Tres grandes problemas que 'frenan' el mercado, los terrenos vuelven a su valor real poco a poco y una serie de proyectos de vivienda social se retrasan

Los precios de los terrenos y las villas han disminuido simultáneamente, el presidente de una empresa inmobiliaria ha planteado 3 problemas de mercado y ha nombrado 6 proyectos de vivienda social que están retrasados ​​​​en Thanh Hoa... son las últimas noticias inmobiliarias.

3 grandes problemas del mercado inmobiliario

En la tarde del 3 de agosto, el primer ministro Pham Minh Chinh presidió una conferencia en línea para evaluar los resultados de la implementación de la Resolución No. 33/NQ-CP del 11 de marzo del Gobierno y proponer soluciones para eliminar las dificultades y obstáculos del mercado inmobiliario.

El Sr. Le Tu Minh, presidente de IMG Investment Joint Stock Company, habló en la conferencia. (Fuente: VGP)

En su intervención en la conferencia, el presidente de IMG Investment Joint Stock Company, el Sr. Le Tu Minh, dijo que la esencia de eliminar las dificultades del mercado inmobiliario que interesan al Gobierno reside en tres cuestiones.

Lo primero es combatir la especulación inmobiliaria.

Según él, actualmente la especulación inmobiliaria y la manipulación del mercado inmobiliario están afectando la economía de Vietnam. La gente compra tierras esperando la oportunidad de que los precios suban, provocando que una parte de la fuerza productiva “duerma” y no sea efectiva, lo cual es un desperdicio.

La experiencia de otros países es utilizar los impuestos para regular la especulación. Puso como ejemplo una empresa que actualmente tiene un proyecto en Australia y debe pagar un impuesto territorial del 2% cada año. Los precios de los terrenos son evaluados anualmente de forma independiente por las autoridades fiscales.

Cada año, esta unidad tiene que pagar un impuesto territorial de 700.000 a 800.000 dólares cuando el proyecto no se ha implementado. Este año, el gobierno local decidió aumentar esta tasa impositiva al 4%.

Si Vietnam implementa esta política, solo quienes realmente desarrollan proyectos se atreverán a poseer tierras, y cuando las posean, deberán ejecutar los proyectos con gran rapidez. Esta medida no solo previene la especulación inmobiliaria, sino que también contribuye a que el Ministerio de Finanzas cuente con una importante fuente de ingresos, afirmó el Sr. Minh.

Los representantes empresariales propusieron que el Comité de Redacción de la Ley de Tierras complemente y aplique una tasa de impuesto predial anual del 2% y aplique un impuesto progresivo cuando las parcelas de tierra no se pongan en explotación o no generen ganancias, como se hace en países extranjeros.

La segunda es la política de gestión de los tipos de interés del Banco Estatal. Él cree que es momento de reducir las tasas de interés de mediano plazo por debajo del 10% anual, específicamente alrededor del 8,5% anual más o menos como hace 2 años, porque con tasas de interés de mediano plazo por encima del 10%, ninguna economía es saludable.

Este tipo de interés en otros países es del 3-5%/año. En Vietnam, el tipo de interés hace 5-6 meses era de alrededor del 12-14% anual. Las empresas no quieren endeudarse, no se atreven a endeudarse y los clientes pierden la confianza en el mercado inmobiliario, invierten su dinero en otras áreas.

También propuso medidas para impedir o restringir que las empresas inmobiliarias participen en los bancos y viceversa. Porque las empresas que participan en ambos campos movilizan capital social principalmente para sus propios negocios y tienen poco efecto en la sociedad, creando incluso magnates que monopolizan la economía.

En tercer lugar está la eliminación de los obstáculos jurídicos y administrativos.

La mayor dificultad para los negocios inmobiliarios hoy en día son las cuestiones legales, no las bancarias. Hay superposición legal, misma problemática, misma regulación pero muchas interpretaciones, el nivel de cumplimiento no implementa y no se atreve a hacerlo, principalmente a nivel local.

Por ello, recomendó completar rápidamente el sistema legal para que los funcionarios puedan trabajar con tranquilidad. Es necesario que exista un decreto claro sobre la descentralización de la autoridad y la responsabilidad de todos los niveles, que estipule claramente: el contenido a completar, el tiempo de finalización y la responsabilidad en caso de retraso.

Los líderes de la empresa también propusieron que el Ministerio de Planificación e Inversión permita a las empresas vietnamitas aplicar el artículo 44.3 de la Ley de Inversiones y el artículo 126 de la Ley de Tierras, extender el plazo de arrendamiento de tierras o permitir a las empresas pagar alquiler de tierras durante 70 años para que los parques industriales tengan una duración suficiente y sean lo suficientemente atractivos para los socios de arrendamiento de tierras. Esto es legal y aumenta los ingresos locales.

Tanto las villas como los terrenos tienen descuento

El informe del mercado inmobiliario publicado recientemente por el Ministerio de Construcción muestra que en el segundo trimestre hubo casi 100.000 transacciones exitosas. En particular, el volumen de transacciones en el segundo trimestre se centró principalmente en el segmento de terrenos con 67.525 transacciones exitosas, lo que equivale a aproximadamente el 99,9% en comparación con el primer trimestre, y aproximadamente el 31,5% en comparación con el mismo período del año pasado.

