El hijo de Hai Anh (Nam Dinh) acaba de aprobar el examen de ingreso a una universidad en Hanoi y se prepara para ingresar a la escuela. Su familia está considerando si alquilar una casa o comprar un apartamento para su hijo.
Según la Sra. Hai Anh, la familia tiene actualmente 2 mil millones de VND en el banco. La pareja se preguntó si debían seguir ahorrando dinero y utilizar los intereses para alquilar una casa para su hijo cada mes, o deberían utilizar todo el dinero para comprar un apartamento.
En un contexto de caída de los tipos de interés y de aumento constante de los precios de los pisos, la cuestión de si gastar o no dinero en comprar un piso para un hijo que acaba de aprobar los exámenes de acceso a la universidad es probablemente una preocupación de muchos padres.
Al compartir con el reportero de VietNamNet, el Sr. Ngo Thanh Huan, CEO de FIDT Joint Stock Company, una unidad especializada en planificación de inversiones y gestión de activos en Vietnam, dijo que, en primer lugar, debemos ver si nuestro flujo de caja actual es excedente o insuficiente; Flujo de caja durante la educación de los hijos y cartera de activos familiares.
Si su ingreso mensual es de 60 millones de VND, sus gastos familiares son de 30 millones de VND y le quedan 30 millones de VND, entonces alquilar un apartamento por 7-8 millones de VND es normal.
Pero si el ingreso es sólo de 40 millones de VND/mes, los gastos de manutención son de 35 millones de VND, los 5 millones de VND restantes no son suficientes para alquilar una casa.
Según el Sr. Huan, si decide comprar un apartamento con 2 mil millones de dongs, ¿debería pedir prestado más o no, cuando las tasas de interés de algunos grandes bancos y bancos extranjeros están fijas en 8-9% por 1-2 años? Esta es una tasa de interés muy buena para bienes raíces convencionales.
“Para la mayoría de los segmentos inmobiliarios en Vietnam, si pides un préstamo para comprar, debes hacerlo a una tasa de interés inferior al 9%. "Con este tipo de interés no es necesario utilizar todos los 2.000 millones de VND disponibles", explicó.
Según el analista, los apartamentos tienen el mejor comportamiento en cuanto a incremento de precios en los primeros 3-5 años de uso. A partir del sexto año el crecimiento de la vivienda se desacelera; Al entrar en el octavo año, el aumento de precio es solo del 4% aproximadamente.
Los apartamentos tienen dos rendimientos: la apreciación y el rendimiento del alquiler. La rentabilidad del alquiler oscila entre el 4 y el 6%; cuanto más pequeño sea el apartamento, mayor será la rentabilidad del alquiler. Sólo en apartamentos con precios inferiores a 3 mil millones de VND, la eficiencia del alquiler alcanza alrededor del 6%; Para apartamentos con precios superiores a 3 mil millones de VND, el rendimiento del alquiler es de aproximadamente el 4,5%.
En cuanto al valor, según el señor Huan, cuando un apartamento es nuevo, su precio puede aumentar entre un 6 y un 9% en los primeros años.
Así, con un rendimiento del 6-9%, más un rendimiento del alquiler del 4-5%, el rendimiento promedio de un apartamento de menos de 3 mil millones de VND fluctuará entre el 11 y el 14% anual.
“Si el flujo de caja es estable, con una cartera inmobiliaria moderada, del 70%, todavía se pueden comprar más inmuebles como departamentos.
Si va a comprar, debe comprar un apartamento que tenga menos de 3 años desde la fecha de entrega, y no más de 6 años. En particular, se da prioridad a la compra de apartamentos con un valor total de menos de 3 mil millones de VND, menos de 2 mil millones de VND es aún mejor. "La razón, como lo ha demostrado el mercado, es que cuanto menor sea el valor del apartamento, mejor será la liquidez y el crecimiento de los precios, y mayor será la rentabilidad del alquiler", añadió el experto de FIDT.
A partir de ese análisis, el Sr. Huan afirmó que la eficiencia de los nuevos apartamentos, de alrededor del 11-14%, es mucho mayor que la tasa de interés de los ahorros.
Según su evaluación, en 2024 los tipos de interés de los depósitos podrían disminuir ligeramente o permanecer sin cambios, pero es muy difícil que aumenten. Con el nivel actual de tipos de interés, la tasa de interés de movilización puede fluctuar alrededor del 5,5 - 7,5%/plazo de 12 meses.
En comparación con el beneficio total que aporta el apartamento por el rendimiento del alquiler y el crecimiento de los precios, el Sr. Huan sugirió que comprar un apartamento sería más adecuado para el período 2023-2024.
El momento adecuado para comprar un inmueble para necesidades inmobiliarias como apartamentos es a finales de 2023, que es la "época dorada".
En el caso de la señora Hai Anh, cuya familia tiene 2.000 millones de dongs, los expertos dicen que si deciden comprar un apartamento en este rango de precios, recién entregado o entregado hace 1 o 2 años, será mejor que ahorrar dinero.
“Para un apartamento de 2 mil millones de VND, el rendimiento del alquiler del 6% es igual a la tasa de interés del depósito bancario; Sin contar el aumento de precios del 6-9% anual. Además, este año los precios de los apartamentos han tocado fondo y ya no es posible seguir bajando los precios. Los informes de análisis de mercado muestran que en 2023, a excepción de los segmentos de apartamentos con precios superiores a 70 millones de VND/m2 o un valor total de apartamentos superior a 6 mil millones de VND, los precios disminuirán.
Para los apartamentos con un precio inferior a 3 mil millones de VND, los precios no disminuirán en absoluto, a excepción de los apartamentos con más de 8 años de antigüedad. Apartamentos nuevos, de pequeño valor todos aumentan de precio. Por lo tanto, cuando el mercado se recupere, este grupo de apartamentos aumentará de precio aún más", dijo el Sr. Huan.
Según él, las tendencias actuales de inversión y el rendimiento, estos dos factores, muestran que es mejor comprar un apartamento que ahorrar dinero para ganar intereses y luego alquilar una casa.
A partir del análisis del experto, la Sra. Hai Anh y los padres con preocupaciones similares pueden considerar su situación financiera, flujo de caja, activos, estructura de activos... para tomar decisiones apropiadas.
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