Eine weitere Senkung der Zinsen könnte zu einer Rückkehr der Immobilienspekulation führen.

Immobilien sind einer der volatilsten Wirtschaftssektoren .

Laut VIRES ist der Immobiliensektor eine der prekärsten Branchen, wenn die Wirtschaft nach den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie in eine Niedrigwachstumsspirale gerät und bei Schwankungen der Weltwirtschaft von zahlreichen ungünstigen Faktoren beeinflusst wird.

Immobilienunternehmen stehen vor großen Schwierigkeiten und Herausforderungen, die sogar noch schwerwiegender sind als die Krise von 2010 bis 2013.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden von Jahresbeginn bis Ende Oktober bundesweit 1.067 Immobilienunternehmen aufgelöst, ein Anstieg von 9,5 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2022.

Somit verlassen jeden Monat 107 Immobilienunternehmen den Markt. Gleichzeitig ist auch die Zahl der neu gegründeten Immobilienunternehmen in den letzten zehn Monaten im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um 50,2 % zurückgegangen.

Die meisten Immobilienunternehmen mussten ihre Geschäftspläne ändern, Investitionstätigkeiten und Projektkonstruktionen stoppen oder verschieben, Börsengänge stoppen, den Produktionsumfang reduzieren, sogar Projekte übertragen, 70–80 % ihrer Belegschaft abbauen und alle Anstrengungen unternehmen, um sich umzustrukturieren und Wege zum Überleben und zur Erholung zu finden.

Angesichts der stark sinkenden Liquidität werden die Schwierigkeiten der Immobilienunternehmen jedoch immer komplizierter, insbesondere die finanziellen Probleme.

Angesichts der schwierigen Finanzlage scheinen nicht nur Immobilienunternehmen, sondern auch viele andere Wirtschaftszweige verstärkt auf die Unterstützung der Geldpolitik zu setzen.

VIRES betonte: Kreditwachstum und Zugang zu Kreditkapital sind in fast allen großen und kleinen Foren und Konferenzen zu heiß diskutierten Themen geworden.

Neue Signale wie „lockernder Spielraum“, „zunehmender Spielraum auf dem Immobilienmarkt“, „Beseitigung von Kreditengpässen“, „Verbesserung des Kreditwachstums“ … werden vom Markt als positive Stimmung begrüßt.

„ Die Lösung der Schwierigkeiten, die der Immobilienbranche bei der Erholung helfen; die Entwicklung eines sicheren, gesunden und nachhaltigen Immobilienmarktes wird zu einer dringenden Aufgabe, um eine wichtige treibende Kraft für die Erholung der Wirtschaft zu schaffen, da es sich um eine Branche mit großen Spillover-Effekten handelt“, betonte VIRES.

Eine weitere Senkung der Zinsen könnte zu einer Rückkehr der Immobilienspekulation führen.

Derzeit äußern viele Immobilienunternehmen weiterhin den Wunsch nach einer Lockerung der Geldpolitik und fordern teilweise sogar eine weitere Senkung der Zinssätze. VIRES ist jedoch der Ansicht, dass eine Senkung der Zinssätze zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr wichtig sei.

Denn allein im ersten Halbjahr 2023 hat die Staatsbank die Betriebszinsen viermal in Folge gesenkt. Dementsprechend wurden auch die Einlagen- und Kreditzinsen der Geschäftsbanken gesenkt, um dem Kreditbedarf von Privatpersonen und Unternehmen im neuen Kontext besser gerecht zu werden.

Allerdings hat die Zinssenkung nicht den erwarteten wirtschaftlichen Aufschwung gebracht. Eine wichtige Frage ist jedoch auch, ob die Zinssenkungen fortgesetzt werden sollen oder nicht.

„ Eine Senkung der Zinssätze, um die Kreditpreise weiter zu senken, wird auf Hindernisse stoßen, wie etwa das immer noch lauernde Inflationsrisiko und die Auswirkungen auf die Wechselkurse, wenn die Zinssätze des US-Dollars und vieler anderer großer Volkswirtschaften nicht gesunken sind oder sogar das Potenzial haben, zu steigen“, heißt es im VIRES-Bericht.

Andererseits wird eine Kreditausweitung allein durch Zinssenkungen, ohne dass Maßnahmen zur Erholung, Konsolidierung und Entwicklung der Gesamtnachfrage ergriffen werden und gleichzeitig nach Wegen gesucht wird, Kapital auf den Markt zu pumpen, zu einer Zunahme des Kreditkapitals und zu dessen Übertragung in finanziell nicht tragfähige Produktions- und Geschäftsprojekte mit unsicheren Schuldenrückzahlungsplänen führen.

VIRES ist der Ansicht, dass die Bemühungen um mehr Kapital auf dem Markt aufgrund des Mangels an realisierbaren Produktions- und Geschäftsprojekten, die in der Lage sind, Kredite zurückzuzahlen, sogar dazu führen könnten, dass Kreditkapital in spekulative Sektoren transferiert wird, was wiederum auf einigen Märkten zu einer erneuten Zunahme von Preisblasen führen könnte.

