Doanh nghiệp đứng hình khi nhìn bảng giá đất mới

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất thương mại, dịch vụ là đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ; trong đó bao gồm các công trình, cơ sở du lịch, nghỉ dưỡng (khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch…). Để đất thương mại, dịch vụ phát huy được vai trò hiện tại và ngày càng quan trọng trong tương lai, việc quy định hợp lý về giá đất đối với đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là đất thương mại dịch vụ được sử dụng cho các dự án phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, nhất là Luật Đất đai 2024 trong đó quy định việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc “thị trường”, đồng thời thực hiện nguyên tắc “hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” và thực tiễn áp dụng, Tập đoàn CEO đánh giá vẫn còn phân biệt đối xử lớn giữa đất ở “con đẻ” và đất thương mại, dịch vụ “con nuôi” và quy định về giá đất đối với đất thương mại, dịch vụ còn nhiều hạn chế, bất cập cần được tiếp tục hoàn thiện.

Thực tế, hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần đối với đất thương mại dịch vụ sử dụng cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng rất cao. Giá đất thương mại, dịch vụ cao sẽ dẫn đến giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ. Theo quan điểm của chúng tôi, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc “thị trường”, “hài hòa lợi ích” để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.

Đề xuất này xuất phát từ một số lý do như sau:

Thứ nhất, cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án. Trong khi chủ đầu tư dự án khu đô thị sau khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng sẽ bàn giao 60% diện tích đất còn lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước quản lý, vận hành; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư dân bầu để quản lý, vận hành; thì chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư toàn bộ và chịu chi phí quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong suốt vòng đời dự án.

Vì thế, giá đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ nên tối đa bằng 40% giá đất ở là có căn cứ khoa học.

Thứ hai, vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ trong phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng – hạ tầng lưu trú cho ngành kinh tế mũi nhọn du lịch

Từ những phân tích nêu trên, chúng tôi kiến nghị:

Thứ nhất, xem xét xác định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở;

Thứ hai, đối với phần diện tích đất hạ tầng kỹ thuật của các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như: đường giao thông nội bộ, cây xanh cảnh quan, trạm xử lý nước thải, quảng trường, …: (i) nên xem xét miễn tiền thuê đất trong suốt thời hạn của dự án, chỉ tính tiền thuê đất đối với phần diện tích đất kinh doanh của dự án và (ii) cho phép nhà đầu tư được bàn giao lại hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước (theo cơ chế tương tự như các dự án khu đô thị).

Thứ ba, về phương pháp thặng dư khi tính giá đất thương mại, dịch vụ, chúng tôi nhận thấy, oanh thu lấy theo giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thường là lấy tham chiếu các khu đất có diện tích đất nhỏ. Việc lấy giá đất đối với khu đất có diện tích nhỏ để sử dụng cho các dự án với quy mô diện tích lớn là không phù hợp.

Cùng với đó, các chi phí khi tính tổng chi phí phát triển của thửa đất chưa phù hợp. Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo suất vốn đầu tư của nhà nước ban hành, suất vốn này ít hơn nhiều so với chi phí đầu tư xây dựng thực tế của dự án và các chi phí này được tính toán khoa học trên cơ thiết kế dự toán, bản vẽ thi công được thẩm duyệt. Chi phí bán hàng chỉ cho phép tính 1% doanh thu, trong khi chi phí bán hàng thực tế là khoảng 10% đến 15%. Chi phí lãi vay chỉ được tính cho 50% trên tổng vốn vay và chỉ được tính từ 01 – 02 năm.

Với cách tính toán nêu trên, doanh thu đang được tính ở mức cao nhất trong khi chi phí tính không đủ, thiếu, thấp so với thực tế dẫn đến doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất lớn, giá bất động sản đội lên cao gây bong bóng thị trường, chưa thực sự theo các nguyên tắc xác định giá đất.

