Das überarbeitete Gesetz über das Immobiliengeschäft, das gerade von der Nationalversammlung verabschiedet wurde und ab dem 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, wurde am Morgen des 28. November von der Nationalversammlung verabschiedet. Insbesondere wurden mit diesem Gesetz die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken strenger geregelt als in den derzeitigen Regelungen.
Dementsprechend wird die Unterteilung und der Verkauf von Grundstücken in Bezirken, Distrikten und Städten der Sondergebiete sowie der städtischen Gebiete des Typs I, Typs II und Typs III verhindert. Bereiche mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, zentrale Bereiche und Bereiche rund um Gebäude, die architektonische Highlights in der Stadt darstellen; Fronten von Straßen auf regionaler Ebene und darüber sowie von Hauptlandschaftsstraßen in städtischen Gebieten.
Bei der Bewertung der Auswirkungen der Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Verkauf im Rahmen des überarbeiteten Gesetzes über das Immobiliengeschäft gehen Immobilienexperten davon aus, dass die Verschärfung der Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Verkauf sowie zur freien Grundstücksaufteilung in der Anfangsphase zu einem Rückgang der Grundstückshandelsaktivitäten führen könnte. Auf lange Sicht wird es jedoch dazu beitragen, dass sich dieser Markt in eine transparentere und nachhaltigere Richtung entwickelt.
Die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken werden durch die Bestimmungen des überarbeiteten Gesetzes über das Immobiliengeschäft, das Anfang 2025 in Kraft tritt, verschärft (Illustrationsfoto: Ha Phong).
In einer Diskussion zu diesem Thema sagte Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler, dass die Nachfrage nach Grundstücken immer sehr hoch sei, während es auf dem Markt an Angebot aus offiziellen Projekten mangele.
„Viele Spekulanten nutzen die Gelegenheit, Land zu erwerben, es dann in Parzellen zum Verkauf aufzuteilen, die Parzellen aufzuteilen und den Projekten sogar dieselben Namen wie legale Projekte zu geben, um Käufer anzulocken. Gleichzeitig treiben sie die Preise in die Höhe, treiben die Immobilienpreise in die Höhe und verursachen Chaos auf dem Markt“, sagte Herr Dinh und bekräftigte, dass eine Verschärfung der Regeln für die Aufteilung und den Verkauf von Land notwendig sei.
Laut Herrn Vo Hong Thang, Leiter der Serviceberatungsabteilung der DKRA Group, wird diese neue Regelung zur Grundstücksunterteilung einigen Investoren in der ersten Umsetzungsphase Schwierigkeiten bereiten. Langfristig handelt es sich jedoch um einen unvermeidlichen Trend, der in vielen Ländern gleichzeitig umgesetzt wird und die Markttransparenz verbessert …
In Bezug auf Grundstücke sagte Herr Thang, dass dieser Markt nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes Anfang 2025 großen Schwankungen unterliegen werde. Grundstücksprojekte in städtischen Gebieten des Typs II und III, die umgesetzt und verkauft wurden (mit roten Büchern), würden weiterhin normal übertragen und könnten sogar von Preisvorteilen profitieren.
„Neue Projekte werden schwerer zu genehmigen sein, spontane und fragmentierte Projekte werden nicht länger zu einer Verknappung des Landes führen. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wird die Preise dieser Produkte steigen lassen, nicht sinken lassen“, betonte Herr Thang.
Experten prognostizieren, dass die Situation bei der Aufteilung und dem Verkauf von Land durch Spekulanten, die Profit machen wollen, schwierig sein wird (Abbildung: Ha Phong).
Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der südlichen Region von Batdongsan.com.vn, sagte zu dieser neuen Regelung, dass diese in Bezug auf Angebot, Kundenstamm und Verkaufspreise erhebliche Auswirkungen auf den Grundstücksmarkt haben könnte.
Laut Herrn Tuan sind derzeit 90 % des auf dem Markt zum Verkauf stehenden Landangebots das Produkt von Einzelpersonen, die Grundstücke aufteilen und trennen und dann Projekte zum Verkauf aufsetzen. Selbst aufgeteiltes Land ist in verschiedenen Preisen, Größen und Quellen erhältlich, leicht zugänglich und für das Budget vieler Käufer geeignet.
Darüber hinaus wird laut Herrn Tuan die Art von Land, die von Einzelpersonen selbst aufgeteilt wird, häufig in Form von „folgenden“ Infrastruktur- oder regulären Projekten entwickelt, der Verkaufspreis wird niedriger sein als bei Landprojekten mit vollständiger Planung. „Sowohl Verkäufer als auch Käufer bevorzugen selbst aufgeteilte Grundstücke gegenüber dem Kauf formeller Landprojekte“, betonte Herr Tuan.
Er glaubt außerdem, dass sich das Angebot auf dem Markt verringern wird, sobald die Unterteilung verschärft wird, und dass auch die Zahl der Kunden, die Zugang zu dieser Art von Immobilien haben, im Vergleich zu früher etwas zurückgehen wird.
In der kommenden Zeit dürfte es auf dem Grundstücksmarkt zu zahlreichen großflächigen Grundstücksprodukten kommen, die von Investoren stammen, die Land mit der Absicht besitzen, die Grundstücke aufzuteilen und gewinnbringend zu verkaufen. Um die Ware loszuwerden, muss der Grundeigentümer einen Verlust hinnehmen und den Preis niedriger als erwartet auslegen.
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