Viele Anzeichen deuten darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt erholt.

Die Vietnam Association of Realtors (VARS) kommentierte, dass einige Investoren ihre Produkte auf den Markt gebracht hätten, während andere aktiv Pläne prüften, in naher Zukunft Produkte auf den Markt zu bringen. Die Handelsräume begannen damit, „Truppen zu rekrutieren“ und Warenquellen für den Vertrieb vorzubereiten, Makler kehrten mit einer neuen Einstellung zurück, Anleger begannen mit der Suche und Recherche nach Möglichkeiten, „Geld anzulegen“, die Banken waren eifrig dabei, die Nachfrage nach Eigenheimdarlehen anzukurbeln …

Dies alles sind Signale, die zeigen, dass das Vertrauen der Teilnehmer in den vietnamesischen Immobilienmarkt zunehmend gestärkt wurde. Dies ist auch das von vielen Experten vorhergesagte Szenario, da der Erholungsprozess des Immobilienmarktes nach einer Reihe von Unterstützungsbemühungen seitens der Regierung, Ministerien und Zweigstellen viele positive Veränderungen erfahren hat.

Vororte von Hanoi von oben gesehen (Foto: Le Tien)

Dementsprechend gab es nach der Phase der Kreditverknappung für Immobilien viele Signale, die darauf hindeuteten, dass sich der Cashflow für diesen Investitionskanal gelockert hat. Die Tatsache, dass Banken bereit sind, Kapital zu attraktiven Zinssätzen in den Immobilienmarkt zu pumpen, hat einen „doppelt“ positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt. Sie trägt dazu bei, dass sich der Markt stärker erholt, indem sie sowohl Investoren Kapital zur Entwicklung von Projekten zur Verfügung stellt als auch die Nachfrage nach Eigenheimdarlehen fördert.

Konkret haben die Banken, nachdem die Staatsbank ihre Zinsen viermal gesenkt hatte, seit Ende letzten Jahres vor dem Hintergrund sinkender Bankzinsen und ungünstiger Kanäle zur Mobilisierung von Unternehmensanleihen damit begonnen, die Kapitalauszahlung für Immobilienprojekte zu fördern. Andere Kanäle zur Kapitalmobilisierung sind inzwischen noch nicht entwickelt. Der Zugang zu Kreditkapital hilft Entwicklern, den Fortschritt der Projektumsetzung zu beschleunigen und so das Angebot auf dem Markt zu steigern.

Die Rückkehr von Angebot und Nachfrage im Immobilienbereich

VARS-Forschungsdaten zeigen, dass 70 % der Anleger mit verkaufsfähigen Produkten bereit zur Markteinführung sind. Bereits ab Ende des ersten Quartals 2024 begannen die Investoren mit der Umsetzung einer Reihe von Projekten; bahnbrechende Aktivitäten, Auftaktveranstaltungen und die „Erneuerung alter Güter“ fanden in immer größerem Umfang und mit großer Intensität statt. Für einige Projekte mit gutem Fortschritt wurden offiziell Einlagen erhalten.

Statistiken zeigen auch, dass im ersten Quartal 2024 im Wohnsegment etwa 20.541 Produkte zum Verkauf angeboten werden; darunter über 4.300 Produkte aus komplett neuen Projekten. Die Transaktionen im Wohnsegment stiegen weiter an: Es wurden 6.200 Transaktionen getätigt, was einem Anstieg von 8 % im Vergleich zum vierten Quartal 2023 entspricht und doppelt so hoch ist wie im gleichen Zeitraum 2023. Allein im Wohnungssegment wurden mehr als 3.000 neue Einheiten mit einer Absorptionsrate von 57 % verzeichnet. Die Tatsache, dass die Kreditzinsen mit dem Beginn der wirtschaftlichen Erholung auf den niedrigsten Stand seit 20 Jahren gefallen sind, bietet nicht nur Unternehmen die Möglichkeit, Projekte zu entwickeln, sondern gibt auch den Menschen die Möglichkeit, sich Geld für den Kauf eines Eigenheims zu leihen. Allerdings machen sich viele Menschen auch nach der Aktion noch Sorgen über den variablen Zinssatz. Im Vergleich zum Vorjahr liegt der durchschnittliche variable Hypothekenzinssatz jetzt jedoch bei etwa 9–11 %, während er in der Spitze bei 13–15 % pro Jahr lag. Darüber hinaus haben sich viele Banken mit Anlegern abgestimmt und Policen aufgelegt, die eine Verpflichtung zur Festlegung einer maximalen Zinsobergrenze beinhalten, sodass Eigenheimkäufer die mit variablen Zinssätzen verbundenen „Risiken“ vermeiden.

Bisher fördern Kreditinstitute vor allem Eigenheimdarlehen – also Kredite mit geringem Risiko und klaren Sicherheitenbedingungen. Die Kreditzinsen bleiben stabil, einschließlich der Zinsen für Eigenheimdarlehen, bei Kreditlaufzeiten von 25 bis 30 Jahren, was den monatlichen Rückzahlungsdruck für Kreditnehmer verringert. Darüber hinaus sind die Banken weiterhin aktiv dabei, Kosten zu sparen und die Zinssätze gemäß den Vorgaben der Staatsbank zu senken.

