Alle Unternehmen wollen die Immobilienpreise senken und den Cashflow priorisieren
Herr Vo Hong Thang – Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group – erklärte, dass im gegenwärtigen Marktumfeld viele Investoren die Immobilienpreise proaktiv gesenkt hätten und dabei dem Cashflow den Vorzug vor dem Gewinn gegeben hätten. Unternehmen senken die Preise, indem sie ihre Kunden mit längeren Zahlungsmethoden und niedrigeren Raten unterstützen, ihnen die Möglichkeit geben, 30 % oder sogar 10 % auf den Erhalt des Hauses zu zahlen, oder indem sie Zinssätze und tilgungsfreie Zeiträume unterstützen usw.
Laut Herrn Thang ist das Angebot an Primärprojekten auf dem Markt derzeit nicht groß und die Anzahl der zum Verkauf stehenden Projekte sehr gering. Doch wenn die meisten Anleger zum Verkauf berechtigt sind, legen sie Wert auf den Cashflow. Zu hohen Preisen würden sich die Produkte nicht verkaufen, und die Investoren würden auf ihrem Cashflow sitzen bleiben. Deshalb sei niemand so dumm, zum jetzigen Zeitpunkt hohe Preise festzulegen, sagte er.
Darüber hinaus erklärte Herr Thang, dass der Verkaufspreis bei dem Projekt nach der Grundformel „Gewinn plus Kosten“ ermittelt werde. In der Vergangenheit konnten Anleger mit Gewinnen von mehreren zehn Prozent rechnen, bevor sie überhaupt etwas unternahmen, doch jetzt sind sie entschlossen, bereits in den Anfangsphasen die Gewinnschwelle zu erreichen oder sogar Geld zu verlieren. Das höchste Ziel heutiger Investoren ist ein möglichst niedriger Verkaufspreis und das möglichst schnelle Einsammeln von Geld, um einen operativen Cashflow zu erzielen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), räumte außerdem ein, dass einige Investoren von hochwertigen und mittelpreisigen Wohnprojekten die Verkaufspreise auf dem Markt durch Rabatt- und Werbemaßnahmen sowie Kundendienstleistungen gesenkt hätten, von denen die Kunden profitieren.
Bei einigen Wohnbauprojekten wurden die Preise durch zahlreiche Vorzugsmaßnahmen gesenkt (Illustrationsfoto: Hai Long).
Die Unternehmen möchten die Immobilienpreise unbedingt senken, aber ...
Ein Vertreter eines Investors, der Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt und Long An umsetzt, erklärte, dass das Unternehmen die Immobilienpreise unbedingt senken wolle und hoffe, dass die Preise niedrig genug seien, damit die Menschen sie sich problemlos leisten könnten.
Den Unternehmen fällt es jedoch auch schwer, die Inputkosten zu senken, da sie diese nicht senken können. Die Inputkosten wie etwa Landnutzungsgebühren, Entschädigungen für die Räumung von Baustellen, Bankkreditzinsen, Arbeitskosten, Kosten für den Kauf von Baumaterialien usw. sind in letzter Zeit alle erheblich gestiegen.
Von der Festlegung einer Investitionspolitik bis zur offiziellen Umsetzung kann es bei einem Projekt 5–7 Jahre dauern, in manchen Fällen sogar 15 Jahre statt der erwarteten durchschnittlichen 3 Jahre. Dadurch werden viele Ressourcen verschwendet und den Unternehmen entgehen Opportunitätskosten. Darüber hinaus habe das Unternehmen gegenüber Aktionären und Partnern eine Verpflichtung zur Erzielung eines Mindestgewinns pro Jahr, sagte die Person.
Als jemand mit langjähriger Erfahrung auf dem Immobilienmarkt versteht Herr Chau wie kein anderer die Schwierigkeiten, mit denen Unternehmen konfrontiert sind, wenn es darum geht, die Immobilienpreise zu senken. Er wies darauf hin, dass Unternehmen viele Arten von Kosten tragen müssen, wie etwa Baukosten, Rohstoffe und Arbeitskräfte. finanzielle Kosten; Die Verwaltungskosten steigen und es gibt auch „unbenannte Kosten“.
Die Grundstückskosten des Projekts umfassen insbesondere Entschädigungen und Kosten für die Räumung des Geländes durch den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten, die Zahlung von Landnutzungsgebühren, Landmieten und Gebühren zum Schutz von Reisfeldern (sofern Reisfelder genutzt werden) an den Staat. Die Grundstückskosten machen etwa 15 % der Kosten eines Wohnungsbauprojekts aus; über oder unter 30 % für Reihenhausprojekte; über oder unter 20 % bei Villenprojekten.
Insbesondere die laufenden Entschädigungs- und Räumungskosten werden von den zuständigen staatlichen Stellen häufig mit rund 70 % der tatsächlich vom Unternehmen aufgewendeten Kosten abgezogen. Die verbleibenden, nicht abgezogenen tatsächlichen Kosten gelten als Gewinn und das Unternehmen muss zusätzlich 20 % Körperschaftsteuer zahlen. Letztlich sind all diese Kosten im Verkaufspreis enthalten, den Kunden beim Hauskauf „tragen“ müssen.