Trên cơ sở nhận diện những bất cập nêu trên, chúng tôi kiến nghị sửa đổi các quy định liên quan đến việc áp dụng phương pháp thặng dư khi xác định giá đất, cụ thể là:

Thứ nhất, doanh thu không lấy theo giá trúng đấu giá hay lấy mẫu giá của các ô đất nhỏ… mà phải căn cứ vào giá trị trường điển hình trong một thời gian đủ dài;

Thứ hai, các chi phí phải được tính đúng, đủ, phù hợp với thực tế. Cụ thể, chi phí phải tính theo dự toán đã được cơ quan nhà nước thẩm định; chi phí bán hàng tính theo sát thực tế chi trả của doanh nghiệp (đề xuất mức 10%); chi phí lãi vay được tính trên toàn bộ vốn vay và tính trong thời gian đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại Quyết định chủ trương đầu tư/Quyết định đầu tư của dự án.

Vấn đề giá đất hiện nay là điểm nghẽn của điểm nghẽn. Có nhiều địa phương hiện nay đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được. Một trong những lý do lớn là vì không xác định được giá đất. Vì vậy, tôi xin có một số ý kiến đóng góp đến vấn đề giá đất dưới góc độ pháp luật.

Hiện nay quy định pháp luật đất đai có nhiều điểm đổi mới. Đây vừa là đột phá nhưng cũng có những điểm lại tạo ra áp lực cho địa phương. Chúng ta thực hiện Nghị quyết 18 là bỏ khung giá đất, chỉ áp dụng bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất sẽ giao trách nhiệm cho các UBND các địa phương xác lập. Tức là địa phương sẽ tự làm, tự quyết, tự chịu trách nhiệm. Song song với đó có luật, có nghị định, thông tư. Nhìn về tổng thể thì có thể thấy hành lang pháp lý đang hoàn thiện hơn, phù hợp hơn nhưng đi vào chi tiết thì vẫn còn nhiều hạn chế.

Quy định xác định giá đất có 5 nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Điều này làm khó cho các địa phương trong việc áp dụng. 

Hiện nay, thị trường bất động sản đã “tuyệt chủng” phân khúc bất động sản 20-30 triệu đồng/m2 khiến những người làm công ăn lương không thể nào mua được một căn nhà. Vì vậy, tôi cho rằng cần phải làm rõ thế nào là nguyên tắc thị trường. Thứ hai, tiêu chí nào để xác định nguyên tắc thị trường. Điều này cũng cần làm rõ. 

Và chúng ta cũng cần làm rõ là không có nguyên tắc nào xác định giá đất theo giá thị trường. Theo giá thị trường là sai mà phải theo “nguyên tắc thị trường”.

Ngoài ra, 5 nguyên tắc trong xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà. Vậy như thế nào là hài hoà? Điều này cũng cần phải cụ thể hoá. Theo tôi hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

Tiếp đó, tôi đề xuất chúng ta phải có một cơ chế pháp lý rất rõ để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất. Họ là chuyên gia, làm đúng trình tự của pháp luật, thủ tục thì phải bảo vệ họ. Có như thế người tư vấn định giá mới dám làm.

Chúng ta cũng phải chuẩn bị lực lượng vật chất gồm các chuyên gia định giá đất. Nhìn lại thì hiện nay đất nước chúng ta có mấy trăm chuyên gia định giá đất và có thể định giá đất? Ngoài tổ chức các hội thảo, tôi cho rằng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải cầm tay chỉ việc hướng dẫn cho các địa phương. Còn để cho các địa phương tự làm thì rất khó.

Việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào hiện nay chưa có, chưa chuẩn.

Bên cạnh đó, tôi đồng tình với quan điểm không thể định ra một giá đất đánh đồng, nhất là đất thương mại dịch vụ. Các dự án ở những địa phương phát triển kinh tế xã hội thì giá phải khác… Tuỳ từng nhóm dự án, ở những vị trí cụ thể thì áp dụng mức giá khác nhau. Chúng ta phải có những chi tiết cụ thể. Có như thế mới có thể tháo gỡ từng bước giá đất tháo gỡ hiện nay. Nếu không, chúng ta sẽ khiến giá đất là điểm nghẽn chứ không phải nguồn lực. 