Las casi 30.000 transacciones restantes se realizaron con éxito en apartamentos y casas individuales, lo que representa el 75,61% en comparación con el trimestre anterior, lo que equivale a aproximadamente el 43,03% en comparación con el mismo período del año anterior.

Sin embargo, en el segundo trimestre el segmento inmobiliario de casas individuales y terrenos en proyectos que interesan a los inversores es principalmente de carácter especulativo. Los compradores ya no están tan interesados ​​como antes en los segmentos inmobiliarios antes mencionados.

Además, muchos inversores están teniendo problemas con el flujo de caja, utilizando demasiado apalancamiento financiero y han dejado de apoyar los tipos de interés de los préstamos. El mercado sufre una fuerte disminución de la liquidez, lo que da lugar a cada vez más transacciones de stop loss.

El precio de venta del segmento inmobiliario de villas y terrenos para proyectos en muchas localidades en el trimestre continuó disminuyendo alrededor de un 2-5% en comparación con el trimestre anterior. Además, estas propiedades podrán seguir ajustándose a valores apropiados, acordes con el valor de la inversión del producto y de la infraestructura regional en el futuro.

Algunas áreas han reducido significativamente los precios de transacción, especialmente los distritos suburbanos y las áreas periféricas del barrio, como: el distrito de Ha Dong, el distrito de Me Linh, Hoai Duc (Hanoi); Distrito 12, Distrito Binh Chanh, Distrito Nha Be (HCMC); Distrito de Ngu Hanh Son (Da Nang); Ciudad de Bien Hoa, distrito de Nhon Trach (Dong Nai).

Vinh Phuc: Piden inversión en seis proyectos de vivienda social

Basándose en las necesidades prácticas de la zona, el Comité Popular de la provincia de Vinh Phuc está llamando a inversores a construir seis proyectos de viviendas sociales con una escala de aproximadamente 8.000 apartamentos y casas adosadas para los trabajadores.

Vinh Phuc es una provincia con una industria desarrollada, en la zona hay muchos parques industriales que atraen una gran concentración de trabajadores, por lo que la necesidad de viviendas para establecerse para las familias de muchos trabajadores en particular y las personas de bajos ingresos en general es un problema urgente.

Se sabe que desde 2014 hasta la actualidad, el Consejo Popular y el Comité Popular de la provincia de Vinh Phuc han emitido muchos mecanismos, políticas y regulaciones sobre la gestión y el desarrollo de viviendas para sujetos sociales. En la cual, la Decisión No. 159 del Consejo Popular Provincial sobre el apoyo a proyectos de vivienda social para trabajadores y personas de bajos ingresos en la provincia en el período 2015-2020; Decisión Nº 14 del Comité Popular Provincial sobre los criterios de prioridad para la selección de sujetos elegibles para el alquiler con opción a compra de vivienda social en la provincia; Decisión Nº 179 sobre el plan para implementar el Programa de Desarrollo de Vivienda de la provincia de Vinh Phuc hasta 2020, con visión a 2030; Decisión No. 1247 sobre la promulgación del plan quinquenal de desarrollo de vivienda, período 2021 – 2025...

Además de ordenar a los departamentos, sucursales y localidades fortalecer la gestión y atraer inversiones en proyectos de desarrollo de viviendas, la provincia de Vinh Phuc también prioriza la asignación de capital para el desarrollo de viviendas. Solo en 2023, la fuente de capital para el desarrollo de viviendas en la provincia será de 8.606 mil millones de VND. De los cuales, el capital para la construcción de viviendas comerciales es de 2,748 billones de VND; El capital para la construcción de viviendas sociales es de 164 mil millones de VND y el capital para que los hogares y las personas construyan por su cuenta es de 5.694 mil millones de VND.

El Sr. Nguyen Thanh Ha, subdirector del Departamento de Construcción de la provincia de Vinh Phuc, dijo que en la provincia de Vinh Phuc, actualmente se están implementando cinco proyectos de vivienda social, incluidos: el área de vivienda de bajos ingresos Vinaconex Xuan Mai; Zona de viviendas para trabajadores y personas de bajos ingresos en el barrio de Khai Quang; Zona de viviendas sociales de gran altura para trabajadores en el área de Goc Nu, barrio de Khai Quang (ciudad de Vinh Yen); Zona de vivienda de bajos ingresos 8T, barrio de Xuan Hoa, ciudad de Phuc Yen; Zona de vivienda social en el barrio de Phuc Thang (ciudad de Phuc Yen).

Los proyectos de vivienda social mencionados han invertido y completado 1623 viviendas con una superficie de 50 a 70 m² por vivienda, satisfaciendo así las necesidades de vivienda de trabajadores y personas de bajos ingresos desde 2015 hasta la fecha. Actualmente, el Comité Popular Provincial de Vinh Phuc sigue solicitando la inversión en seis proyectos de vivienda social con una escala de aproximadamente 8000 viviendas y casas adosadas para trabajadores. Los trámites para la implementación del proyecto se están llevando a cabo conforme a la normativa vigente, declaró el Sr. Nguyen Thanh Ha.

