Warum fällt es den Unternehmen so schwer, die Immobilienpreise zu senken?

Alle Unternehmen wollen die Immobilienpreise senken und den Cashflow priorisieren

Herr Vo Hong Thang – Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung der DKRA Group – kommentierte, dass auf dem aktuellen Markt viele Investoren die Immobilienpreise proaktiv gesenkt hätten und dabei dem Cashflow den Vorzug vor dem Gewinn gegeben hätten. Unternehmen senken die Preise, indem sie ihre Kunden mit längeren Zahlungsmethoden und niedrigeren Raten unterstützen, ihnen die Möglichkeit geben, 30 % oder sogar 10 % auf den Erhalt des Hauses zu zahlen, oder indem sie Zinssätze und Tilgungsfristen unterstützen.

Laut Herrn Thang ist das Angebot an Primärprojekten auf dem Markt derzeit nicht groß, die Zahl der zum Verkauf stehenden Projekte ist sehr gering. Doch wenn die meisten Anleger zum Verkauf berechtigt sind, legen sie den Schwerpunkt auf den Cashflow. Zu hohen Preisen ließen sich die Produkte nicht verkaufen, und die Anleger würden auf ihrem Cashflow sitzen bleiben, daher sei niemand so dumm, zum jetzigen Zeitpunkt hohe Preise festzulegen, sagte er.

Darüber hinaus erklärte Herr Thang, dass der Verkaufspreis des Projekts nach der Grundformel „Gewinn plus Kosten“ ermittelt werde. In der Vergangenheit konnten Anleger mit Gewinnen von mehreren zehn Prozent rechnen, bevor sie überhaupt etwas unternahmen, doch heute sind sie entschlossen, bereits in frühen Phasen die Gewinnschwelle zu erreichen oder sogar Geld zu verlieren. Das höchste Ziel heutiger Investoren ist ein möglichst niedriger Verkaufspreis und die möglichst schnelle Mittelbeschaffung, um einen operativen Cashflow zu generieren.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), räumte außerdem ein, dass einige Investoren von Luxus- und Mittelklasse-Wohnungsbauprojekten die Verkaufspreise auf dem Markt durch Rabatt- und Werbemaßnahmen sowie Kundendienstleistungen zum Vorteil der Kunden gesenkt hätten.

Bei einigen Wohnbauprojekten konnten die Preise durch zahlreiche Vorzugsmaßnahmen gesenkt werden (Illustrationsfoto: Hai Long).

Die Unternehmen sind bestrebt, die Immobilienpreise zu senken, aber …

Ein Vertreter eines Investors, der Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt und Long An umsetzt, erklärte, dass das Unternehmen die Immobilienpreise unbedingt senken wolle und hoffe, dass die Preise niedrig genug seien, damit die Menschen sie sich problemlos leisten könnten.

Allerdings fällt es den Unternehmen auch schwer, die Inputkosten zu senken, da sie diese nicht senken können. Inputkosten wie Landnutzungsgebühren, Entschädigungen für die Räumung von Baustellen, Zinsen für Bankdarlehen, Arbeitskosten, Kauf von Baumaterialien usw. sind in letzter Zeit alle erheblich gestiegen.

Von der Festlegung einer Investitionspolitik bis zur offiziellen Umsetzung eines Projekts kann es bis zu 5–7 Jahre dauern, in manchen Fällen sogar 15 Jahre statt der erwarteten durchschnittlichen 3 Jahre. Dadurch werden viele Ressourcen verschwendet und den Unternehmen entgehen Opportunitätskosten. Darüber hinaus habe das Unternehmen gegenüber Aktionären und Partnern eine Verpflichtung, jährlich einen Mindestgewinn zu erzielen, sagte die Person.

Als jemand mit langjähriger Erfahrung auf dem Immobilienmarkt versteht Herr Chau wie kein anderer die Schwierigkeiten, mit denen Unternehmen konfrontiert sind, wenn es darum geht, die Immobilienpreise zu senken. Er wies darauf hin, dass Unternehmen viele Arten von Kosten tragen müssen, beispielsweise Baukosten, Rohstoffe und Arbeitskräfte. finanzielle Kosten; Die Verwaltungskosten steigen und es gibt auch „unbenannte Kosten“.

Die Grundstückskosten des Projekts umfassen insbesondere Entschädigungen und Kosten für die Räumung des Geländes durch den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten, die Zahlung von Landnutzungsgebühren, Grundmieten und Gebühren zum Schutz von Reisflächen (sofern Reisflächen genutzt werden) an den Staat. Die Grundstückskosten machen etwa 15 % der Kosten eines Wohnungsbauprojekts aus; über oder unter 30 % für Reihenhausprojekte; über oder unter 20 % für Villenprojekte.

Insbesondere die laufenden Entschädigungs- und Räumungskosten werden von den zuständigen staatlichen Stellen häufig mit rund 70 % der tatsächlich vom Unternehmen aufgewendeten Kosten abgezogen. Die verbleibenden, nicht abgezogenen tatsächlichen Kosten gelten als Gewinn und das Unternehmen muss zusätzlich 20 % Körperschaftssteuer zahlen. Letztendlich sind all diese Kosten im Verkaufspreis enthalten, den Kunden beim Kauf eines Hauses „tragen“ müssen.

