Los apartamentos con precios de 25 millones/m2 están casi "extintos" en Hanoi y Ho Chi Minh.

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El concepto de vivienda asequible ha cambiado.

Compartiendo en el evento anual “El 4to Foro Inmobiliario de Primavera y la Ceremonia para Honrar a las Marcas Inmobiliarias Líderes en 2023 – 2024” celebrado en la mañana del 15 de marzo, LS. TS. Doan Van Binh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VARS) y presidente del CEO Group, dijo que cualquier país se preocupa por la vivienda, el empleo, la atención médica y la educación . En el cual, la vivienda es un tema muy importante, que no sólo resuelve las necesidades habitacionales de las personas, sino que también afecta a muchas otras cuestiones sociales.

Sin embargo, después de 2 años de Covid-19, el mundo ha experimentado muchas dificultades, alta inflación, muchos países del mundo enfrentan una crisis de vivienda, no solo Vietnam. Países y territorios de Estados Unidos, Europa, incluidos Alemania y China, enfrentan este problema.

En Vietnam, para resolver el problema de la vivienda, el Gobierno emitió la Decisión No. 2161/QD-TTg de fecha 22 de diciembre de 2021 del Primer Ministro que aprueba la Estrategia Nacional de Desarrollo de Vivienda para el período 2021-2030, con visión a 2045, para desarrollar viviendas para familias de ingresos medios y bajos, especialmente viviendas adecuadas para la asequibilidad de la mayoría de las personas.

Desde la perspectiva del mercado, la vivienda asequible tendrá un precio para un apartamento básico terminado de menos de 1.000 dólares/m2, lo que significa que un apartamento de 2 dormitorios y 65 m2 cuesta alrededor de 65.000 dólares, equivalente a 1.600 millones de VND, unos 25 millones de VND/m2.

Sin embargo, según una investigación de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam (VNRea), la realidad es que los apartamentos con este precio están casi "extintos" en Hanoi y Ho Chi Minh. En la actualidad, el precio “estándar” de la vivienda asequible en estas dos ciudades ha aumentado entre un 20% y un 30%, situándose entre 2.000 y 2.400 millones de VND por unidad.

“Dicho esto, el concepto de vivienda asequible ha cambiado drásticamente: ya no cuesta 1.000 dólares, sino que posiblemente se haya duplicado”, dijo Binh.

Bienes raíces - Los apartamentos con precios de 25 millones/m² están prácticamente extintos en Hanói y Ho Chi Minh. — El presidente del Grupo CEO habla en el foro.

En consecuencia, el Sr. Binh dijo que Vietnam debería analizar la experiencia de desarrollo de vivienda asequible en algunos países.

En Estados Unidos, según la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos, el país tiene actualmente un déficit de entre 5,5 y 7,3 millones de unidades de vivienda asequibles; Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), en el mercado faltan 320.000 viviendas con precios inferiores a 256.000 dólares. Estados Unidos debe construir 550.000 viviendas más cada año para compensar el déficit. Tres estados, California, Florida y Texas, concentran el 40% de estos apartamentos.

Para abordar el problema de la vivienda asequible, el país utilizó fondos del Plan de Rescate Estadounidense para crear más viviendas de alquiler asequibles.

Y California está financiando la conversión de espacios de oficinas subutilizados en viviendas asequibles; $8,000 de apoyo para personas de bajos ingresos elegibles para alquilar una vivienda asequible para pagar gastos como tasaciones, honorarios legales, etc.; Incentivos fiscales para que los promotores reserven el 20% de los apartamentos para viviendas asequibles... En particular, los bancos ofrecen préstamos hipotecarios del 100% del valor del contrato.

O en Alemania, el país más rico de Europa, la tasa de propiedad de vivienda es bastante baja: sólo el 46%. El gobierno alemán también tuvo que intervenir con órdenes administrativas para solucionar el problema de la vivienda asequible para la gente.

Al igual que nuestro vecino, China, el Sr. Binh señaló que el Gobierno de este país también se ha fijado el objetivo de añadir 6,5 millones de nuevas viviendas de alquiler para personas de bajos ingresos en 40 grandes ciudades para 2025, aplicando 17 soluciones financieras y no financieras, y que los bancos también están redirigiendo los flujos financieros hacia viviendas asequibles.

Los incentivos estatales no se ajustan a las reglas del mercado.

También compartiendo sobre el tema mencionado, el Sr. Le Viet Hai, presidente del Grupo de Construcción Hoa Binh, dijo que en 2021, el Estado emitió una Resolución para promover el desarrollo de viviendas sociales, pero luego en 2021-2022 no hubo transacciones.

De hecho, en el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh, desde antes de la pandemia hasta 2023, el segmento de alta gama representó el 82% de la oferta total en el período prepandémico, la vivienda asequible disminuyó en un 40% y la vivienda asequible se volvió "extinta" en el mercado.

Para provocar la situación descrita anteriormente, el presidente de Hoa Binh Construction dijo que el problema central es que los incentivos para la vivienda social, como la aprobación del proyecto, la aprobación del diseño, el objetivo del comprador, la escala del proyecto y el precio de venta, siguen siendo muy complicados.

Hace unos dos años, trabajamos con el inversor de vivienda social. El proyecto ya contaba con la licencia de inversión, pero no fue hasta principios de este año que pudimos completar temporalmente los trámites de construcción de vivienda social para poder empezar a implementarlo, señaló el Sr. Hai.

Las estadísticas del Ministerio de Construcción muestran que el número de proyectos de vivienda social propuestos es muy bajo en comparación con el objetivo establecido. La razón analizada por el Sr. Hai es que los incentivos del Estado sobre impuestos al uso de la tierra, IVA, crédito y costos de gestión no están de acuerdo con las reglas del mercado, por lo que no puede haber un acuerdo entre el Estado y los inversionistas.

Bienes raíces - Los apartamentos con un precio de 25 millones de VND/m2 están casi — El Sr. Le Viet Hai dijo que los incentivos del Estado no están de acuerdo con las reglas del mercado.

Prof. Asociado. TS. Dinh Trong Thinh cree que cuando se trata de vivienda social, es necesario distinguir y definir claramente la vivienda social, la vivienda comercial asequible o la vivienda de lujo, pero esto no se ha discutido.

En este sentido, la vivienda social es aquella que el Estado planifica para apoyar a las poblaciones desfavorecidas. La vivienda comercial asequible está financiada por el Estado para la población en general y satisface las necesidades de la gran mayoría de la población. La vivienda de alta gama también necesita estándares y regulaciones claras.

Por lo tanto, el primer paso que debe atenderse es definir claramente el tipo de vivienda y la planificación. Destinar el 20% del suelo de proyectos de vivienda comercial al desarrollo de vivienda social parece razonable, pero creo que aún está fragmentado. Será difícil garantizar la coherencia durante la construcción, analizó el experto.

A partir de ahí, el Sr. Thinh expresó su opinión de que la planificación debe realizarse de manera que tenga características residenciales, satisfaciendo las necesidades de alojamiento, trabajo y vivienda. Es especialmente necesario eliminar la idea de que la vivienda social de bajo precio es de baja calidad, lo que lleva a que muchas áreas terminadas no se vendan y la gente no se mude a ellas. Para que la vivienda sea asequible, el gobierno necesita tener políticas que apoyen desde la planificación hasta la financiación .

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