Necesidad de un mecanismo flexible de movilización de capital para el Fondo Nacional de Vivienda

Propuesta para establecer un Fondo Nacional de Desarrollo de Vivienda Social

La vivienda social (VS) es un tipo de producto inmobiliario que cuenta con el apoyo del mecanismo de políticas del Estado. La autoridad competente controlará los costes (determinará los precios de venta), controlará los márgenes de beneficio (no más del 10% de la inversión total), limitará los compradores objetivo (beneficiarios)... Por ello, las políticas de apoyo de capital del Estado a las empresas de desarrollo de vivienda social juegan un papel muy importante.

Propuesta para crear un Fondo Nacional de Desarrollo de Vivienda Social.

El Ministerio de Construcción está solicitando opiniones sobre el Proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de una serie de mecanismos y políticas específicas para el desarrollo de vivienda social para que el Gobierno lo considere y lo presente a la Asamblea Nacional para su aprobación. El proyecto prevé numerosos mecanismos preferenciales y más abiertos para los inversores en proyectos de vivienda social. En particular, el proyecto propone crear el Fondo Nacional para el Desarrollo de Vivienda Social, que es un fondo financiero no presupuestario estatal establecido por el Gobierno con cargo al presupuesto estatal y otras fuentes de capital legal, para apoyar las tasas de interés de los préstamos que no requieren garantías; Apoyar a las empresas que invierten en la construcción de viviendas sociales, beneficiarias de las políticas de vivienda social.

Según el Dr. Vo Tri Thanh, director del Instituto de Investigación de Estrategia de Marca y Competitividad, en el contexto del aumento de los precios inmobiliarios, la creación del Fondo Nacional de Vivienda se considera una "palanca" importante, que ayudará a millones de personas a tener la oportunidad de acceder a una vivienda adecuada, regular el mercado inmobiliario y limitar la especulación.

Actualmente, Vietnam no cuenta con un fondo financiero para apoyar con recursos a localidades y empresas para implementar viviendas sociales. Si bien la Ley de Vivienda de 2023 permite al Comité Popular Provincial asignar el presupuesto estatal para compensación, apoyo, reasentamiento e inversión en infraestructura, la Ley de Inversión Pública no tiene regulaciones sobre la asignación del presupuesto estatal para compensar la limpieza del sitio para implementar proyectos de vivienda social. Esto es una deficiencia que lleva a que el uso del presupuesto para compensaciones por desmonte y para inversiones en construcción de infraestructura técnica en proyectos de vivienda social de localidades "se congele".

Por lo tanto, la creación del Fondo Nacional de Vivienda Social será una premisa importante para ayudar a las localidades a conseguir fondos para despejar terrenos "limpios" para que las empresas construyan viviendas sociales; Invertir en infraestructura técnica e infraestructura social para proyectos de vivienda social; Apoyo a los intereses de los préstamos Si se implementa adecuadamente, este modelo puede convertirse en una solución importante para ayudar a muchas personas a acceder a una vivienda asequible y estable y desarrollar un mercado inmobiliario sostenible.

Operar un modelo directo para crear viviendas de bajo costo

Según el Sr. Nguyen Anh Que, presidente del Grupo G6, el Fondo Nacional de Vivienda debería seguir el modelo de crear directamente productos de vivienda de bajo costo para atender a las personas urbanas de bajos ingresos. En este sentido, el método consiste en que el Estado crea un fondo de tierras limpias y licita para seleccionar inversionistas que ejecuten el proyecto. A diferencia de las viviendas sociales, que están exentas del pago de tasas por el uso de la tierra, los proyectos del Fondo Nacional de Vivienda aún recaudan tasas por el uso de la tierra a un nivel moderado, inferior al de los proyectos de vivienda comercial. El Estado todavía controla el margen de beneficio del inversor, pero es un 10% superior al margen de beneficio actual de los proyectos de vivienda social.

Operar un modelo directo para crear viviendas de bajo costo.

Por ejemplo, un proyecto de vivienda social tiene una escala de 20 pisos sobre el suelo y 1 sótano, el costo total de construcción es de 16 millones de VND/ ^m2 , más la ganancia del inversor es de 4 millones de VND/ ^m2 , el precio de venta será de 20 millones de VND/ ^m2 . Con un proyecto de tan gran escala, los proyectos de viviendas comerciales implican grandes tarifas por el uso del suelo y altas ganancias para los inversores, por lo que el precio de venta puede ser de hasta 70 - 80 millones de VND / ^m2 . Pero si el proyecto pertenece al Fondo Nacional de Vivienda, con tarifas moderadas por el uso del suelo y márgenes de beneficio controlados por debajo del 20%, el precio es de sólo unos 30 millones de VND/ ^m2 ...

