Kim Oanh Real Estate espera resolver las dificultades de la vivienda social

En su intervención en el seminario "Identificando el mercado inmobiliario a finales de 2024 y principios de 2025", organizado recientemente por el periódico Nguoi Lao Dong, la Sra. Dang Thi Kim Oanh, presidenta del consejo de administración de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, destacó las dificultades que enfrenta el mercado inmobiliario, especialmente en el sector de la vivienda social.

Resumen del debate "Identificar el mercado inmobiliario a finales de 2024 y principios de 2025" del periódico Nguoi Lao Dong.

La demanda de vivienda es enorme.

La Sra. Oanh dijo que el Grupo Kim Oanh tiene más de 16 años de experiencia en el desarrollo de la industria inmobiliaria. En el pasado, la empresa ha tenido éxito con muchos proyectos grandes en Binh Duong , Dong Nai, Ciudad Ho Chi Minh y Ba Ria Vung Tau. Cuando el Gobierno anunció el proyecto de construir un millón de unidades de vivienda social, el Grupo Kim Oanh se dio cuenta de que el Estado estaba realizando muchos cambios de políticas para crear un mercado inmobiliario saludable y sostenible.

Al mismo tiempo, creemos que el mercado experimentará cambios positivos a partir del 1 de agosto de 2024, cuando entren en vigor oficialmente tres nuevas leyes. Para prepararse para estos cambios, el Grupo Kim Oanh ha planificado proactivamente el desarrollo de proyectos a gran escala, no solo enfocándose en zonas urbanas estándar, sino también en proyectos de vivienda social, que atiendan a personas de bajos ingresos y hogares sin vivienda, afirmó la Sra. Oanh.

Según el presidente del Grupo Kim Oanh, actualmente, la demanda de viviendas sociales en localidades con un fuerte desarrollo industrial como Binh Duong, Dong Nai y Ba Ria - Vung Tau es muy alta. Estas provincias atraen a cientos de miles de trabajadores migrantes para trabajar, pero la oferta actual de viviendas sociales no puede satisfacer la demanda.

La Sra. Dang Thi Kim Oanh, Presidenta del Consejo de Administración de Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, habló en el seminario.

En ese contexto, el grupo se ha esforzado por encontrar soluciones eficaces, aprendiendo de los modelos de vivienda social de los países desarrollados. En particular, la Sra. Oanh expresó su impresión sobre el éxito del modelo de vivienda social en Singapur, donde el 90% de la población vive en áreas de vivienda social construidas con altos estándares, modernidad, comodidad y vegetación.

"Nuestro deseo es crear proyectos de vivienda social con estándares singapurenses para familias vietnamitas", expresó la Sra. Oanh, quien expresó su determinación y añadió que el Grupo ha firmado un acuerdo de cooperación estratégica con Surbana Jurong Group, una empresa líder en el desarrollo de vivienda social en Singapur y a nivel mundial. Con esta cooperación, se espera que el Grupo Kim Oanh traiga al mercado inmobiliario vietnamita proyectos de vivienda social de alta calidad.

Según el plan, el Grupo Kim Oanh desarrollará 26 proyectos de vivienda social con un total de 40.000 apartamentos. La superficie total de tierra para vivienda social es de 107 ha. En noviembre, el Grupo Kim Oanh lanzará su primer proyecto de vivienda social en la nueva ciudad de Binh Duong, con una escala de 26,69 hectáreas.

Este proyecto no sólo cumple con altos estándares técnicos y de calidad, sino que también promete dejar una fuerte impresión en el mercado gracias a su certificación verde EDGE, al tiempo que integra cientos de comodidades modernas para servir a los residentes. En particular, el precio de venta de las viviendas sociales en este proyecto es solo del 50% en comparación con proyectos del mismo segmento en el mercado.

