"Véndete" para sobrevivir
El hecho de que muchas empresas fueran adquiridas mediante fusiones y adquisiciones (M&A) fue advertido por muchos expertos durante el difícil período del mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2022. Las empresas vietnamitas solían dominar el mercado, poseer grandes fondos de tierras y mantener su propia cuota de mercado. Sin embargo, en tiempos difíciles, la pérdida de liquidez y el agotamiento del flujo de caja han obligado a muchas empresas a "venderse" para sobrevivir.
Cabe mencionar que en ese momento, los proyectos vendidos a precios baratos se convirtieron en oportunidades para que inversionistas extranjeros con fuertes recursos financieros se apoderaran del mercado. Esto ha hecho perder las ventajas inherentes de los negocios inmobiliarios vietnamitas.
Uno de los principales acuerdos de fusiones y adquisiciones es el acuerdo en el que Keppel Group y Keppel Vietnam Fund (KVF), conocidos colectivamente como Keppel Consortium, firmaron acuerdos vinculantes para adquirir el 49% de las acciones de dos proyectos residenciales adyacentes en la ciudad de Thu Duc. Se espera que este año se complete la adquisición de acciones de estos dos proyectos con costos de desarrollo de más de 10 billones de dongs.
Muchos proyectos se “venden” a través de aportes de capital para que las empresas puedan salvarse.
Se sabe que esta es la segunda inversión conjunta entre Keppel y KVF después de la adquisición de tres terrenos en Hanoi en 2022. Joseph Low, presidente de Keppel en Vietnam, también dijo que la compra de capital en los dos proyectos mencionados es consistente con el modelo comercial de Keppel, lo que permite a la empresa explotar fondos de tierras de terceros para el crecimiento. Keppel también quiere aumentar la inversión en Vietnam en el contexto de que las empresas tengan una estrategia para diversificar las inversiones y no centrarse en China para minimizar los riesgos.
Anteriormente, Frasers Property Vietnam, empresa perteneciente al ecosistema de Frasers Property Group, una corporación multinacional con amplia experiencia en la propiedad, operación y desarrollo de diversos productos y servicios en el sector inmobiliario, también anunció su cooperación con una corporación en Vietnam para desplegar parques industriales en el Norte con una inversión total equivalente a 250 millones de dólares. En esta operación, FPV aportó el 49% del capital social.
Además de las transacciones de compra y venta y los aportes de capital con empresas con inversión extranjera, las empresas inmobiliarias vietnamitas también realizan continuamente transacciones de inversión y adquisición entre sí a través de la compra y venta de acciones. Gracias a ello, las empresas en dificultades pueden seguir manteniendo y completando proyectos inacabados en un contexto de dificultad para acceder a capital.
En el informe de Bao Viet Securities Company (BSC), también se evalúa que las actividades de fusiones y adquisiciones inmobiliarias pueden intensificarse en el período 2023-2024 porque el período de dinero barato ha terminado. Las empresas inmobiliarias están atravesando un período de escasez de liquidez en el que las fuentes de movilización de capital encuentran obstáculos de cualquier magnitud.
Al explicar la afirmación anterior, BSC explicó que esto se debió a dificultades en las ventas por el sentimiento negativo del mercado, a que los productos no satisfacían la demanda real y a que tanto las empresas como los compradores de viviendas dependían de préstamos. En segundo lugar, durante el período en que el crédito al sector inmobiliario todavía está estrictamente controlado, otros canales de capital, como los bonos y las acciones, no son favorables. Finalmente, las tasas de interés están aumentando y los vencimientos de los bonos se concentran en 2023 - 2024. Con muchos desafíos a su alrededor, las empresas inmobiliarias tendrán que elegir el canal de fusiones y adquisiciones para resolver las dificultades.
Además, muchos expertos consideran que el hecho de que las empresas tengan que vender parte de sus proyectos también se debe a que dispersan las inversiones, más allá de su capacidad financiera. Algunas empresas sólo buscan el beneficio, por lo que no garantizan la armonía entre los intereses del negocio y los clientes.
Dificultades no sólo en el sector inmobiliario
Sin embargo, si miramos el final de 2022 hasta los primeros meses de 2023, los problemas económicos han afectado a todos los sectores, no solo al inmobiliario. Prueba de ello es que las fusiones y adquisiciones también se producen en otros muchos ámbitos, cuando muchas empresas se ven obligadas a vender activos a precios bajos a inversores extranjeros debido a dificultades de producción y a la falta de capital.
Al explicar recientemente ante el Comité Permanente de la Asamblea Nacional sobre cuestiones socioeconómicas, el Ministro de Planificación e Inversión, Nguyen Chi Dung, también señaló que muchas grandes empresas tuvieron que vender activos a sólo el 50% de su valor real y los compradores fueron empresas extranjeras, debido a las difíciles situaciones de producción y negocios y a la limitada capacidad de absorción de capital.
Según una encuesta realizada a casi 10.000 empresas por la Junta de Investigación de Desarrollo Económico Privado, muchas de ellas están atravesando circunstancias particularmente difíciles. Hasta el 82,3% de las empresas que participaron en la encuesta planean reducir la escala, suspender temporalmente la actividad o cesar sus operaciones en los meses restantes de 2023.
Además de los bienes raíces, muchas empresas también tienen que vender muchos tipos de activos para sobrevivir.
Entre las empresas que aún operan en 2023, el 71,2% espera reducir su plantilla en más de un 5% y el 22,2% espera reducirla en más de un 50%. El 80,7% de las empresas esperan una disminución de ingresos de más del 5%, la tasa de disminución de ingresos de más del 50% es del 29,4%. En particular, la confianza empresarial en la macroeconomía y la economía industrial en este contexto es particularmente baja, con un 81,4% de las empresas calificándola de negativa y muy negativa.
La encuesta muestra que las dificultades que enfrentan las empresas son la situación de los pedidos (59,2%); acceso a préstamos (51,1%); implementación de procedimientos administrativos y regulaciones legales (45,3%) y temor al riesgo de criminalización de las transacciones económicas (31,1%). Cabe señalar que a pesar de las dificultades, el apoyo de los gobiernos locales aún no ha cumplido con los requisitos. Hasta el 84% de las empresas califican de ineficaz la eficacia de la gestión y el apoyo del gobierno local.
Según la Agencia de Inversión Extranjera, en los primeros cuatro meses de este año, hubo 1.044 transacciones de aportación de capital para comprar acciones de empresas nacionales por parte de inversores extranjeros con un valor total de aportación de capital de más de 3.100 millones de dólares, un aumento de más del 70% respecto al mismo período del año pasado. Se retiraron del mercado 77.001 empresas, un 25,1% más que en el mismo período del año anterior, con una media de más de 600 empresas saliendo del mercado cada día.
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