Darüber hinaus wird das starke Kreditwachstum zwar den Markt stützen, aber die Bemühungen der Unternehmen im Allgemeinen und der Immobilienbranche im Besonderen schwächen, ihre Kapitalquellen durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen und Projektanleihen zu diversifizieren.

Worauf wartet der Immobilienmarkt?

VIRES ist der Ansicht, dass die Staatsbank in jüngster Zeit viele Anstrengungen unternommen hat, um Kreditinstitute dazu zu bewegen, ihr Kapital auf Projekte zu konzentrieren.

Darüber hinaus müssen die zuständigen Ministerien und lokalen Behörden Maßnahmen ergreifen, um Schwierigkeiten für Unternehmen zu beseitigen und sie bei der Erfüllung der rechtlichen Voraussetzungen zu unterstützen.

Allerdings sollten sich Immobilienunternehmen nicht zu sehr auf Bankkredite verlassen, sondern warten, bis der Spielraum gelockert oder erweitert wird, da die Kreditsumme, die in Immobilien geflossen ist, recht hoch ist und weiterhin einen Aufwärtstrend aufweist.

In der aktuellen Situation kann es sein, dass Unternehmen, selbst wenn ein separater Raum für Immobilien vorhanden ist, nicht darauf zugreifen können, weil sie die Kreditbedingungen der Banken nicht erfüllen.

Wenn der Immobiliensektor andererseits weiterhin auf Kreditunterstützung angewiesen ist, entstehen enorme systemische Risiken. Denn wenn Immobilien insolvent werden, greift das auf die Bank über.

Laut VIRES müssen Anleihen die wichtigste Kapitalquelle für den Immobilienmarkt sein. Der Markt benötigt mittel- und langfristiges Kapital und muss sich daher auf Anleihen und nicht auf Bankkapital verlassen.

„ Es gibt keinen anderen Weg, als die Abhängigkeit der Immobilienbranche von Banken zu verringern. Nur dann können Risiken gestreut werden“ , erklärte VIRES.

Langfristig ist es notwendig, das Rechtssystem weiter zu verbessern, um einen gesunden, transparenten und nachhaltigen Anleihenmarkt zu entwickeln, der den Unternehmen mehr Spielraum für die Kapitalmobilisierung bietet.

Bei der Verwaltung der Rechtspolitik muss eine Situation vermieden werden, in der sie manchmal zu locker ist und einen Markt voller Schlupflöcher für den Wettbewerb der Unternehmen um Emissionen schafft. Wenn dann jedoch ein Risiko besteht, kommt es zu einem plötzlichen „Bremsen“, sodass die Unternehmen nicht mehr in der Lage sind, rechtzeitig zu reagieren, wie es im Jahr 2022 der Fall war.

Darüber hinaus ist die Erschließung von Kapital aus zukünftigen Immobiliengeschäften für Immobilienunternehmen äußerst dringend, insbesondere im gegenwärtig schwierigen Kontext. Dazu ist es notwendig, Lösungen von der Beschaffung des Startkapitals bis zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Projekte synchron zu kombinieren.

Um eine Phase nachhaltigen Wachstums und nachhaltiger Entwicklung zu erreichen, müssen Immobilienunternehmen die Umstrukturierungsphase um jeden Preis überstehen. Dazu gehört auch der Verkauf von Vermögenswerten zur Verlustbegrenzung, die Umstrukturierung der Unternehmensschulden und die „Bereinigung“ der Aufzeichnungen über den Zugang zu Kredit- und Anleihekapital sowie Kapital aus Kundeneinlagen.

VIRES ist davon überzeugt, dass die Wiederherstellung des Gleichgewichts auf dem Immobilienmarkt und die Beseitigung der Engpässe die Zusammenarbeit der Regierung und der Ministerien erfordern, dass es jedoch nicht an der Initiative der Unternehmen mangeln darf.

„Unternehmen, die überleben und aus dem Sumpf herauskommen wollen, müssen sich darauf konzentrieren, in Herausforderungen Chancen zu finden und sich flexibel anzupassen“, betonte VIRES.

Laut VIRES ist der Immobilienmarkt zwar mit beispiellosen Schwierigkeiten konfrontiert und die Erholung verläuft recht langsam. Dank der Entschlossenheit der Regierung und der Ministerien, der Zweigstellen und Kommunen, die Schwierigkeiten für Unternehmen zu überwinden, sowie der Bemühungen der Geschäftswelt, diese Schwierigkeiten zu überwinden, ist jedoch zu erwarten, dass der Immobilienmarkt solide Schritte unternehmen und sich in Zukunft professioneller, gesünder und nachhaltiger entwickeln wird, sodass alle „Ströme“ freigegeben werden.

Dinh Tran

Quelle: https://www.congluan.vn/tiep-tuc-ha-lai-suat-co-the-khien-tinh-trang-dau-co-bat-dong-san-tro-lai-post274519.html