Dificultades con el fondo de tierras

Sin embargo, la Sra. Kim Oanh señaló con franqueza las dificultades que enfrentan las empresas que invierten en vivienda social. En primer lugar, el fondo de tierras es un gran obstáculo. Según la normativa, los proyectos de vivienda social deben reservar el 20% del fondo de tierra para construir viviendas sociales. Sin embargo, la asignación de este fondo de tierras a empresas o localidades todavía presenta muchas deficiencias.

La Sra. Oanh cree que la tarea debe asignarse a la empresa, con la garantía de que esta será responsable si no la completa en el plazo previsto. "Si las empresas no lo hacen bien, deberán asumir su responsabilidad, y entonces los precios de las viviendas serán más razonables, lo que beneficiará a los clientes", afirmó.

Otro problema son los precios del suelo para proyectos de vivienda social. La Sra. Oanh sugirió que debería haber claridad y transparencia en la valoración de las tierras entre los fondos de tierras asignados por el Estado y los fondos de tierras adquiridos por las propias empresas. Citando el proyecto de vivienda social del Grupo Kim Oanh en Binh Duong, aunque la empresa lo compró hace 8 años, el costo de inversión y las ganancias son ahora de alrededor de 1 billón de VND.

La Sra. Oanh planteó en el seminario numerosos problemas y dificultades en la implementación de la vivienda social.

El origen de este terreno es terreno de parque industrial aprobado para ser separado en área residencial y ha sido aprobado 1/500. Si se calcula en base al terreno del parque industrial de 170 USD/m2, el valor también es más de 1 billón de VND. Pero si aplicamos el precio actual del suelo para vivienda comercial, la cifra podría ascender a más de 3 billones de VND, lo que causará dificultades para el desarrollo de proyectos de vivienda social.

Por ello, propuso que el Estado debe distinguir claramente entre los tipos de tierras asignadas por el Estado o compradas por las propias empresas para determinar precios claros y razonables. Esto también evita que las empresas cometan errores durante el proceso de inversión y además las incentiva a acompañar al Estado en el desarrollo de vivienda social.

Otro problema al que se enfrentan las empresas son los procedimientos legales. La Sra. Oanh compartió que si bien existen regulaciones separadas para la vivienda social, en realidad, los procedimientos administrativos no se han acortado, lo que lleva a una prolongación del tiempo de finalización del proyecto. Esto afecta la eficiencia de la inversión del negocio. Propuso que se hiciera una reforma procesal para reducir la carga de las empresas y acelerar el progreso de la construcción de viviendas sociales.

Además, la cuestión del margen de beneficio también es una gran barrera para las empresas. Según la normativa, a las empresas sólo se les permite disfrutar de un beneficio máximo del 10%, mientras que los costes de venta representan el 6%, por lo que el beneficio real es sólo del 6%. Esto dificulta atraer grandes empresas para invertir en este campo. La Sra. Oanh pidió al Gobierno que tuviera políticas de incentivos más claras para motivar a las empresas a participar en el desarrollo de viviendas sociales.

Respecto al canje de fondos de suelo para la construcción de viviendas sociales, si bien la nueva ley estipula que los inversionistas pueden proponer canjes, deben tener fondos de suelo en el mismo tipo de zona urbana o la misma empresa.

En realidad, esto es muy difícil de conseguir porque no todos los inversores tienen mucho terreno en el mismo tipo de zona urbana. Por ejemplo, actualmente muchas empresas quieren intercambiar proyectos antiguos después del ajuste pero no pueden hacerlo porque los dos fondos de tierra no están en la misma ciudad ni en la misma empresa, aunque ambos estén bajo el mismo grupo.

Restricciones de capital

Además, la obtención de capital prestado para ejecutar proyectos de vivienda social también enfrenta muchas dificultades. Según la Sra. Oanh, a las empresas sólo se les permite solicitar préstamos preferenciales de alrededor del 15% del capital total de inversión del proyecto del Fondo de Inversión para el Desarrollo de las provincias y ciudades.

