¿Cómo afecta la nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh a los negocios inmobiliarios?

Las leyes cambian

A partir del 1 de agosto de 2024 entrarán en vigor la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda. Además, en Ciudad Ho Chi Minh, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (DONRE) de Ciudad Ho Chi Minh también propuso emitir un borrador sobre el ajuste de las listas de precios de tierras en toda la ciudad.

Además de una serie de opiniones que esperan que la ley ayude a hacer transparente el mercado, avanzar hacia la equidad en el cálculo del precio de la tierra y resolver los problemas de las personas cuyas tierras han sido recuperadas, todavía hay muchas preocupaciones de que el aumento en el cálculo del precio de la tierra no sea el factor principal que afecta a los negocios inmobiliarios y afecta a las personas y a los compradores de viviendas.

Entra en vigor la Ley de Tierras, que hace transparente el mercado y también fluctúa los precios de las tierras.

En concreto, el artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que se suprimirá el marco de precios de la tierra y que la lista de precios de la tierra tendrá que actualizarse anualmente en lugar de cada 5 años como antes. En consecuencia, el Gobierno ha descentralizado el poder y aumentado la responsabilidad del Comité Popular Provincial al estipular que la determinación de las listas de precios de la tierra estará a cargo del Comité Popular Provincial; Al mismo tiempo, se elimina el método de "resta" y, en su lugar, los precios de la tierra se determinan mediante cuatro métodos: comparación, ingreso, superávit y coeficiente de ajuste del precio de la tierra.

Al compartir con la prensa los métodos actuales de valoración de terrenos, el Sr. Le Dinh Lang, director de Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, comentó: «La legislación actual es muy completa y se ajusta a la realidad del mercado. La Ley de Tierras incluye regulaciones sobre la valoración de terrenos con nuevos métodos que permiten que la valoración de terrenos se acerque a la realidad, garantizando la transparencia y la sostenibilidad».

Sin embargo, con el nuevo método de cálculo, el costo de desarrollar un proyecto empresarial aumentará en mayor o menor medida. Cuando los precios del mercado suben, los inversores se ven obligados a vender el proyecto a un precio alto y no pueden bajarlo, explicó el Sr. Lang.

El aumento de los costos de la tierra a lo largo de los años ha hecho subir los precios de la vivienda.

Mientras tanto, el Sr. Dao Huy (inversionista) también comentó que el mercado inmobiliario fluctúa cada vez más en precios. Si bien esta es una característica del mercado inmobiliario en Vietnam, el precio se acumula y aumenta gradualmente con el tiempo. Pero cuando se apliquen las nuevas leyes, especialmente en Ciudad Ho Chi Minh, si se emite una nueva lista de precios de tierras, seguramente se enfrentarán a muchas preocupaciones por parte de las empresas y de aquellos que necesitan ser propietarios de una vivienda a largo plazo.

Las tarifas por el uso de la tierra siempre se calculan de manera justa para las empresas.

Respecto al proyecto de promulgación de la lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh, muchas opiniones dicen que la nueva lista de precios de terrenos tendrá un gran impacto en los negocios inmobiliarios. Cuando los precios de la tierra son altos, es decir, los insumos son altos, la producción también será alta, lo que afectará directamente a los compradores. A partir de ahí, el precio del producto será muy alto.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, informó que: "El ajuste de la Lista de Precios de Terrenos no afecta a las empresas inmobiliarias porque las tarifas de uso de terrenos para proyectos inmobiliarios se determinan mediante el método de superávit.

Por lo tanto, el resultado de determinar el valor de los derechos de uso de la tierra según el método de excedente, ya sea mayor o menor que el precio de la tierra en la Lista de Precios de Tierras, no tiene que ajustarse de acuerdo con el precio de la tierra en la Lista de Precios de Tierras según lo prescrito en la Cláusula 8, Artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 (utilizando el resultado determinado según el método de excedente).

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, informó a la prensa sobre la emisión de una nueva lista de precios de tierras de Ciudad Ho Chi Minh e información sobre los temas relacionados con la emisión de la lista de precios.

Un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh dijo que todos los proyectos de negocios inmobiliarios de vivienda comercial están sujetos a listas de precios de terrenos basados ​​en el mercado en el momento del cálculo. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh invitará a las unidades de valoración a evaluar la cantidad de dinero que las empresas deben pagar al momento de abonar las tarifas por el uso de la tierra. Por tanto, la emisión del nuevo catálogo de precios de terrenos no afecta a los negocios inmobiliarios.

Además, según información del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh, el precio de la tierra agrícola en la lista de precios de tierras ajustada ha aumentado en comparación con antes, lo que hace que la brecha de alquiler de la tierra sea más armoniosa que en la realidad, esto conduce a deducciones más transparentes, públicas, justas y razonables para las empresas inmobiliarias al cumplir con las obligaciones financieras. Por otro lado, los precios de los inmuebles operan según la ley de la oferta y la demanda, por lo que el precio de venta lo decidirá el mercado.

De acuerdo con las nuevas regulaciones después de que entre en vigencia la Ley de Tierras de 2024, los precios de los terrenos para proyectos de vivienda comercial se seguirán calculando utilizando el método de superávit, que ha sido el método principal aplicado desde 2014 para calcular las tarifas de uso de la tierra para proyectos inmobiliarios, con una tasa de aplicación de hasta 90%.

La elección de estos factores garantiza que los precios del suelo se mantengan cercanos al mercado de forma estable, evitando incrementos repentinos en los precios del suelo o “fiebres virtuales” que suponen un riesgo para la seguridad del mercado inmobiliario en general y del mercado de capitales en particular.

Un proyecto en el distrito de Binh Chanh, ciudad de Ho Chi Minh, enfrenta problemas con las tarifas de uso de la tierra, lo que provoca demoras en la emisión de certificados de uso de la tierra a la gente.

Además, el precio de la tierra agrícola en la lista de precios de tierras ajustada es más alto que antes, lo que hace que la brecha de alquiler de la tierra sea más armoniosa que en la realidad, lo que conduce a deducciones más transparentes, públicas, justas y razonables para las empresas inmobiliarias al cumplir con las obligaciones financieras.

Al compartir con Nguoi Dua Tin sobre el método actual de cálculo del precio de la tierra, el Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, dijo que "el nuevo método de cálculo del precio de la tierra afectará en mayor o menor medida el aumento de los precios inmobiliarios en el futuro, cuando los costos de la tierra, los costos de construcción, los costos de desarrollo de proyectos... aumenten continuamente, los precios de las viviendas también fluctúan.

La mejor solución para limitar el aumento de los precios inmobiliarios es que el Estado apoye a las empresas en acortar los trámites legales de los proyectos, aumentar la oferta de vivienda asequible, vivienda social... para aumentar la oferta y así estabilizar los precios.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm