dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất

Tổ 15 gồm Đoàn ĐBQH các tỉnh: Quảng Trị, Yên Bái, Bình Phước và Bình Thuận. Phó Trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận Nguyễn Hữu Thông chủ trì phiên thảo luận.

Gỡ nút thắt về phương thức tiếp cận đất đai

Sau khi nghe các ĐBQH thảo luận, đóng góp ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy đã phát biểu giải trình, làm rõ thêm một số nội dung đại biểu quan tâm.

Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nhấn mạnh, việc ban hành dự thảo Nghị quyết thí điểm này là việc rất cần thiết, bản chất của dự thảo Nghị quyết là để chúng ta bổ sung một phương thức tiếp cận đất đai trong thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005, đối với việc thực hiện dự án nhà ở thương mại, có hai cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất là cơ chế dịch chuyển bắt buộc và cơ chế dịch chuyển tự nguyện.

Cụ thể, cơ chế dịch chuyển bắt buộc là Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thông qua việc đấu giá tiền sử dụng đất hoặc là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Cơ chế dịch chuyển tự nguyện là nhà đầu tư thỏa thuận với người đang có quyền sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án nhà thương mại, hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất thì đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà thương mại. Như vậy, có hai cơ chế dịch chuyển thông qua bốn hình thức tiếp cận đất đai.

Tiếp đó, đến Luật Nhà ở năm 2010, Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục cho phép duy trì cả 4 hình thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà thương mại như Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005. Tuy nhiên, đến khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở 2014 thì hạn chế hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong đó, Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp nhận chuyển nhượng thì chỉ được nhận chuyển nhượng đối với đất ở; còn trường hợp đang có quyền sử dụng đất mà đề nghị Nhà nước cho chuyển mục đích dụng đất thì ở trong diện tích ấy phải có một phần diện tích đất ở.

“Như vậy là hạn chế các trường hợp tiếp cận đất đai theo hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng như đang có quyền sử dụng đất so với Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005”, Bộ trưởng nhấn mạnh, đồng thời cho biết, Luật Đất đai 2013 không quy định hay khống chế các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất. Tức là quy mô dự án có thể lớn, có thể nhỏ, mặc dù không được tiếp cận theo hướng nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất so với giai đoạn trước đó nhưng Nhà nước thu hồi đất thì có thể thực hiện với các dự án không hạn chế về mặt quy mô diện tích.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Đỗ Đức Duy, đến Luật Đất đai 2024, Điều 79, Điều 127 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án phát triển khu đô thị đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở. Như thế, theo pháp luật về đô thị hiện nay là quy mô thường từ 20 ha trở lên, còn các trường hợp quy mô diện tích nhỏ hơn và không bảo đảm yếu tố đô thị đồng bộ thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất. Như vậy, sẽ không thực hiện theo phương thức Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư. Đồng thời, quy định về trường hợp Nhà nước cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hay nhà đầu tư đang có quyền dụng đất thì cũng khống chế, cũng bị thu hẹp như Luật Nhà ở 2014. Tức là chỉ áp dụng với trường hợp nếu nhận quyền dùng đất là 100% diện tích nhận quyền phải là đất ở hoặc nếu đang có quyền sử dụng đất thì phải có một phần đất ở.

“Điều này dẫn đến việc các dự án quy mô dưới khu đô thị và nếu đất đó không phải là đất ở thì không có phương thức tiếp cận đất đai, vì không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cũng không thuộc trường hợp Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất. Dẫn đến khó khăn đối với các địa phương có ít số lượng dự án quy mô lớn. Chính vì vậy, Nghị quyết thí điểm này trình Quốc hội ban hành nhằm mục đích tháo gỡ những khó khăn đó, giải quyết nút thắt về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại”, Bộ trưởng cho biết.

Tên gọi, thời gian thực hiện thí điểm là phù hợp

Một nội dung khác là về tên gọi, đại biểu Hoàng Sỹ Đồng cho rằng, nên tiếp thu theo ý kiến của một số ĐBQH trong Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, đó là “thí điểm về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở”. Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, ban đầu tên gọi khi Chính phủ đăng ký với Quốc hội đúng là như vậy. Tuy nhiên, trong quá trình xây dựng dự thảo Nghị quyết thì thấy rằng, nếu như quy định như vậy thì chưa bao quát được hết các trường hợp. Vì có tình huống, nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất mà trong phần đất nhận chuyển quyền đó có cả phần đất ở, có cả phần đất không phải là đất ở. Nếu chúng ta đưa vào ngay tên gọi Nghị quyết là chỉ khống chế trường hợp không phải là đất ở mới được nhận chuyển quyền thì sẽ vướng mắc.