Die Baukosten betragen etwa 50 % der Kosten eines Wohnungsprojekts, 30 % der Kosten eines Reihenhausprojekts und 20 % der Kosten eines Villenprojekts. Diese Kosten steigen. Beispielsweise ist der Preis für 1 m² Grundfläche beim Bau von Mehrfamilienhäusern auf 12–13 Millionen VND/m² gestiegen, verglichen mit nur etwa 7–8 Millionen VND/m² zuvor.
Die Finanzierungskosten einschließlich Kreditzinsen und Zinsaufwendungen aus anderen Kapitalquellen betragen üblicherweise etwa 10 % des Anschaffungspreises. Die Verwaltungskosten betragen üblicherweise etwa 5 % der Kosten.
Bei „unbenannten“ Kosten ist der Wert dieser Posten nicht gering. Da jedoch die „Rechtmäßigkeit, Gültigkeit und Angemessenheit“ der Ausgaben im Sinne des Steuergesetzes nicht gewährleistet ist, werden sie nicht in die Projektinvestitionskosten einbezogen und fließen letztlich in den Verkaufspreis ein, den der Eigenheimkäufer tragen muss.
Herr Chau analysierte, dass alle oben genannten Kosten unter normalen Marktbedingungen berechnet werden, also etwa 3 Jahre für gewerbliche Wohnbauprojekte. Sollte es aufgrund rechtlicher Probleme zu einer Verlängerung kommen, wie es in den letzten Jahren der Fall war, würden sich die Gesamtinvestitionskosten erheblich erhöhen.
Viele Inputkosten bei der Umsetzung eines Projekts überschreiten das Budget (Abbildung: Quang Anh).
Was ist die Lösung?
Der Vertreter eines Unternehmens, das viele Projekte in Long An und Dong Nai entwickelt, sagte, um die Immobilienpreise zu senken, sei die Zusammenarbeit vieler Agenturen und Marktteilnehmer erforderlich.
Diese Person schlug vor, dass der Staat die Schaffung von Anreizen für die Grundsteuer für Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungsprojekte in Erwägung ziehen könnte; Banken können Unternehmen die Aufnahme von Kapital zur Umsetzung von Projekten zu Vorzugszinsen erleichtern. Insbesondere der Prozess der Erstellung von Verfahren und Projektgenehmigungsdokumenten muss beschleunigt und rasch umgesetzt werden, damit die Unternehmen die Umsetzungszeit nicht verlängern müssen.
Als Vorsitzender von HoREA schlug Herr Le Hoang Chau viele umfassende Lösungen vor. Für Unternehmen schlug Herr Chau vor, dass Investoren ihre Gewinnerwartungen zurückschrauben, die Preise nicht zu hoch anhalten, Rabatte erhöhen und Werbe- und After-Sales-Richtlinien einführen sollten, um die Nachfrage anzukurbeln, das Kundenvertrauen zu erhöhen sowie Cashflow und Liquidität zu schaffen.
Darüber hinaus müssen die Unternehmen ihre Investitionen auf den bezahlbaren Wohnungsbau verlagern, dessen Preise dem Einkommen der Bevölkerung entsprechen. Das Programm zur Schaffung von mindestens einer Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2030 kann Unternehmen Zugang zu einem Kreditpaket im Wert von 120.000 Milliarden VND verschaffen, dessen Zinssätze um 1,5 bis 2 Prozent unter den normalen Geschäftszinsen liegen.
Darüber hinaus können sich Unternehmen an Programmen zum Wiederaufbau alter Wohnhäuser, zur Renovierung und Umsiedlung von Häusern an und entlang von Kanälen sowie zur Neuentwicklung alter, heruntergekommener Stadtgebiete beteiligen.
Auf staatlicher Seite schlug Herr Chau vor, dass sich die zuständigen staatlichen Stellen auf die Beseitigung rechtlicher Hindernisse konzentrieren sollten, um das Angebot an Wohnbauprojekten zu erhöhen, was die Grundlage für eine Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen sei. Dieses erhöhte Wohnungsangebot wird dazu beitragen, die Immobilienpreise entsprechend den Gesetzen von Angebot und Nachfrage sowie den Gesetzen des Marktwettbewerbs zu stabilisieren.
Darüber hinaus schlug der Verband vor, dass das Bauministerium der Regierung bald detaillierte Vorschriften zu den Phasen von Wohnungsbauinvestitionsprojekten vorlegt, wie in Artikel 34 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 vorgeschrieben. Dies soll den Prozess und die Verwaltungsverfahren für die Genehmigung von kommerziellen Wohnungsbauprojekten und Sozialwohnungsprojekten standardisieren und die Zeit für die Umsetzung von Investitionsverfahren unter Verwendung von Grundstücken verkürzen.
Der Verband schlug dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung außerdem vor, den Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes fertigzustellen, um Mechanismen und Richtlinien für eine wirksame und wirtschaftliche Landnutzung zur Umsetzung von Immobilienprojekten zu entwickeln.
Insbesondere wird sichergestellt, dass gewerbliche und soziale Wohnungsbauprojekte im Einklang mit dem Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 stehen und im Einklang stehen. Dadurch werden günstige Bedingungen für Investoren geschaffen, um Zugang zu Grundstücken zu erhalten, und es werden keine Haushaltseinnahmen verloren.
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