Tham luận: Thực hiện nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” và “nguyên tắc thị trường” trong việc xây dựng Bảng giá đất và quy định hợp lý mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất dối với từng loại đất trên địa bàn cấp tỉnh để kiến tạo môi trường đầu tư hấp dẫn và phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững

Từ Nghị quyết 18 đến Luật Đất đai 2024, chúng ta có thể thấy nỗ lực rất lớn trong công tác xây dựng cơ chế chính sách liên quan đến thị trường bất động sản để ngày càng thống nhất rõ ràng hơn, lấp đầy các khoảng trống pháp luật trước đây còn tồn tại.

Sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rất nhiều nghị định quy định chi tiết luật đã được ban hành. Tuy nhiên hiện nay đang vướng là khâu thực thi pháp luật. Đơn cử TP.HCM hiện còn 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất.

Tại Hội thảo hôm nay, chúng tôi muốn kiến nghị liên quan đến vấn đề định giá đất. Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết các loại đất trong đó có đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy đất sân golf nằm quy định ở cả hai Khoản 4 và Khoản 5. Trong đó Khoản 4 nói về đất sự nghiệp có phần đất sân golf nhưng phần đất sản xuất kinh doanh chịu quản lý của sân golf lại nằm ở Khoản 5. Thế nhưng, UBND TP.HCM lại ban hành bảng giá đất điều chỉnh với quy định gom chung là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà không phân loại chi tiết cụ thể rõ ràng. Đơn cử như câu chuyện tại Thảo Cầm Viên Sài Gòn, tổng diện tích có khoảng 20ha đất, trong đó chỉ có mấy ngàn mét vuông đất thương mại dịch vụ nhưng lại áp giá toàn bộ diện tích đó là đất thương mại dịch vụ khiến cho doanh nghiệp nợ thuế gần 900 tỷ đồng. Chỉ khi báo chí vào cuộc, TP mới nhìn lại và kết luận là cần nhìn lại để đánh giá chính xác hơn.

Hiện nay, trong quá trình xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, theo tổng hợp từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có 25 địa phương đã tiến hành điều chỉnh bảng giá đất. Khi phân tích chi tiết, có thể thấy rằng, hầu hết các địa phương đều ghi nhận mức tăng nhiều lần so với trước. Tại TP.HCM, huyện Cần Giờ được điều chỉnh từ 1,7 – 2,7 lần so với trước đây. Mức tăng thấp nhất là ở Quận 3 với 2,7 lần, trong khi huyện Hóc Môn có mức tăng cao nhất, lên đến 38 lần. Như vậy, mức tăng của bảng giá đất hiện tại đã vượt xa so với bảng giá trước đây.

Do đó, chúng tôi đã báo cáo lên Chính phủ và các Bộ rằng, lần điều chỉnh đầu tiên dường như chưa ảnh hưởng ngay lập tức đến thị trường bất động sản, bởi phương pháp định giá hiện tại vẫn dựa trên thặng dư chứ không hoàn toàn căn cứ vào bảng giá đất. Tuy nhiên, vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường.

Nguyên tắc mà chúng ta luôn nói đến là hài hòa lợi ích giữa ba chủ thể lớn: Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng, thực tế cho thấy trong quá trình thực thi, nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ. Do đó, tôi đề nghị rằng, đối với 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ. Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, chúng ta nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này. Còn đối với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cũng cần tiến hành đánh giá kỹ lưỡng. Qua đó, chúng ta sẽ xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa.

Từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP.HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Như vậy, trong vòng 3 năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Chính vì vậy, chúng tôi đã đề nghị Thành phố áp dụng mức thuế suất từ 0,25% là mức thấp nhất theo Nghị định 103, đến mức 1,5%. Tuy Thành phố vẫn tuân thủ đúng theo quy định pháp luật, nhưng câu hỏi đặt ra là liệu điều này có phù hợp với thực tế không. Chúng tôi nhận thấy rằng, Nghị định này có khung thời gian tối thiểu là 10 năm, do đó, trong giai đoạn đầu, việc áp mức 0,25 – 1,5% là khá cao. Chúng tôi kiến nghị chỉ nên xác định mức phần trăm tính đơn giá thuê đất từ 0,25 – 0,5% để giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và tạo điều kiện cho họ thích nghi dần với các thay đổi.