Propuesta para que transacciones inmobiliarias se realicen a través de bancos
El delegado Trinh Lam Sinh (delegación de An Giang) propuso que el proyecto de ley agregue disposiciones que prohíban los actos de manipulación y perturbación del mercado inmobiliario y definan claramente los signos de los actos de manipulación y perturbación del mercado inmobiliario. "En los últimos tiempos, el comportamiento manipulador ha desestabilizado el mercado inmobiliario y afectado el desarrollo socioeconómico del país", afirmó Sinh.
Muchos delegados tienen la misma propuesta. Trinh Xuan An, miembro de tiempo completo del Comité de Defensa y Seguridad Nacional (delegado de Dong Nai), propuso incluir el acto de manipular el mercado inmobiliario en la lista de actos prohibidos y, al mismo tiempo, aclarar el acto de manipular y fijar los precios inmobiliarios. "Personalmente, creo que la manipulación inmobiliaria no es menos peligrosa que la manipulación bursátil tal y como se estipula en el Código Penal. Actualmente, la manipulación del mercado inmobiliario se está llevando a cabo de forma sofisticada, lo que conduce a una situación de burbuja, los precios inmobiliarios están por las nubes en comparación con la realidad y deben ser prohibidos por ley, con regulaciones específicas para eliminarlos", sugirió el Sr. An.
Según el Sr. An, el acto de manipular el mercado inmobiliario no sólo incluye fijar precios altos durante las subastas y luego cancelar depósitos con el propósito de aumentar los precios y obtener ganancias, sino también utilizar un proyecto para "estimular" los precios de otros proyectos, creando un nivel de precios muy alto. "Creo que si no se maneja con cuidado, se formarán burbujas y se producirán incidentes graves", enfatizó An.
El vicepresidente del Comité Judicial de la Asamblea Nacional, Nguyen Manh Cuong (delegación de Quang Binh), expresó su preocupación por el proyecto de ley que estipula: El Estado tiene políticas para crear condiciones para que las organizaciones y los individuos realicen pagos no monetarios en transacciones inmobiliarias. Según el Sr. Cuong, el pago sin efectivo es una solución muy importante para prevenir y combatir la corrupción y la negatividad. Por lo tanto, sugirió que para transacciones grandes, como las inmobiliarias, el Estado debería avanzar hacia la exigencia de pagos sin efectivo en lugar de simplemente facilitarlos.
Delegado Trinh Xuan An (delegación de Dong Nai)
El delegado Trinh Xuan An expresó su acuerdo con las regulaciones sobre el pago en las transacciones inmobiliarias, según las cuales, los inversores en proyectos y las empresas inmobiliarias deben recibir dinero de los clientes a través de cuentas bancarias en Vietnam. "Creo que todas las transacciones relacionadas con bienes inmuebles deben ser pagadas a través de los bancos, no sólo por inversores y empresas. Hemos dado un paso importante en la implementación de transacciones de pago sin efectivo, sugiero que debemos revolucionar aún más", propuso el Sr. An.
Delegado Trinh Xuan An, miembro a tiempo completo del Comité Nacional de Defensa y Seguridad (delegación de Dong Nai)
Los corredores "lanzan y atrapan" y perturban el mercado
En cuanto a las regulaciones sobre los pisos de comercio de bienes raíces, el informe sobre la recepción y revisión del proyecto de ley anterior, el presidente del Comité Económico Vu Hong Thanh dijo que después de recibir las opiniones de muchos diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de ley después de la explicación y aceptación eliminó la regulación que requería que las transacciones de bienes raíces se realicen a través del piso y solo las alentaba. "Forzar las transacciones inmobiliarias conllevará el riesgo de explotación y no garantizará el desarrollo de un mercado inmobiliario saludable, seguro y sostenible", afirmó Thanh. Además, el proyecto de ley también estipula que las transacciones inmobiliarias en las que los participantes sean personas físicas deberán ser notariadas y certificadas. En caso de que una de las partes sea una empresa inmobiliaria, no se requiere notarización ni certificación.
Al comentar esto, el diputado Hoang Van Cuong (delegación de Hanoi) dijo que no se debería exigir que los contratos de transacciones inmobiliarias estén notariados, sino que pueden confirmarse a través de las salas de negociación. El Sr. Cuong analizó que el piso de operaciones es uno de los tres elementos que componen el mercado inmobiliario, pero la actual Ley de Negocios Inmobiliarios no regula adecuadamente la función del piso cuando permite que este participe tanto en la venta como en la compra, no solo en la intermediación. "El mercado debería ser sólo un intermediario, pero ahora se trata tanto de comprar como de vender, y la gente lo llama una situación de 'tirar y atrapar' que está perturbando el mercado", enfatizó Cuong.
A partir de ahí, el diputado Cuong propuso que la ley debe tener regulaciones más estrictas, el piso solo cumple la función de intermediario y debe ser responsable de la información que brinda a los clientes y al estado. Al mismo tiempo, el piso no está autorizado a participar en la compraventa y solo recibe honorarios, incluidos los honorarios de confirmación de transacción equivalentes a honorarios notariales y honorarios de corretaje según el acuerdo. Según el Sr. Cuong, este enfoque otorga a la bolsa la responsabilidad de actuar adecuadamente como intermediario, asesorar a los clientes y proporcionar información de mercado al Estado.