Theo Bộ trưởng, cũng có ý kiến cho rằng tên gọi như dự thảo có thể bị chồng lấn với Luật Đất đai. Vì Luật Đất đai cũng đã quy định những trường hợp được phép nhận chuyển quyền. Tuy nhiên, trong dự thảo Nghị quyết, Chính phủ đã thiết kế thêm khoản 5, Điều 1 loại trừ các dự án đã được pháp luật về đất đai, cụ thể là Luật Đất đai 2024 cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc là đang có quyền sử dụng đất. Nếu như trường hợp nào đã được điều chỉnh bởi pháp luật về đất đai thì loại trừ phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này. Như vậy là tên gọi vẫn bao quát và đảm bảo không bị chồng lấn với Luật Đất đai 2024 đã cho phép thực hiện.

Liên quan đến tiêu chí thực hiện dự án thí điểm, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, trong dự thảo Nghị quyết quy định là không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch so với diện tích đất ở hiện hữu. Lý do đưa ra quy định này là bởi trong Nghị quyết 18 của Trung ương có quy định: thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Như vậy, Nghị quyết của Trung ương quy định là chủ yếu lựa chọn hai hình thức đấu giá hoặc đấu thầu. Vì thế, hình thức thứ ba là nhận chuyển quyền hoặc hình thức thứ tư là chuyển mục đích sử dụng đất với đất đang có quyền sử dụng. Nếu chúng ta thực hiện thì cũng không phải là chủ yếu. Vì vậy, Chính phủ đề xuất tối đa là 30%. Như vậy 70% còn lại sẽ thực hiện theo phương thức đấu thầu hoặc đấu giá theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18.

Có ý kiến đại biểu cho rằng là nên mở rộng với khu vực nông thôn chứ không chỉ khống chế ở khu vực đô thị, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho rằng, hiện nay theo quy định tại khoản 27, Điều 79 của Luật Đất đai đã cho phép Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án quy mô khu đô thị đồng bộ và cho phép thu hồi đất đối với các dự án phát triển khu dân cư nông thôn. Như vậy, tại khu dân cư nông thôn đã có phương thức là Nhà nước thu hồi đất và các địa phương vẫn thực hiện bình thường. Cho nên không nhất thiết phải bổ sung thêm cái hình thức thỏa thuận ở khu vực nông thôn. Đảm bảo không bị trùng lặp với các cái trường hợp đã có thể thực hiện được theo Luật đất đai năm 2024.

Về ý kiến của đại biểu là trong tiêu chí có nêu đối với các loại đất khác nhau thì đều được thực hiện, vậy cần phải thiết kế hoặc có cơ chế, chế tài như thế nào để bảo đảm vấn đề an ninh lương thực, duy trì ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, bảo đảm độ che phủ rừng bình quân cả nước 42%. Bộ trưởng cho biết, vấn đề này đã được thực hiện và được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất, rồi quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng. Khi lập quy hoạch, chúng ta đã phải xác định bao nhiêu đất nông nghiệp được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, bao nhiêu diện tích đất ở được thực hiện trong kỳ quy hoạch để vẫn phải bảo đảm duy trì ổn định diện tích đất trồng lúa là 3,5 triệu ha và duy trì ổn định độ che phủ rừng 42%. Còn bước này là bước chúng ta thực hiện quy hoạch, là trong diện tích được quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại thì diện tích nào sẽ thực hiện phương thức Nhà nước thu hồi đất và diện tích nào thì thực hiện phương thức là nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất. Nhưng cũng chỉ nằm trong diện tích quy hoạch đã được phê duyệt.

Một nội dung nữa, các ĐBQH cũng có nêu là thời gian thực hiện thí điểm là 5 năm, nhưng cũng cần có quy định chế tài trong trường hợp nhà đầu tư khó khăn trong việc nhận chuyển quyền hay thời gian nhận chuyển quyền kéo dài. Bộ trưởng Đỗ Đức Duy lý giải, hiện tại Luật Đất đai 2024 đã quy định rất cụ thể về xử lý trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất và trường hợp thời gian kéo dài thì được gia hạn như thế nào, trường hợp hết thời gian gia hạn mà không thực hiện việc thỏa thuận thành công đối với toàn bộ diện tích thì cũng đã có cơ chế xử lý. Cho nên trong dự thảo Nghị quyết có dẫn chiếu việc thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thì thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024, trong đó đã bao gồm xử lý tất cả các trường hợp bị kéo dài, nhiều trường hợp không thực hiện thành công nên không quy định thêm trong Nghị quyết này.

Liên quan đến trình tự, thủ tục, Bộ trưởng cho biết mặc dù trong Luật Đất đai đã quy định trình tự, thủ tục thực hiện việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nói chung, trong đó có dự án nhà ở, tuy nhiên có một số ý kiến các vị ĐBQH cho rằng cần có quy định cụ thể, chi tiết đối với loại hình dự án thực hiện tiếp cận đất đai theo phương thức này. Chính phủ đã tiếp thu và trong dự thảo Nghị quyết có điều khoản Quốc hội giao cho Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục đối với các dự án thực hiện cơ chế thí điểm, cũng như các dự án thực hiện cơ chế thí điểm mà có liên quan đến đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh.