Presión financiera rodea, ¿cómo está el endeudamiento de las inmobiliarias?

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Después de un año difícil como 2023, parecía que los negocios inmobiliarios estaban en dificultades debido a las fluctuaciones del mercado, pero apareció un indicador muy positivo: la mayoría de los préstamos de los principales negocios inmobiliarios tendieron a disminuir en comparación con el comienzo del año, lo que demuestra que en el período más difícil, los negocios inmobiliarios todavía estaban muy activos en el pago de préstamos.

Ya en los primeros días del nuevo año, las estadísticas de datos de HNX muestran que docenas de empresas inmobiliarias han saldado sus deudas con bonos, principalmente porque las empresas recompraron bonos de manera proactiva antes del vencimiento y pagaron los bonos a los tenedores.

Según el informe financiero del cuarto trimestre de 2023, al 31 de diciembre de 2023, No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company (Novaland, HoSE: NVL) registró pasivos por 195.874 mil millones de VND, lo que representa el 81% de los activos totales de la empresa y una disminución del 8% en comparación con el comienzo de 2023. De los cuales, los préstamos financieros representaron 57.704 mil millones de VND, una disminución de aproximadamente 7.000 mil millones de VND en comparación con el comienzo del período.

La estructura de deuda de Novaland se compone principalmente de préstamos de bonos con más de 38.626 mil millones de VND, con solo más de 9.400 mil millones de VND en préstamos bancarios. Sin embargo, reducir miles de millones de dongs en deuda en Novaland es como "una gota en el océano" porque la compañía está utilizando demasiado apalancamiento financiero con una "enorme" cantidad de deuda, mientras que la situación financiera de la empresa está retrocediendo.

A principios de 2024, el Consejo de Administración de Novaland también anunció que emitiría 1.370 millones de acciones, con lo que se espera recaudar alrededor de 13.700 mil millones de VND para reestructurar la deuda y saldar las cuentas por pagar.

Bienes Raíces - Presión financiera rodea, ¿cómo está el endeudamiento de las inmobiliarias? — Muchas empresas están recomprando agresivamente bonos antes de su vencimiento.

Entre las empresas inmobiliarias con actividades de pago de deuda más activas, debemos mencionar Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) . A finales de 2023, esta inmobiliaria también pondrá fin a la serie de días de tener que devolver sus bonos.

En 2023, Phat Dat pretende gestionar toda la deuda de bonos pendiente para finales de este año, dejando únicamente la deuda bancaria y los préstamos de otras partes. Para fines de 2023, al recomprar los 2 lotes de bonos con un valor nominal total emitido de 800 mil millones de VND, Phat Dat habrá reducido oficialmente la deuda de bonos pendiente de esta empresa a 0.

En consecuencia, al 31 de diciembre de 2023, los pasivos de la empresa habían disminuido un 15% a 11.490 mil millones de VND, de los cuales otros pasivos a corto plazo eran más de 3.182 mil millones de VND y otros pasivos a largo plazo eran 4.578 mil millones de VND. La estructura de la deuda representa más de 3,104 billones de VND de deuda total, un 30% menos en comparación con principios de año.

También activo en el pago de deuda, la deuda total pagadera a fines de 2023 de Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) disminuyó un 22% en comparación con el comienzo del año a VND 13,226 mil millones.

La deuda financiera total es de más de 3.659 billones de VND, un 52% menos en comparación con principios de año, y representa el 11% del capital de la empresa. De los cuales, los préstamos bancarios a largo plazo representan más de 3,322 billones de VND.

En 2023, Kinh Bac también recompró activamente bonos antes de su vencimiento. Anteriormente, en marzo-abril de 2023, la empresa recompró la totalidad de los 2.000 billones de VND de 2 lotes de bonos con los códigos KBCH2124002 y KBCH2124003. Hasta finales de mayo de 2023, la compañía continuará recomprando bonos con código KBC121020 antes de su vencimiento.

Después de la serie de transacciones mencionada anteriormente, el volumen de bonos en circulación de Kinh Bac disminuyó a 1,157 mil millones de VND. Respecto al lote de bonos KBC121020, a principios de 2024, KBC dijo que había preparado capital para "salir de la deuda" de los bonos.

Además, Kinh Bac también dijo que ha implementado una estrategia de priorizar el uso de todos los recursos financieros para realizar los pagos a tiempo. Por otra parte, el fuerte incremento del flujo de caja proveniente de las actividades comerciales de los parques industriales también contribuye a crear motivación para que las empresas tengan dinero para pagar sus deudas.

En Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) , los pasivos totales al final de 2023 fueron de 14,6 billones de VND, un 10% menos en comparación con el final del año anterior. De los cuales, 11.600 billones de VND son deuda a corto plazo y casi 3.000 billones de VND son deuda a largo plazo.

La estructura de deuda de Dat Xanh al final del cuarto trimestre de 2023 disminuyó un 8% a 5.289 mil millones de VND. Mientras tanto, los impuestos y otros pagos al Estado aumentaron un 7%, hasta 798 mil millones de VND.

2023 es un año extremadamente difícil para la empresa, como lo demuestra la necesidad de recortar 1.305 empleados en 2023, pasando de 3.773 a finales de 2022 a 2.468 a finales de 2023. El número de filiales de Dat Xanh también ha disminuido a solo 84 empresas, de las cuales 8 filiales que operan en el sector inmobiliario están en proceso de disolución.

Bienes Raíces - Presión financiera rodea, ¿cómo está el endeudamiento de las inmobiliarias? (Figura 2). — La relación deuda-capital de Vinhomes es de 0,31 veces y la deuda pendiente representa el 12% del capital total.

A diferencia de las empresas mencionadas anteriormente, Vinhomes JSC (HoSE: VHM) registró un crecimiento positivo de la deuda después de un año y los préstamos pendientes totales superaron los 10.000 billones de VND.

Los pasivos de Vinhomes a finales de 2023 se registraron en 261.991 millones de VND, un aumento del 24% respecto al comienzo del año. En el cual se registró crecimiento tanto en la deuda de corto como de largo plazo, pero la mayor parte de la deuda corporativa sigue siendo deuda de corto plazo.

La deuda financiera de la empresa alcanzó los 56.682 mil millones de VND, la estructura de la deuda incluye 14.813 mil millones de VND de préstamos a corto plazo y más de 35.689 mil millones de VND de préstamos a largo plazo. La deuda de la empresa proviene principalmente de préstamos bancarios, además, el canal de bonos de Vinhomes registró una deuda pendiente de más de VND 9,808 mil millones a fines de diciembre de 2023.

A finales de 2023, la relación deuda-capital de Vinhomes es de 0,31 veces. El saldo pendiente de préstamos representa el 12% del capital total de la empresa.

El hecho de que las empresas inmobiliarias hayan pagado rápidamente sus deudas en un contexto en el que los tipos de interés del mercado mostraban signos de enfriamiento ha ayudado a las propias empresas a reducir la carga de los altos costes de intereses en el momento de la emisión.

En el informe de perspectivas de inversión de febrero de 2024, VNDirect Securities Company dijo que se espera que los cuellos de botella se aflojen gradualmente, lo que ayudará a que el mercado inmobiliario se recupere a partir de la segunda mitad de 2024.

"Creemos que el mercado inmobiliario residencial ha superado el período más difícil y mostrará una recuperación más clara a partir del segundo semestre de 2024", evaluó el equipo de análisis de VNDirect .

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