Schwieriger Zugang zu Kreditkapital aufgrund vieler Risiken
In jüngster Zeit hat der Markt viele positive Anzeichen für eine Wiederaufnahme von Transaktionen verzeichnet. Einige finanzkräftige Immobilienunternehmen, die den jüngsten Frost überstehen konnten, haben zudem begonnen, Projekte zur Markteinführung von Produkten abzuschließen.
Allerdings ist die Erholung nicht wirklich stark, da viele andere Unternehmen immer noch allmählich „untergehen“, weil sie an Projekten festhalten müssen, ohne Kapital für deren weitere Umsetzung auftreiben zu können und so den Cashflow freizumachen. Dabei handelt es sich um Unternehmen, die in rechtliche Schwierigkeiten geraten, die Konditionen der Banken nicht erfüllen können oder sich aufgrund ungünstiger Zinssätze kein weiteres Kapital leihen können, während sie gleichzeitig mit den bisherigen Zinszahlungen belastet sind.
Es gibt sogar Unternehmen, die die Voraussetzungen für die Dokumentenprüfung nicht erfüllen. Da die Gesundheit dieser Unternehmen gefährdet ist, besteht bei der Kreditvergabe ein hohes Risiko.
Aufgrund der zahlreichen damit verbundenen Risiken haben viele Unternehmen Schwierigkeiten, Kredite zu erhalten.
Gleichzeitig sind auch andere Kapitalströme, die im Immobiliengeschäft häufig genutzt werden, wie etwa die Mobilisierung von Kundengeldern und Anleihen, mit zahlreichen Problemen konfrontiert. Da das Vertrauen der Anleger in letzter Zeit stark gesunken ist, scheinen zukünftige Wohnbauprojekte für Käufer weniger attraktiv zu sein. Viele Menschen versuchen sogar, mit dem Kauf eines Hauses mit Zertifikat zu warten, obwohl sie dafür zwar mehr bezahlen müssen, es aber einige der Risiken verringert, denen sie ausgesetzt sind.
Was den Markt für Unternehmensanleihen betrifft, ist das Vertrauen in diesen Markt nach der jüngsten schwierigen Marktphase nicht mehr sehr groß. Der Wert der privaten Anleiheemissionen ist seit Juni 2022 kontinuierlich gesunken und hat sich erst seit März dieses Jahres dank des Dekrets Nr. 08/ND-CP und einiger Maßnahmen der Staatsbank verbessert.
Davon belegte die Immobilienbranche mit 26.055 Milliarden VND (33 %) den 2. Platz beim Gesamtwert der in den ersten sieben Monaten des Jahres 2023 verzeichneten Unternehmensanleihenemissionen. Viele Unternehmen haben erfolgreich mit Anleihegläubigern über eine Verlängerung der Rückzahlungsfristen für ihre Schulden verhandelt.
Trotz Anzeichen einer Erholung lastet auf vielen Immobilienunternehmen jedoch noch immer der Fälligkeitsdruck. Die Verlängerung der Schuldentilgungsfrist ist lediglich eine kurzfristige Maßnahme, die den Unternehmen eine „Atempause“ verschafft, um den Geschäftsbetrieb zu stabilisieren und so eine Umschuldung herbeizuführen und sich schrittweise zu erholen.
Laut der Hanoi Stock Exchange ist der kommende September auch ein wichtiger Zeitpunkt für die Fälligkeit von Anleihen im Jahr 2023, wenn – laut HNX – Anleihen im Wert von rund 41.000 Milliarden VND fällig werden. Die Liste der Unternehmen mit Zahlungsverzug wird weiterhin täglich länger. Am 24. August standen rund 67 Unternehmen auf der Liste der Unternehmen, die mit der Zahlung von Zinsen oder Tilgung von Unternehmensanleihen im Rückstand waren.
Viele Unternehmen stehen vor der Gefahr der Insolvenz.
Laut einer aktuellen Umfrage der Vietnam Association of Realtors (VARS) können nur 25 % der Unternehmen bis zum Ende des dritten Quartals 2023 überleben, wenn die Marktlage weiterhin so schwierig bleibt wie derzeit. Sollten die Schwierigkeiten bis Ende 2023 anhalten, wird die Zahl der Immobilienunternehmen, die vor der Insolvenz stehen, steigen.
Darüber hinaus sind bis zu 20 % der Immobilienhandelsräume von der Gefahr der Auflösung oder Insolvenz bedroht, 40 % der Räume kämpfen ums Überleben und arbeiten nur mit einer kleinen Kernbelegschaft. Der Rest ist zwar widerstandsfähig, aber nicht sehr langlebig.
Viele Immobilienhandelsplätze befinden sich noch immer in der „Sterbephase“.
Diese Umfrage ergab auch, dass bis zu 43 % der befragten Unternehmen angaben, dass die seit Anfang 2023 eingeführten neuen Mechanismen und Richtlinien einen positiven, sehr positiven Einfluss auf das Immobilienangebot hatten. Gleichzeitig schätzten bis zu 57 % der Unternehmen, dass diese Mechanismen und Richtlinien nur eine normale Wirkung hatten.
Was die Stimmung unter den Anlegern betrifft, zeigen Umfragedaten, dass nur 21 % der befragten Unternehmen der Ansicht waren, dass die seit Anfang 2023 eingeführten neuen Mechanismen und Richtlinien einen positiven oder sogar sehr positiven Einfluss auf die Stimmung unter den Anlegern hatten. Die übrigen Unternehmen gaben alle an, dass sie nach einer Beobachtungs- und Überwachungsphase keine wirklichen und klaren Veränderungen auf dem Markt feststellen konnten. Daher seien die Anleger auch nach Stabilisierung ihrer Psychologie noch immer äußerst vorsichtig, bevor sie eine Entscheidung trafen.
Was den Zugang zu Kapital betrifft, gaben mehr als 70 % der Unternehmen an, dass die Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten bei den Kapitalquellen keine wirklichen Auswirkungen auf die Unternehmen gehabt hätten. Die übrigen 30 %, die die positiven Auswirkungen dieser Maßnahmen zur Kenntnis nahmen, waren der Meinung, dass Probleme im Zusammenhang mit der Ausgabe von Anleihen gelöst werden müssten.
Diese Zahlen zeigen, dass es in der Vergangenheit zwar viele Mechanismen und Strategien zur Beseitigung von Schwierigkeiten für den Markt und das Immobiliengeschäft gab, diese jedoch auf objektive und subjektive Schwierigkeiten im Zusammenhang mit Kapitalquellen, finanzieller Hebelwirkung und Marktfaktoren zurückzuführen sind. Dies hat dazu geführt, dass viele Unternehmen in eine „sterbende“ Situation geraten sind.
Viele Meinungen besagen, dass Marktprobleme gründlich gelöst werden müssen, damit Immobilienunternehmen problemlos Kapital aufnehmen können. Darüber hinaus muss die Kapitalbeschaffung auch über viele verschiedene Kanäle erfolgen, statt sich auf traditionelle Kanäle wie Anleihen, Kredite und die Mobilisierung von Kunden zu konzentrieren.
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