Baja oferta, alta demanda
El mercado inmobiliario de la región Sur se ha enfrentado recientemente a muchas dificultades. Los trámites legales de los proyectos no han sido fluidos y el flujo de caja hacia el sector inmobiliario se ha ralentizado, lo que ha provocado que todo el mercado se vuelva ilíquido. Los segmentos de esta industria se consideran los menos desarrollados en los últimos 5 años.
Sin embargo, los expertos evalúan que el mercado de suelo aún mantiene estabilidad, atrae inversores y el canal suelo aporta valor a largo plazo por lo que es confiable.
Según el informe de investigación de mercado de DKRA, el segmento de terrenos en 2023 acogerá 22 proyectos con una oferta de alrededor de 1.850 parcelas, un 73% menos en comparación con 2022, este es el nivel más bajo de los últimos 5 años.
El consumo alcanzó unas 751 parcelas, aproximadamente el 41% de la oferta total de nueva comercialización, un 84% menos que el año pasado. Las transacciones se realizaron principalmente en grupos de productos con precios que oscilaron entre 12,9 y 14,9 millones de VND/m2 y áreas comunes que oscilaron entre 70 y 90 m2.
El mercado de terrenos suburbanos continúa manteniendo una posición dominante, concentrado principalmente en Binh Duong, representando el 47% de la oferta total del mercado. El nivel de precios primarios registró una disminución del 10% - 13% en comparación con 2022.
El mercado secundario registró una disminución de 13% - 17% en comparación con el inicio de 2023, sin embargo, esta disminución se produjo localmente en el grupo de clientes usuarios de préstamos, así como en algunos proyectos de gran escala con infraestructura y procedimientos legales incompletos.
El Sr. Ha Van Thien, Director General Adjunto del Grupo Tran Anh, dijo: "Actualmente, el mercado inmobiliario enfrenta muchas dificultades, pero ese es el panorama general de todo el mercado. Sin embargo, en el segmento inmobiliario, el terreno sigue siendo el canal que atrae flujo de caja y crea una liquidez muy alta.
Según el Sr. Thien, muchos pronósticos dicen que el ciclo de fiebre de la tierra podría aparecer en el período 2025-2026, sin embargo esto depende de muchos factores.
Mientras tanto, los bancos ahora han reducido las tasas de interés, las industrias se recuperarán gradualmente en 2024, la tierra también es un segmento con valor sostenible y de largo plazo acumulado a lo largo de los años, por lo que los inversores en este segmento están cada vez más esperando.
Se espera que el terreno siga desarrollándose de forma sostenible en 2024.
“Se pronostica que 2024 traerá muchos colores brillantes para el sector inmobiliario, pero no podemos esperar un desarrollo masivo ni una recuperación rápida. "El mercado se recuperará gradualmente, creando de manera lenta pero constante un impulso para el desarrollo sostenible en el futuro", afirmó el Sr. Thien.
La reforma de la Ley Inmobiliaria contribuye a hacer transparente el mercado de tierras
Recientemente, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada), vigente a partir de principios de 2025, que regula el endurecimiento de la subdivisión y venta de tierras, lo que también muestra que el ajuste de la fiebre inmobiliaria se está implementando gradualmente.
Con el auge de las subdivisiones de tierras y las ventas de terrenos en áreas urbanas en los últimos años, este endurecimiento de las subdivisiones de tierras afecta a todo el mercado de norte a sur y es posible que los terrenos ya no sean testigos de tantas fiebres inmobiliarias como antes.
En concreto, de acuerdo con la cláusula 6 del artículo 31 del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado), no se permitirá transferir derechos de uso de tierras a particulares en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III. Ampliar el ámbito de aplicación respecto a la normativa actual (en ciudades de clase especial y ciudades de tipo I de gestión centralizada).
Según la mayoría de los expertos, esta regulación probablemente contribuirá a aumentar la presión sobre la nueva oferta de terrenos subdivididos en el mercado en el próximo tiempo.
Sin embargo, la medida anterior también trae ciertos beneficios, lo que constituye una premisa para ayudar al mercado inmobiliario en general y al segmento de terrenos en particular a desarrollarse de manera sostenible en la visión a largo plazo.
Muchos proyectos todavía cuelgan carteles que venden terrenos a precios asequibles para atraer inversores.
Según el Sr. Le Dinh Lang, director de Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, “La ley inmobiliaria revisada tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario, ayudando a crear mucha transparencia en la compra y venta, especialmente en la subdivisión y venta de terrenos. En concreto, la ley ayuda a fortalecer el control de la gestión estatal sobre las actividades de división y venta de tierras; Garantizar la uniformidad en la estética arquitectónica y la planificación urbana (las casas deben construirse en el terreno antes de ser vendidas a los compradores); Garantizar un uso razonable y eficaz para evitar el desperdicio de los recursos territoriales nacionales…”
El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de Phu Dong Group, también comentó: "Actualmente, se ha aprobado la ley de tierras enmendada, que es muy útil para el mercado inmobiliario, especialmente en términos de transparencia en las etapas de desarrollo inmobiliario".
Según Phuc, en 2024, además del segmento de apartamentos, también se espera que los terrenos, según evalúan los expertos, sigan liderando el mercado.
“La psicología de los inversionistas y de las personas durante mucho tiempo ha sido acumular activos, específicamente terrenos, casas… por eso cuando bajan los tipos de interés bancarios, se pone en circulación flujo de caja, los inversionistas van a buscar terrenos para invertir porque ese segmento aporta valor muy sostenible y a largo plazo. "En la actualidad, el valor de la tierra ya no es ni caliente ni virtual, por lo que los compradores de terrenos encontrarán áreas con precios asequibles, adecuados a su presupuesto al considerar la historia de acumulación de activos", comentó el Sr. Phuc.
Se espera que los proyectos de subdivisión con una infraestructura bien construida sean una gran fuente de oferta para el mercado inmobiliario, atrayendo flujo de efectivo de los inversores.
Según el Sr. Pham Lam, director general de DKRA Group, en 2024 la oferta de nuevas parcelas de tierra seguirá siendo escasa. La nueva oferta fluctúa entre 2.900 y 3.100 parcelas, concentradas principalmente en Long An, Dong Nai y Binh Duong.
La atención del mercado se centrará en los grupos de productos desarrollados por inversores acreditados con un fuerte potencial financiero y en proyectos con infraestructura y procedimientos legales completos. Los precios de la tierra se mantienen estables, con pocas probabilidades de un aumento repentino de precios en 2024.
“La escasez de oferta ayudará a que el segmento de terrenos gane valor y atraiga compradores en 2024. Se espera que este mercado florezca y atraiga a muchos otros segmentos inmobiliarios este año”, compartió el Sr. Lam.
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