Antes de implementar proyectos bajo el Fondo Nacional de Vivienda, el representante del Grupo G6 enfatizó que es necesario hacer estadísticas sobre las necesidades de vivienda de cada localidad en el momento actual, así como pronosticar el mediano y largo plazo, para luego hacer un buen trabajo de planificación, y luego licitar para seleccionar a los inversionistas del proyecto.

“El Fondo Nacional de Vivienda no solo debe centrarse en la vivienda social (segmento de bajos ingresos), sino también apoyar al segmento de personas de ingresos bajos y medios. Para que el fondo funcione de forma eficaz y sostenible, necesita un mecanismo de movilización de capital flexible y transparente, así como un modelo operativo riguroso”, afirmó el Sr. To Anh Hung, experto en bienes raíces y director ejecutivo de A-City.

De hecho, el grupo de ingresos medios-bajos, que representa entre el 40 y el 50% de la población urbana, enfrenta dificultades para acceder a la vivienda, no es elegible para comprar una vivienda social, pero tampoco puede permitirse comprar una vivienda comercial. Si sólo construimos viviendas sociales, este grupo quedará rezagado.

Si solo desarrollamos vivienda social, el segmento de vivienda asequible seguirá siendo escaso. Actualmente, la mayoría de las empresas buscan obtener grandes beneficios en los segmentos de gama media y alta. Si disponen de fondos, pueden considerar la construcción de viviendas a precios más razonables. Gracias a ello, quienes necesitan vivienda pero no pueden permitirse comprar una vivienda social tendrán más opciones, podrán comprar una casa sin tener que endeudarse demasiado, lo que reduce la presión sobre las finanzas personales y el sistema bancario, afirmó el Sr. To Anh Hung.

Los expertos en bienes raíces sugieren que, en primer lugar, es necesario apoyar las tasas de interés de los préstamos hipotecarios para el segmento medio-bajo. El Fondo puede respaldar tasas de interés preferenciales para préstamos (por ejemplo, 4-6%/año) para compradores de vivienda de clase media-baja, similares a los programas de apoyo a la vivienda social.

En segundo lugar, los incentivos para las empresas que desarrollan viviendas asequibles, según los cálculos de A-City, son de alrededor de 35 millones de VND/ ^m2 en Hanoi, mediante el apoyo a fondos de tierras limpias, eximiendo o reduciendo impuestos para las empresas que desarrollan proyectos y teniendo políticas de apoyo legal para reducir los costos de insumos, ayudando a las empresas a vender casas a bajo precio y aún así obtener ganancias.

Para que el Fondo Nacional de Vivienda funcione de manera eficaz y sostenible, muchos expertos creen que es necesario un mecanismo de movilización de capital flexible y transparente y un modelo operativo estricto. En términos de funcionamiento, el Fondo debería operar de forma independiente, con una estrecha supervisión y un mecanismo claro y transparente. El consejo de gestión del fondo incluye representantes del Estado, empresas, expertos inmobiliarios y bancos. El Consejo Ejecutivo es responsable de las operaciones del fondo, la aprobación de proyectos y el control financiero. El consejo de supervisión independiente auditará y dará a conocer las operaciones del fondo, publicará periódicamente informes financieros auditados y evitará pérdidas y corrupción.

El Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria Nacional, dijo que Singapur es uno de los modelos más exitosos del mundo en el desarrollo de vivienda pública, un tipo de vivienda que tiene muchas similitudes con la vivienda social en Vietnam. Una decisión clave que condujo al éxito del desarrollo de viviendas públicas en Singapur fue el establecimiento de la Junta de Vivienda y Desarrollo (HDB), una agencia centrada en la planificación, construcción y gestión de todas las viviendas públicas.

En cuanto a políticas de apoyo financiero y préstamos hipotecarios, el Gobierno de Singapur crea condiciones para que las personas puedan poseer viviendas a través de programas de préstamos preferenciales y subsidios. En concreto, los empleados y las empresas deducen una parte de sus ingresos mensuales al Fondo Central de Previsión (CPF). El dinero de este fondo se puede utilizar para comprar casas HDB. Con el programa de préstamos hipotecarios HDB, las personas pueden pedir dinero prestado para comprar una casa directamente de HDB con tasas de interés bajas (alrededor del 2,6 %/año, más bajas que las tasas de interés comerciales).

Según baotintuc.vn

Fuente: https://baolaocai.vn/can-co-che-huy-dong-von-linh-hoat-cho-quy-nha-o-quoc-gia-post399531.html