Esto no es suficiente para cubrir los costos, mientras que los préstamos de los bancos comerciales, a pesar de los tipos de interés preferenciales, todavía se sitúan entre el 8,2% y el 9% anual, mucho más altos que los tipos de interés que las empresas pueden aceptar cuando desarrollan viviendas sociales.

No sólo las empresas se enfrentan a dificultades, sino también las personas a muchos obstáculos a la hora de comprar vivienda social. La Sra. Oanh dio un ejemplo de la tasa de interés para préstamos para comprar viviendas sociales: antes del 1 de agosto de 2024 era del 4,8% anual del Banco de Política Social, pero después del 1 de agosto aumentó al 6,6% anual, casi igual a la tasa de los préstamos comerciales. Esto hace que los trabajadores, que ya tienen ingresos bajos, tengan miedo de pedir dinero prestado para comprar una casa.

Muchos compradores de vivienda, a pesar de cumplir con los requisitos de ingresos, aún no pueden obtener un préstamo porque el proceso de aprobación es demasiado complicado, especialmente el requisito de demostrar ingresos de los últimos tres meses, explicó la Sra. Oanh.

Además, el procedimiento para comprobar los ingresos de los prestatarios sigue siendo complicado, lo que causa dificultades a muchas personas con necesidades reales. Muchos clientes del Grupo Kim Oanh han pagado entre el 20 % y el 30 % del valor de la vivienda por adelantado, pero aún no pueden recibirla porque el banco no desembolsa el dinero a tiempo, añadió la Sra. Oanh.

Además, las normas sobre ingresos a la hora de comprar una vivienda social también presentan numerosas deficiencias. En concreto, si una persona soltera necesita un ingreso de 15 millones de VND y una pareja necesita un ingreso de 30 millones de VND, incluso una diferencia de sólo 1 millón, como 29 millones o 31 millones, no se considerará. Esto provoca que muchas personas pierdan la oportunidad de comprar una casa, al tiempo que tienen que hipotecar su apartamento y ser responsables de pagar el capital y los intereses al banco.

La Sra. Oanh también planteó la cuestión de que actualmente la mayoría de las empresas que se dedican a la construcción de viviendas sociales no tienen fines de lucro. Por eso, algunas unidades tienen la mentalidad de construir casas de gama baja con precios baratos, por lo que la calidad no es buena. Los edificios de apartamentos tienen sólo 5 pisos y no tienen ascensores. Los apartamentos sólo cuentan con unas pocas áreas pequeñas, carecen de comodidades y carecen de seguridad... Por lo tanto, las casas se deterioran rápidamente, cuesta mucho repararlas y la zona residencial está muy deteriorada.

Mientras tanto, Singapur ofrece apartamentos con muchas áreas diferentes, desde 1 dormitorio hasta 4 dormitorios para una vida multigeneracional. Esto es adecuado y además construyen con muy alta calidad para que el apartamento pueda usarse durante mucho tiempo y pasar de generación en generación para vivir en él sin tener que comprar otra casa. Además, aunque se trata de vivienda social, aún dispone de muchas comodidades modernas para atender las necesidades de la gente.

El Grupo Kim Oanh ha estudiado y reconocido esta como una buena manera de hacer las cosas y está decidido a aprender de la experiencia y desarrollar viviendas sociales con calidad de Singapur para los vietnamitas. Creemos que si el Gobierno logra resolver las dificultades mencionadas para las empresas, además de ofrecer tasas de interés preferenciales adecuadas para los préstamos y simplificar el proceso de solicitud para los compradores de vivienda social, la finalización del proyecto gubernamental de construir un millón de viviendas sociales será un éxito rotundo. Nuestros trabajadores tendrán más oportunidades para estabilizar sus vidas en viviendas espaciosas, limpias y completamente amuebladas, trabajar con tranquilidad y contribuir al desarrollo económico, opina la Sra. Oanh.

Fuente: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm