Por lo tanto, si los inversores tienen que pedir dinero prestado y no confían en las operaciones a corto plazo, se enfrentarán al riesgo de sufrir pérdidas", advirtió Cuong.

Del mismo modo, el Sr. Ngo Xuan Chuc, inversor y director de una agencia inmobiliaria de Hanoi, afirmó que al principio el mercado siempre reaccionaba positivamente a la información sobre planificación y, por lo tanto, los precios de los bienes raíces subieron "vertiginosamente". Después de ese aumento de precios, el sentimiento del mercado se estabilizará nuevamente y hará que el nivel de precios se estabilice gradualmente, incluso ajustándose a la baja en algunos lugares con precios inusualmente altos.

“La estación de Ngoc Hoi es la estación ferroviaria más grande del norte y el alcance de planificación puede ajustarse y ampliarse. Si el inversor tiene la mala suerte de comprar un terreno en la zona de planificación, se considera una pérdida. Incluso aplicando la nueva lista de precios de la tierra, el nivel de compensación nunca será igual al precio del mercado. "Teniendo en cuenta el actual marco de precios de la tierra, el nivel de compensación es menos de 1/3 del precio real", dijo con franqueza el Sr. Chuc.

Según este inversor, la escala del proyecto es muy grande, por lo que la limpieza del terreno no puede realizarse de la noche a la mañana. Por lo tanto, el tiempo de implementación del proyecto puede ser más largo de lo esperado. Por lo tanto, los inversores con poco capital y que tengan que pedir dinero prestado a los bancos deben pensarlo bien, evitar dejarse llevar por el sentimiento de FOMO (miedo a perderse algo) y apostar dinero basándose en rumores.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html