Para que el mercado inmobiliario se recupere, ¿cuál debe ser el tipo de interés de los préstamos?

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Alta demanda de préstamos hipotecarios

Recientemente, Batdongsan.com.vn realizó una encuesta entre personas que desean comprar una casa sobre si necesitan utilizar apalancamiento financiero. Según la encuesta, más del 73% de las personas dijeron que necesitaban pedir dinero prestado al banco para comprar una casa y solo el 27% no lo pidió prestado. Entre los clientes que necesitan pedir dinero prestado para comprar una casa, el 41% necesita pedir prestado menos del 30% del valor del producto y el 30% tiene que pedir prestado entre el 30 y el 70% del valor de la casa.

Según los resultados de este estudio, al discutir la expectativa de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en 2023-2024, alrededor del 44% de los encuestados dijo que una tasa de interés de préstamos hipotecarios por debajo del 8% es razonable para que puedan administrar sus finanzas y esperan que las tasas de interés disminuyan a este nivel en 2024. Además, el 33% de los compradores de viviendas aceptan pedir prestado si la tasa de interés del préstamo fluctúa entre el 8 y el 10%, y solo alrededor del 14% está de acuerdo con una tasa de interés del 10 al 13%.

Para reactivar el mercado inmobiliario, ¿cuál debe ser el tipo de interés? Figura 1 — La demanda de préstamos hipotecarios sigue siendo alta.

Según el Sr. Le Bao Long, director de estrategia de Batdongsan.com.vn, la razón por la que muchos compradores de viviendas no se atreven a utilizar con audacia el apalancamiento financiero es porque están preocupados por las dificultades económicas , los trabajos inestables y los ingresos inciertos, lo que les hace sentir presionados e incapaces de pagar los intereses del préstamo.

La mayoría de las familias con ingresos inferiores a 40 millones de VND al mes solo pueden gastar un máximo de 20 millones de VND o menos para comprar una propiedad cada mes. Quienes tienen ingresos superiores a 40 millones de VND al mes solo pueden aceptar una cuota hipotecaria fija mensual de hasta 30 millones de VND. Para los clientes de bajos ingresos, con ingresos inferiores a 20 millones de VND al mes, esta cifra se sitúa entre 8 y 10 millones de VND como máximo, explicó el Sr. Long.

Históricamente, las tasas de interés y los precios de las viviendas han sido dos factores importantes que influyen en las decisiones de compra de una vivienda. Ese es también el problema de que muchas personas con necesidades reales de vivienda pero que necesitan recurrir a apalancamiento financiero no pueden decidir, porque el tipo de interés de movilización sigue siendo alto en comparación con el período anterior a la pandemia de COVID-19.

También a través de una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn, se muestra que el 72% de los compradores de viviendas evalúan que los precios inmobiliarios actuales siguen siendo altos y muy altos, más allá de la asequibilidad de la mayoría de los trabajadores en el mercado actual. El 75% de los encuestados afirmó que las tasas de interés de los préstamos actuales también son altas y demasiado elevadas, lo que hace que muchas personas no se atrevan a pedir prestado. Además, los complicados procedimientos de préstamo también hacen que muchas personas no puedan o no quieran acceder a los canales de movilización de capital de los bancos.

Los tipos de interés difícilmente caerán bruscamente

Hasta ahora, el tipo de interés operativo ha sido ajustado a la baja cuatro veces por el Banco Estatal de Vietnam (SBV). Sin detenerse allí, en la Resolución 97/NQ-CP del 8 de julio de 2023 del Gobierno recientemente también enfatizó que el Banco Estado continúa implementando soluciones sincrónicas y drásticas para reducir las tasas de interés, especialmente reduciendo las tasas de interés activas, esforzándose por reducirlas en al menos alrededor de 1,5 - 2%.

Gracias a esta drástica dirección, se espera que la tasa de interés promedio de los depósitos a 12 meses probablemente disminuya al 6 - 6,5 % anual para fines de 2023, ya que el SBV todavía tiene margen para reducir las tasas de interés operativas.

Sin embargo, los expertos dicen que a pesar de que el Banco Estatal ha tomado medidas para enfriar las tasas de interés, las tasas de interés de los préstamos no disminuirán drásticamente en los últimos 6 meses del año. Por ello, en la actualidad los tipos de interés flotantes en algunos bancos comerciales siguen estando habitualmente entre el 12% y el 13,5%. Algunos bancos incluso tienen tasas de interés del 14,2% una vez finalizado el período preferencial. Se espera que esta tasa de interés se mantenga durante mucho tiempo y es poco probable que disminuya aún más por debajo del 10%.

Para reactivar el mercado inmobiliario, ¿cuál debe ser el tipo de interés? Figura 2 — El mercado inmobiliario todavía está esperando un impacto positivo de los tipos de interés bancarios.

Los expertos de Batdongsan.com.vn también dijeron que para volver al período de "dinero barato", el mercado necesitará muchos factores influyentes. Por lo tanto, a corto plazo es difícil esperar una disminución brusca de los tipos de interés. En 2024, los tipos de interés podrían seguir bajando, pero difícilmente serán inferiores al 10%. Por lo tanto, es poco probable que se produzca una recuperación del mercado en el corto plazo porque los tipos de interés no son realmente atractivos.

Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, el flujo de caja está mostrando signos de regresar al mercado y un cliente ha accedido a un nuevo préstamo con una tasa de interés del 10-11%. Sin embargo, sólo cuando el tipo de interés medio caiga por debajo del 10% reaccionará el mercado inmobiliario. Porque el 10% es la cifra que los inversores pueden permitirse pedir prestada.

Sin embargo, las tasas de interés son sólo uno de los factores que afectan al mercado inmobiliario. La actual reducción de la tasa de interés sólo apoya a las personas con préstamos con tasa de interés flotante y no es atractiva para quienes necesitan préstamos. Mientras tanto, el mercado inmobiliario todavía tiene que esperar a que se recupere la liquidez, lo que sólo mejorará cuando regrese la confianza de los inversores en el mercado y el estado interno de la economía vuelva a ser bueno.

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