Según el proyecto del Primer Ministro "Invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores del parque industrial en el período 2021-2030", el objetivo de la provincia de Vinh Phuc es completar 28.300 unidades de vivienda social, de las cuales 8.800 unidades deben completarse en el período de 2022-2025, y 19.500 unidades deben completarse en el período de 2026-2030. Se trata de un objetivo ambicioso que exige grandes esfuerzos y determinación de los departamentos y sectores pertinentes para alcanzarlo.

Thanh Hoa: Nombrar una serie de proyectos de vivienda social con retraso

Según información del Departamento de Construcción de Thanh Hoa, actualmente en la provincia hay 18 proyectos de vivienda social que han sido invertidos y están en construcción, de los cuales 12 proyectos están dentro del cronograma, han puesto en uso parte o la totalidad del proyecto y 6 proyectos están retrasados.

Proyecto de vivienda social en la calle Bao Ngoai. (Fuente: BXD)

Se sabe que la razón del lento progreso está determinada por las agencias funcionales de la provincia de Thanh Hoa debido a la lentitud en la limpieza del sitio del proyecto, la lenta implementación de la inversión y la construcción por parte del inversionista para el área de terreno asignada y la gestión poco científica de la inversión y la construcción para los proyectos. Entre los proyectos de vivienda social de progreso lento en Thanh Hoa, en primer lugar, debemos mencionar el Proyecto de Vivienda Social AMC I en el barrio de Quang Thanh, ciudad de Thanh Hoa, que ha estado "archivado" durante muchos años.

El 24 de septiembre de 2014, el Comité Popular Provincial de Thanh Hoa emitió el Documento No. 8870 aprobando la inversión en el proyecto de desarrollo de vivienda social del Área de Vivienda Social AMC I en el Barrio Quang Thanh, Ciudad de Thanh Hoa.

En consecuencia, el Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa aprobó que el inversor, AMC Global Development Joint Stock Company, invierta en el Proyecto de Vivienda Social AMC I. El objetivo de la inversión y construcción es crear condiciones para que las personas de bajos ingresos de la zona tengan una vivienda estable, satisfaciendo las necesidades de alrededor de 900 hogares con una inversión total de casi 527 mil millones de VND, utilizados a partir de capital propio y otras fuentes de capital movilizadas legalmente.

El Comité Popular Provincial de Thanh Hoa extendió el proyecto para su implementación y progreso por aproximadamente 36 meses. En el cual, el período de preparación de la inversión es de 6 meses a partir de la fecha de aprobación de la inversión del proyecto, el período de implementación de la inversión es de 30 meses desde el 6 de agosto de 2020 hasta el 6 de febrero de 2023. Después de iniciar oficialmente la construcción el 21 de enero de 2021, hasta ahora, el Área de Vivienda Social AMC I solo tiene algunos elementos de construcción sin terminar y la maleza crece salvajemente dentro del campus del proyecto.

A continuación, se encuentra el proyecto de vivienda social Bao Ngoai, barrio Dong Huong, ciudad de Thanh Hoa, con una serie de violaciones, lo que hace que el proyecto permanezca "congestionado" hasta ahora. El Comité Popular Provincial de Thanh Hoa emitió el Documento No. 3071 aprobando la política de inversión de este proyecto en 2018. La Sociedad Anónima de Construcción y Comercio 379 (ubicada en Hanoi) es el inversor.

A finales de 2022, aunque las autoridades competentes aún no habían aceptado ni permitido el uso de los apartamentos, muchos hogares que compraron apartamentos en el edificio de apartamentos 379 se habían mudado y vivían libremente.

El 9 de enero de 2023, el Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa decidió imponer una multa administrativa de 80 millones de VND a la Sociedad Anónima de Construcción y Desarrollo de Vivienda 379 por poner en funcionamiento el proyecto sin un documento que aprobara los resultados de la aceptación de la prevención y lucha contra incendios.

Después de organizar una inspección de aceptación de finalización del proyecto, el Ministerio de Construcción envió recientemente un documento al Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa, indicando que el proyecto mencionado no cumplía las condiciones para la aprobación de los resultados de aceptación de finalización de acuerdo con las regulaciones.

Además de los dos proyectos de vivienda social mencionados anteriormente, otros cuatro proyectos sociales en Thanh Hoa también sufrieron la misma suerte, entre ellos: Vivienda social en el barrio de Quang Thanh, ciudad de Thanh Hoa, invertido por Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited; Viviendas de trabajadores en el Parque Industrial y Urbano Hoang Long, barrio Tao Xuyen, ciudad de Thanh Hoa, invertidas por la Compañía Anónima de Inversión y Desarrollo Inmobiliario de Vivienda de Vietnam; Desarrollo de viviendas sociales para trabajadores en la zona oriental del Parque Industrial Le Mon, ciudad de Thanh Hoa, con inversión de Sunjade Vietnam Shoes Company Limited; Viviendas sociales en el barrio de Quang Thang, ciudad de Thanh Hoa, invertidas por An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html