Al debatir con el diputado Cuong, el diputado Nguyen Van Than (delegación de Thai Binh) dijo que la notarización tiene actualmente muchos problemas, pero si se ignora la notarización o se dan más derechos a los parqués comerciales "es muy peligroso". El Sr. Than sugirió que las transacciones sólo deberían confirmarse mediante certificación notarial, ya que el piso no puede representar la ley estatal.
Dijo que el diputado Hoang Van Cuong estaba "pensando teóricamente" cuando propuso prohibir a los pisos participar en la compra y venta. "En realidad, no se puede prohibir porque la gente tiene muchas formas de comprar y vender a precios conocidos. Todos los delegados saben que en el pasado, los edificios de gran altura, especialmente aquellos con corporaciones estatales o grandes empresas privadas que ofrecían precios, al día siguiente, cuando preguntaban al inversor, decían que estaban agotados, pero en el mercado inmobiliario, todavía estaban disponibles a precios altos, incluso a un precio y medio o al doble. Eso es muy peligroso", dijo el Sr. Than y sugirió que el parqué sea gratuito, "el buen vino no necesita arbustos", si la transacción es buena, los clientes vendrán, si no es buena, los clientes no vendrán.
Luego de recibir las opiniones de los delegados, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, dijo que todos los delegados querían mejorar la calidad y el profesionalismo de los parqués comerciales. Por ello, el comité de redacción estudiará cómo los pisos pueden cumplir la función de intermediarios y no participar directamente en la compra-venta, lo que puede perturbar el mercado.
¿Debemos aceptar depósitos para apartamentos antes de construir los cimientos?
Respecto a las futuras transacciones de vivienda, el proyecto de ley ofrece dos opciones. En primer lugar, el inversor puede cobrar depósitos de los clientes cuando el proyecto haya cumplido todas las condiciones para ser puesto en funcionamiento (incluido uno de los siguientes documentos: derechos de uso del suelo, permiso de construcción, documentos de aceptación de la construcción de los cimientos para apartamentos o edificios de uso mixto con casas, etc.). En segundo lugar, al inversionista se le permite cobrar un depósito cuando el proyecto tiene un diseño básico evaluado y tiene uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra; El monto máximo de depósito no excede el 10% del precio de venta, arrendamiento con compra.
Al dar su opinión, el diputado Tran Hong Nguyen (delegación de Binh Thuan) propuso regular según la opción 1, porque es menos riesgoso para los clientes. Según él, si el depósito se recoge desde el momento en que se aprueba el diseño básico del proyecto, el tiempo desde la recepción del depósito hasta la implementación real del proyecto será muy largo. Mientras tanto, el mercado inmobiliario ha tenido recientemente muchos desarrollos complicados, con inversionistas de proyectos inmobiliarios todavía aprovechándose de depósitos y contratos de aporte de capital para movilizar capital arbitrariamente, causando inseguridad y desorden. Muchos proyectos, después de recibir los depósitos, después de 5 años, incluso 10 años, el proyecto no se ha implementado.
Por el contrario, el diputado Pham Van Hoa (delegación de Dong Thap) apoyó la elección de la opción 2, porque "a los inversores realmente les gusta y los clientes también la aceptan". El señor Hoa analizó que los inversionistas no siempre tienen el 100% del capital y deben pedir préstamos a los bancos para formar proyectos. El depósito del 10% no es grande en comparación con el valor de la casa, no solo crea condiciones para que el inversor tenga dinero para realizar el proyecto, sino que también crea confianza entre las dos partes, sin mencionar que los clientes que depositan también pueden obtener un descuento. "Cuando el inversor tiene uno de los documentos con derechos de uso de la tierra, una decisión de arrendar la tierra y pagar los derechos de uso de la tierra, creo que el inversor no está haciendo trampa", dijo el Sr. Hoa.
Delegado Pham Van Hoa (delegación de Dong Thap)
De manera similar, la delegada Nguyen Thi Viet Nga (delegación de Hai Duong) también propuso elegir la opción 2, porque esta opción creará condiciones para que las empresas y los inversores se desarrollen. La Sra. Nga admitió que esta opción puede traer más riesgos a los clientes, pero se superará endureciendo la gestión y aumentando la responsabilidad de los organismos estatales. Por el contrario, la opción 1 será más segura para los clientes, pero al mismo tiempo limita las oportunidades de negocio, yendo aparentemente en contra del estímulo y la creación de mecanismos para el desarrollo empresarial.
La delegada Huynh Thi Phuc (delegación de Ba Ria-Vung Tau) propuso estipular que el monto del depósito no exceda el 5% en lugar del 10% como en el proyecto. Este nivel es de valor suficiente para que tanto el depositante como el receptor del depósito mantengan la confianza mutua, conozcan y cumplan el compromiso y se aseguren de que la naturaleza del depósito no tenga como finalidad la movilización de capital.
El presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, dijo que ambas opciones tienen aspectos positivos y negativos. Con la opción 1, lo positivo es que puede proteger los intereses de la parte más débil, el comprador, pero desde el punto de vista empresarial no puede garantizar el acceso a potenciales inversores. Con la opción 2 lo positivo es crear condiciones favorables para los negocios, pero desde el diseño básico hasta la emisión del permiso de construcción son muchos los pasos necesarios y puede haber demoras, afectando los derechos de las personas. "Si no está claro o no hay consenso, proponemos que este contenido se someta a votación para que la Asamblea Nacional pueda dar su opinión", explicó Thanh.
Enlace de origen
Kommentar (0)