Doanh nghiệp lại chờ Nghị quyết thí điểm về đất khác

Ông Đặng Văn Khải, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim rời khỏi Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan” sáng ngày 15/8 với nhiều hy vọng.

Ông Đặng Văn Khải, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim.

“Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã đề cập đến Nghị quyết thí điểm của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở sẽ được bàn thảo trong kỳ họp tháng 10 tới. Chúng tôi sẽ có thêm kiến nghị về trường hợp của mình, vì hiện tại cũng chỉ trông vào các phương án thí điểm”, ông Khải chia sẻ bên lề Hội thảo do Tạp chí Thương gia tổ chức, với sự bảo trợ của Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam (ACOD) và Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Hà Nội (HBA). 

Trước đó, câu hỏi ông Khải đặt ra trong Hội thảo đã tiếp tục làm nóng các vấn đề cần tiếp tục phải thảo luận sau khi Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 vì là điển hình của trường hợp doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không có diện tích đất ở, nên không thể xin chuyển đổi thành dự án có nhà ở thương mại như mong muốn.

Dự án của Công ty ở Hải Dương, đã được phê duyệt quy hoạch từ 2017, trong đó có lô nhà ở và lô đất thương mại. Trong đó, khu đất dành cho thương mại cách xa khu nhà ở và khu dân cư, đã được Công ty nộp tiền thuê đất 50 năm và được cấp sổ đỏ, nhưng lại không có chút diện tích đất ở nào. 

“Chúng tôi đang rất lo lắng vì nếu cứ xây các tòa nhà thương mại, dịch vụ, được phê duyệt là 9 tầng, để đảm bảo tiến độ dự án theo yêu cầu thì chắc là phải để trống, không thể cho thuê vì xung quanh không có dân thì ai thuê làm dịch vụ. Như vậy sẽ rất lãng phí. Chúng tôi muốn hỏi là có thể điều chỉnh quy hoạch sang vừa là dịch vụ thương mại, vừa là nhà ở hay không, có phải đấu thầu, đấu giá lại không khi chúng tôi đã có sổ đỏ?…”, ông Khánh trao đổi sau khi nghe ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và ông Chính trình bày các điểm mới của Luật Đất đai.

Vấn đề là, Luật Đất đai và cả Luật Nhà ở hiện hành không có cơ chế doanh nghiệp có quyền sử dụng đất không có diện tích đất ở sang xây dựng nhà ở thương mại để tự thực hiện.

Về vấn đề này, ông Phan Đức Hiếu thừa nhận, đây là vấn đề nhiều nhà đầu tư đang băn khoăn, song ông cũng nhấn mạnh, khi thông qua Luật Đất đai, các vấn đề này cũng đã được thảo luận và bàn kỹ.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

“Đây không phải là vấn đề phát sinh sau khi thông qua Luật, mà đã được cân nhắc trên cơ sở các lợi ích – chi phí, các điểm mạnh, điểm bất lợi. Chính phủ đang dự thảo Nghị quyết thí điểm để xử lý trường hợp có quỹ đất nhưng không thể tự phát triển nhà ở thương mại được để trình Quốc hội.

Tôi cho rằng, việc thí điểm là cần thiết, để có đánh giá tác động trước khi quyết định có luật hóa hay không. Vì mục tiêu của Luật Đất đai là không chỉ để phát triển nhà ở thương mại, mà để phát triển thị trường bất động sản toàn diện, cân bằng chứ không tập trung ưu tiên phân khúc, loại hình nào”, ông Hiếu trao đổi với các doanh nghiệp về nội dung của Luật Đất đai vừa có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Liên quan đến trường hợp này, ông Chính cho biết, có một số tồn tại cần được làm rõ. Một là, các dự án trước thời điểm Luật Nhà ở 2015 (bắt đầu quy định về đất khác). Hai là đất phi nông nghiệp, phải di dời ra khỏi nội thành, nội thị do yêu cầu…, nhưng cung không có diện tích đất ở nào. Ba là các dự án mới.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường).

“Đây là việc sẽ phải tiếp tục nghiên cứu. Quan điểm của chúng tôi là với những trường hợp tồn tại trước năm 2015, các dự án đất phi nông nghiệp do di dời… đã treo ở đấy sẽ phải có phương án giải quyết. Việc hạn chế có lẽ chỉ ở các dự án mới”, ông Chính cho biết và đề nghị các doanh nghiếp tiếp tục có ý kiến để các cơ quan tổng hợp, cân nhắc các phương án đề xuất với Chính phủ.

Hiện tại, Dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở đang được Chính phủ lấy ý kiến.

Dự thảo đang đưa 2 phương án về tiêu chí dự án được lựa chọn để thí điểm.

Phương án 1 thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở không vượt quá 30% số lượng dự án và 20% tổng diện tích nhu cầu phát triển dự án nhà ở được phê duyệt của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030.

Trong đó, ưu tiên các trường hợp đất thuộc khu vực đô thị, khu vực quy hoạch phát triển đô thị đã được phê duyệt; doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường hoặc phải di dời do không phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Phương án 2 là thí điểm với các trường hợp nhà đầu tư đã có văn bản của UBND cấp tỉnh chấp thuận việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành; Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;  Trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp cơ sở phải di dời do gây ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.