VARS ist der Ansicht, dass die verzögerte Wirkung der Politik darauf zurückzuführen ist, dass es sich bei den ausstehenden Krediten hauptsächlich um mittel- und langfristige Kredite handelt und dass die Verwaltungsmaßnahmen der Staatsbank dazu führen. Es wird erwartet, dass das Zinsniveau für Kredite in der kommenden Zeit weiter sinken wird.

Was den Investitionsbedarf betrifft, so haben Kunden und Investoren nach langer Zeit, in der sie jede Bewegung und Entwicklung des Marktes aufmerksam beobachtet haben, wieder deutlich begonnen, ihr Interesse am Immobilienmarkt zu zeigen. Allerdings hat sich die Risikobereitschaft dieser Unternehmen aufgrund der Erfahrungen früherer Perioden verändert. Kunden und Anleger werden beim Geldausgeben zögerlicher, vorsichtiger und berechnender. Sie sind bereit, Zeit und Geld in die Prüfung der Rechtmäßigkeit und Recherche zu investieren und den Preis und die Liquidität sorgfältig zu bewerten, bevor sie eine Entscheidung treffen.

Darüber hinaus ging die Zahl der Verbraucherkredite für Immobilien im ersten Quartal 2024 weiter zurück, was die Vorsicht der Käufer widerspiegelt. VARS ist davon überzeugt, dass dies für Kunden und Investoren eine Gelegenheit darstellt, schnelle Entscheidungen zu treffen und Marktrisiken einzugehen, um von günstigen Cashflows und guten Verkaufsrichtlinien zu profitieren. Dabei müssen sie jedoch darauf achten, keinen zu hohen Fremdkapitalanteil auszunutzen.

Die Ergebnisse einer aktuellen Umfrage von VARS unter Mitgliedern, die als Immobilienmakler tätig sind, zeigen zudem, dass diese zwar bei der Entscheidung, Geld auszugeben, vorsichtiger sind, bei einem angemessenen Angebot jedoch bis zu 70 % ihrer Kunden und Investoren im Jahr 2024 bereit sind, „Geld anzuzahlen“, um Immobilien zu kaufen. Die Kunden wählen das Segment und die Art der Immobilien sorgfältig aus, bevor sie Geld anlegen. Grundstücke und niedrige Gebäude sind die beiden Segmente, denen die meiste Aufmerksamkeit gewidmet wird.

Immobilientransaktionsvermittler bereit, wieder ins Spiel einzusteigen

Mit der Rückkehr von Angebot und Nachfrage sind auch die Transaktionsvermittler bereit, wieder ins Spiel einzusteigen. Daten aus einer VARS-Umfrage zeigen, dass 20 bis 30 % der Immobilienmakler, die den Markt in der Vorperiode verlassen hatten, sich für einen „Wiedereinstieg“ entschieden haben. Und 70–80 % der Börsen sind auch bereit, wieder ins Spiel einzusteigen. Allerdings herrscht auf dem Markt weiterhin ein Mangel an Immobilienmaklern; insbesondere Makler mit Erfahrung und Berufszertifikaten. Aus diesem Grund haben viele Börsen Pläne zur Erweiterung und Verteilung weiterer potenzieller Segmente, müssen diese jedoch auf der Grundlage der Ergebnisse der Maklerrekrutierung abwägen.

VARS geht davon aus, dass dieser Mangel in der kommenden Zeit teilweise überwunden sein wird, wenn etwa 30 bis 40 Prozent der Immobilienmakler, die ihre Stelle zuvor gekündigt haben, erklären, sie seien bereit, im zweiten Quartal, wenn die Anzeichen einer Markterholung deutlicher sind, wieder in den Markt einzusteigen. Und 60-70% der Immobilienmakler betrachten diesen Job als Nebenjob und sind mental darauf vorbereitet, sich voll und ganz den Immobilien zu widmen. Makler, die auf den Markt zurückkehren, müssen sich nicht nur auf Signale einer Markterholung freuen, um sich für eine Rückkehr zu entscheiden, sondern auch die Anforderungen und strengeren Kontrollen berücksichtigen, die sich aus den Vorschriften des neuen Gesetzes ergeben. Um sich an die Änderungen im neuen Rechtsrahmen anzupassen, aktualisieren Immobilienmakler proaktiv ihr Wissen und verbessern ihre Fähigkeiten, insbesondere indem sie sich stärker darauf konzentrieren, an den Prüfungen zum Maklerzertifikat teilzunehmen. Gleichzeitig müssen sie die Markttrends immer im Auge behalten und verfolgen, um die Chancen bei einer Rückkehr zu erhöhen. Dies gilt insbesondere im Kontext des erwarteten Anstiegs des Immobilienangebots, wenn die Investoren ihre Projektumsetzungsaktivitäten beschleunigen. Dementsprechend wurden ab den ersten Tagen des zweiten Quartals 2024 eine Reihe hochwertiger Immobilienprojekte aller Art, die sich von Nord nach Süd erstrecken, auf den Markt gebracht, wie das Cara River Park-Projekt in Can Tho, das Sun Ponte Residence-Projekt in Da Nang, das Mascity-Projekt in Bac Giang usw.

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