Los precios del suelo "siguen" al AVE

Después de la información sobre la planificación de la estación Ngoc Hoi, la estación principal del ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur, los precios de los terrenos en esta zona se dispararon. Con un presupuesto de 3 a 4 mil millones de VND, es difícil para los inversores comprar un terreno con estacionamiento en la puerta.

Después de la información sobre la planificación de la estación Ngoc Hoi, la estación principal del ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur, los precios de los terrenos en esta zona se dispararon. Con un presupuesto de 3 a 4 mil millones de VND, es difícil para los inversores comprar un terreno con estacionamiento en la puerta.

La planificación de la estación de Ngoc Hoi provoca que los precios de los terrenos en esta zona se disparen. En la foto: Perspectiva general del complejo Ngoc Hoi.

Más de 100 millones de VND/m2

Desde 2004, el Primer Ministro ha aprobado la política de inversiones para el Proyecto de la Línea 1 del Ferrocarril Urbano, sección Ngoc Hoi - Yen Vien. Sin embargo, después de aproximadamente dos décadas, esta zona todavía está "inactiva" y el proceso de limpieza del sitio continúa estancado. La atmósfera sombría sólo se disipó por completo cuando el Ministerio de Transporte identificó la estación Ngoc Hoi como parte del sistema ferroviario de alta velocidad Norte-Sur.

La información anterior ha hecho que el mercado inmobiliario en el distrito de Thanh Tri (Hanoi) florezca, especialmente en la comuna de Ngoc Hoi, donde se encuentra la estación. Según los residentes locales, esta zona experimentó un fuerte aumento de los precios a principios de año debido a la fiebre de la tierra en los suburbios de Hanoi en general. Luego, con nueva información sobre el ferrocarril de alta velocidad Norte-Sur, los precios de los terrenos residenciales alrededor del sitio de construcción de la estación continuaron subiendo a un nuevo nivel.

Si a finales del primer trimestre de 2024 los compradores aún podían encontrar terrenos con plazas de aparcamiento en la puerta por unos 60 millones de VND/m2, ahora el precio ha aumentado a casi 80 millones de VND/m2. Para lotes ubicados en vías principales, el precio supera los 110 millones de VND/m2.

En el caso de proyectos nacionales clave, el progreso de la construcción puede llevar muchos años. Por lo tanto, si los inversores tienen que pedir dinero prestado, se enfrentarán al riesgo de sufrir pérdidas.

En la zona de la estación Ngoc Hoi, con una capacidad financiera de entre 3.000 y 4.000 millones de VND, es muy difícil para los inversores comprar terrenos con coches aparcados en la puerta. Si los hay, suelen ser terrenos pequeños o con mal feng shui, explicó el Sr. Xuan Thanh, un agente inmobiliario.

La cantidad de bienes inmuebles residenciales disponibles en el mercado es relativamente limitada. Para terrenos con hermosas ubicaciones y callejones amplios, la liquidez se calcula semanalmente. En manos de "surfistas" experimentados, las parcelas de tierra aquí pueden generar ganancias de varios cientos de millones de dongs después de poco tiempo.

La comuna de Ngoc Hoi y las comunas vecinas, como Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe y Khanh Ha, son las zonas de mayor interés en el distrito de Thanh Tri. En particular, las comunas de Dai Ang y Lien Ninh serán las zonas más desarrolladas en el futuro próximo, cuando se construyan dos nuevas áreas urbanas en 2028 y 2029, afirmó el Sr. Thanh.

Según CBRE, las propiedades cercanas a las estaciones de tren tendrán un precio promedio entre un 10 y un 20 % más alto que otras áreas. En caso de una crisis del mercado inmobiliario, los proyectos de vivienda que estén bien conectados con la línea de metro podrán recuperarse más rápidamente.

Tenga cuidado al comprar terrenos "estancados" en la planificación

En declaraciones a los periodistas del periódico Dau Tu, el Sr. Nguyen Huu Cuong, presidente del Club Inmobiliario de Hanoi (HNREA), dijo que es natural que los precios de los bienes raíces aumenten con el desarrollo de la infraestructura de transporte. Esta tendencia se produjo en el caso de Ring Road 4, cuando los inversores se apresuraron a "recorrer" los terrenos alrededor de la ruta para adelantarse a la planificación.

Es normal que los precios de los terrenos aumenten en respuesta a la información oficial de planificación de las agencias gubernamentales, especialmente en el caso del sistema ferroviario de alta velocidad Norte-Sur. Este es un proyecto clave, por lo que no solo los inversores inmobiliarios, sino todos, están entusiasmados con la información que rodea a este gran proyecto, afirmó el Sr. Cuong.

Sin embargo, el presidente de HNREA también enfatizó que los compradores necesitan definir claramente el alcance de planificación del proyecto para evitar estar sujetos a la autorización del sitio. Este será uno de los factores que determinarán el “beneficio o pérdida” del terreno. Además, los inversores también deben averiguar si el terreno se beneficia del sistema de infraestructura técnica del Estado o de proyectos de bienestar social.

Esto se puede determinar mediante planificación detallada, planificación regional, planificación 1/2000, planificación 1/500... Si el inversor está seguro de que el terreno no se ve afectado por la planificación, se considera una victoria parcial. De lo contrario, los riesgos potenciales son muy altos. Incluso se han dado casos en los que el vendedor falsificó los puntos de referencia de la planificación para cometer fraude, advirtió el Sr. Cuong.

Además del factor de planificación, el experto de HNREA también señaló que los inversores necesitan determinar su salud financiera, el propósito del uso del terreno y sus propias "intuiciones". Según el Sr. Cuong, los terrenos "siguientes" al proyecto serán adecuados para inversores a mediano y largo plazo y no dependerán demasiado del apalancamiento financiero.

Los compradores deben equilibrar su capacidad de pago y no dejarse llevar por las emociones. En proyectos nacionales clave, el avance de la construcción puede tardar muchos años. Por lo tanto, si los inversores tienen que pedir prestado y no confían en la rentabilidad a corto plazo, se enfrentarán al riesgo de reducir las pérdidas, advirtió el Sr. Cuong.

Del mismo modo, el Sr. Ngo Xuan Chuc, inversor y director de una agencia inmobiliaria de Hanoi, afirmó que al principio el mercado siempre reaccionaba positivamente a la información sobre planificación y, por lo tanto, los precios de los bienes raíces subieron "vertiginosamente". Después de ese aumento de precios, el sentimiento del mercado se estabilizará nuevamente y hará que el nivel de precios se estabilice gradualmente, incluso ajustándose a la baja en algunos lugares con precios inusualmente altos.

La estación de Ngoc Hoi es la más grande del norte, y el alcance de la planificación podría ajustarse y ampliarse. Si los inversores no tienen la suerte de comprar un terreno dentro del plan, se considerará que han perdido dinero. Incluso aplicando la nueva lista de precios de terrenos, la compensación nunca será igual al precio de mercado. Considerando el marco actual de precios de terrenos, la compensación es inferior a un tercio del precio real, afirmó el Sr. Chuc con franqueza.

Según este inversor, la escala del proyecto es muy grande, por lo que la limpieza del terreno no puede realizarse de la noche a la mañana. Por lo tanto, el tiempo de implementación del proyecto puede ser más largo de lo esperado. Por lo tanto, los inversores con poco capital y que tengan que pedir dinero prestado a los bancos deberían pensarlo con cuidado, evitar dejarse llevar por el sentimiento de FOMO (miedo a perderse algo) y apostar dinero basándose en rumores.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html