Die Baukosten betragen etwa 50 % der Kosten eines Wohnungsbauprojekts, 30 % der Kosten eines Reihenhausbauprojekts und 20 % der Kosten eines Villenbauprojekts. Diese Kosten steigen, beispielsweise ist der Preis für 1 m² Wohnfläche beim Bau von Mehrfamilienhäusern auf 12–13 Millionen VND/m² gestiegen, verglichen mit nur etwa 7–8 Millionen VND/m² zuvor.

Die Finanzierungskosten, einschließlich Kreditzinsen und Zinszahlungen aus anderen Kapitalquellen, betragen üblicherweise etwa 10 % des Anschaffungspreises. Die Verwaltungskosten betragen in der Regel etwa 5 % der Kosten.

Bei „unbenannten“ Kosten ist der Wert dieser Artikel nicht gering. Da jedoch die „Rechtmäßigkeit, Gültigkeit und Angemessenheit“ der Ausgaben im Sinne des Steuergesetzes nicht gewährleistet ist, werden sie nicht in die Investitionskosten des Projekts einbezogen und fließen letztlich in den Verkaufspreis ein, den der Hauskäufer zu tragen hat.

Herr Chau analysierte, dass alle oben genannten Kosten unter normalen Marktbedingungen berechnet werden, also etwa 3 Jahre für gewerbliche Wohnungsbauprojekte. Sollte es aufgrund rechtlicher Probleme zu einer Verlängerung kommen, wie es in den letzten Jahren der Fall war, würden sich die Gesamtinvestitionskosten erheblich erhöhen.

Viele Inputkosten bei der Umsetzung eines Projekts übersteigen das Budget (Abbildung: Quang Anh).

Was ist die Lösung?

Ein Vertreter eines Unternehmens, das viele Projekte in Long An und Dong Nai entwickelt, sagte, dass zur Senkung der Immobilienpreise die Zusammenarbeit vieler Agenturen und Marktteilnehmer erforderlich sei.

Diese Person schlug vor, dass der Staat die Schaffung von Anreizen für die Grundsteuer für Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungsprojekte in Erwägung ziehen könnte. Banken können Unternehmen die Aufnahme von Kapital zur Umsetzung von Projekten zu Vorzugszinsen erleichtern. Insbesondere der Prozess der Erstellung von Verfahren und Projektgenehmigungsdokumenten muss beschleunigt und rasch umgesetzt werden, damit die Unternehmen die Umsetzungszeit nicht verlängern müssen.

Als Vorsitzender von HoREA schlug Herr Le Hoang Chau viele umfassende Lösungen vor. Für Unternehmen schlug Herr Chau vor, dass Investoren ihre Gewinnerwartungen reduzieren, die Preise nicht zu hoch anhalten, Rabatte erhöhen und Werbe- und After-Sales-Richtlinien einführen sollten, um die Nachfrage anzukurbeln, das Kundenvertrauen zu stärken und Cashflow und Liquidität zu schaffen.

Darüber hinaus müssen Unternehmen ihre Investitionen auf den bezahlbaren Wohnungsmarkt verlagern, dessen Preise dem Einkommen der Menschen entsprechen. Das Programm zur Schaffung von mindestens einer Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2021–2030 kann Unternehmen Zugang zu einem Kreditpaket im Wert von 120.000 Milliarden VND verschaffen, dessen Zinssätze um 1,5 bis 2 Prozent unter den üblichen Geschäftszinsen liegen.

Darüber hinaus können Unternehmen an Programmen zum Wiederaufbau alter Wohnhäuser, zur Renovierung und Umsiedlung von Häusern an und entlang von Kanälen sowie zur Neuentwicklung alter, heruntergekommener Stadtgebiete teilnehmen.

Auf staatlicher Seite schlug Herr Chau vor, dass sich die zuständigen staatlichen Stellen auf die Beseitigung rechtlicher Hindernisse konzentrieren sollten, um das Angebot an Wohnbauprojekten zu erhöhen, was die Grundlage für die Erhöhung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen sei. Diese Erhöhung des Wohnungsangebots wird dazu beitragen, die Immobilienpreise gemäß den Gesetzen von Angebot und Nachfrage und den Gesetzen des Marktwettbewerbs zu stabilisieren.

Darüber hinaus schlug der Verband vor, dass das Bauministerium der Regierung bald detaillierte Vorschriften zu den Phasen von Wohnungsbauinvestitionsprojekten vorlegt, wie in Artikel 34 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 vorgeschrieben. Ziel ist es, die Prozesse und Verwaltungsverfahren für die Genehmigung von gewerblichen und sozialen Wohnungsbauprojekten zu standardisieren und so die Zeit für die Umsetzung von Investitionsverfahren unter Verwendung von Grundstücken zu verkürzen.

Der Verband schlug außerdem vor, dass der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung die Fertigstellung des Entwurfs des überarbeiteten Bodengesetzes in Erwägung ziehen sollte, um Mechanismen und Richtlinien für eine effektive und wirtschaftliche Landnutzung zur Umsetzung von Immobilienprojekten zu entwickeln.

Insbesondere wird gewährleistet, dass gewerbliche und soziale Wohnungsbauprojekte mit dem Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 im Einklang stehen und diesen entsprechen. Dadurch werden günstige Bedingungen für Investoren geschaffen, um Zugang zu Grundstücken zu erhalten, und es werden keine Haushaltseinnahmen verloren.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm