Schwierigkeitsgrad über Schwierigkeitsgrad
Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das Wohnungsangebot seit 2018 tendenziell stark zurückgegangen ist. Die Zahl der genehmigten neuen Wohnbauprojekte wird zunehmend begrenzt. Mittlerweile gibt es bei schätzungsweise 1.200 Projekten im Wert von rund 30 Milliarden US-Dollar Schwierigkeiten bei der Umsetzung. Seit Ende 2022 wurden lediglich rund 500 Projekte abgebaut.
Seit 2018 ist das Wohnungsangebot tendenziell stark rückläufig. (Foto: Baochinhphu)
Das begrenzte Wohnungsangebot, der gravierende Mangel an bezahlbarem Wohnraum und die hohen Kosten in allen Phasen der Projektumsetzung führen dazu, dass die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Wohnungen in Großstädten, kontinuierlich steigen und kein Ende in Sicht ist. Für die meisten Menschen ist der soziale Wohnungsbau fast die einzige Chance, sich ein Traumhaus zu leisten.
In jüngster Zeit hat der Staat zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um Unternehmen für die Entwicklung von Sozialwohnungen zu gewinnen und das Angebot im Sozialwohnungssektor zu verbessern. Allerdings weisen diese Maßnahmen noch immer zahlreiche Mängel und Inkonsistenzen auf, was zu zahlreichen Engpässen führt, die es Investoren erschweren, Zugang zu Sozialwohnungen zu erhalten.
Bei der Veranstaltung zur Bekanntgabe des VARS-Berichts für das dritte Quartal 2023 sagte Herr Nguyen Hoang Nam, Mitglied der VARS-Arbeitsgruppe für Marktforschung und Generaldirektor von G-Home, dass der Rechtsmechanismus im Zusammenhang mit Sozialwohnungen sehr kompliziert sei. Die Beantragung einer Baugenehmigung für ein Projekt ist langwierig und sogar zeitaufwändiger als bei einem gewerblichen Wohnungsbauprojekt. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, müssen Bauträger für Sozialwohnungen mindestens zwei Jahre mit der Durchführung der Verfahren verbringen.
Obwohl die aktuellen Regelungen Anreize für die Befreiung von Grundstücksnutzungsgebühren für Sozialwohnungsprojekte bieten, müssen Sozialwohnungsprojekte zuvor immer noch eine Grundstücksbewertung durchlaufen – derzeit gibt es noch viele Probleme und Kontroversen im Zusammenhang mit den Bewertungsmethoden. Gleichzeitig ist es dem Investor nicht gestattet, Abzüge vorzunehmen, er muss jedoch weiterhin M3 zahlen (den Wert der vom Investor in den Ausschreibungsunterlagen vorgeschlagenen Barzahlung an den Staatshaushalt zusätzlich zu seinen Verpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt gemäß der geltenden Gesetzgebung). Darüber hinaus müssen Investoren weiterhin Vorleistungen für die Rodung des Grundstücks erbringen. Dieser Betrag wird dann bei einem anderen Projekt abgezogen oder mit dem Grundstückspreis verrechnet.
Ganz zu schweigen davon, dass es nach zwei Jahren Investitionsprozedur noch etwa zwei weitere Jahre dauert, bis das Sozialwohnungsprojekt fertiggestellt ist und die Häuser an die Kunden übergeben werden. Danach müssen Investoren in Sozialwohnungsprojekten noch mindestens 20 % der Sozialwohnungsfläche zur Vermietung freihalten und dürfen erst nach 5 Jahren Nutzung verkaufen.
Dieser Prozess dauert bis zu 9 Jahre, danach wird das Projekt geprüft. Und erst nach Abschluss der Prüfung erhält das Unternehmen einen festen Gewinn von 10 %. Während der gesamten Projektumsetzung ist sich das Unternehmen selbst nicht sicher, welche Ausgaben als angemessen und gültig erfasst werden und welche Gebühren nicht beglichen oder abgelehnt werden. Daher sind Unternehmen im sozialen Wohnungsbau wie bei einem „Glücksspiel“ immer in einem Zustand von „Glück oder Pech“ unterwegs.
Doch damit nicht genug: Auch der Zugang zu Kapital stellt für Investoren ein großes Hindernis dar. Untersuchungen zufolge werden bei den meisten Immobilienprojekten, in die in Vietnam investiert wird und die gebaut werden, etwa 20 % des Eigenkapitals eingesetzt, 30 % werden von Kunden mobilisiert und bis zu 50 % hängen von Kreditinstituten ab. Es gab jedoch Fälle, in denen es für Investoren aufgrund fehlender Sicherheiten schwierig war, Kredite zu erhalten. Der Grund dafür war schlicht und ergreifend, dass „der Wert des Grundstücks für die Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten auf 0 VND festgelegt ist“, da es von der Grundnutzungsgebühr befreit ist. Derzeit gibt es keine Anreize, sondern nur unsichtbare Schwierigkeiten für Unternehmen.
Es gibt zu viele Schwierigkeiten, Hindernisse und Mängel, die es sehr schwierig erscheinen lassen, das gesetzte Ziel des Projekts, eine Million Sozialwohnungen zu bauen, zu erreichen.
Wer kaufen muss, kann nicht kaufen.
Aufgrund von Schwierigkeiten bei der Umsetzung wird das Angebot auf dem Markt immer knapper, dennoch herrscht auf dem Markt weiterhin das Phänomen eines Mangels an Sozialwohnungen und eines nicht verkauften Bestands. Allerdings ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen enorm und steigt mit der Geschwindigkeit der Urbanisierung und der immer größer werdenden Kluft zwischen der Steigerungsrate der Immobilienpreise und der der Einkommen.
. Sozialer Wohnungsbau bietet den meisten Menschen die Möglichkeit, eine Unterkunft zu finden, ist derzeit jedoch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert. (Foto: Baochinhphu)
Die Urbanisierungsrate wird im Jahr 2022 41,5 % erreichen und bis 2030 auf etwa 50 % steigen. Vietnam muss jedes Jahr etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischen Wohnraum schaffen. Nach Angaben des Bauministeriums liegt der Bedarf an Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021 bis 2030 bei etwa 2.400.000 Einheiten.
Selbst wenn das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen vollständig umgesetzt würde, würde das Angebot nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Die aktuellen Zahlen zeigen jedoch, dass wir noch weit vom Ziel des Projekts entfernt sind, obwohl auf allen Ebenen, von der Zentrale bis zur Kommune, große Anstrengungen zur Umsetzung unternommen werden.
Laut VARS-Untersuchungen in Gebieten, in denen Sozialwohnungsprojekte zum Verkauf angeboten werden, verzeichneten viele Projekte unmittelbar nach ihrer Markteinführung eine große Zahl an Interessenten und Bewerbungen für fast alle ihre Produkte. In manchen Gegenden mit Exportverarbeitungszonen und Industrieparks mit Hunderttausenden von Gastarbeitern hingegen waren die Verkäufe trotz mehrfacher Verkaufsangebote „schleppend“.
In einem Bericht an das Bauministerium vom vergangenen August erklärte das Volkskomitee der Provinz Bac Ninh, dass die Provinz Bac Ninh zwar in den Bau von Zehntausenden von Arbeiterwohnungen investiert habe, die dort tätigen Arbeiter jedoch offenbar kein Interesse am Kauf von Arbeiterwohnungen hätten.
Dementsprechend ist die Zahl der in Industrieparks tätigen Arbeiter, die sich für den Kauf von Häusern anmelden, sehr gering, und zwar unter den sieben fertiggestellten und teilweise fertiggestellten Arbeiterwohnungsprojekten in Bac Ninh, die dem Markt etwa 4.000 fertige Wohnungen bieten.
Der Bericht besagt, dass Projektbesitzer kürzlich 1.681 Arbeiterwohnungen zum Verkauf angeboten haben, von denen jedoch nur sehr wenige verkauft wurden. Derzeit sind in sieben Projekten noch 1.324 Einheiten verfügbar.
Der Hauptgrund dafür liegt laut Herrn Nguyen Hoang Nam darin, dass diejenigen, die kaufen müssen, nicht kaufen können, während die Politik auf diejenigen ausgerichtet ist, die nicht kaufen müssen.
„Das Gesetz zum sozialen Wohnungsbau ist für Käufer sehr streng, viele Provinzen verkaufen nur an Arbeiter. Viele Provinzen verkaufen nur an Arbeiter in Industrieparks. Einige Provinzen verkaufen sogar nur an Arbeiter in Industrieparks, aber nur in einem Bezirk. Gleichzeitig ist die Verbundenheit der Arbeiter mit dem Ort nicht unbedingt hoch“, erzählte Herr Nam.
Um die soziale Sicherheit zu gewährleisten und den Mangel an und den unverkauften Sozialwohnungen zu beseitigen, ist es daher notwendig, weiterhin Mechanismen und Maßnahmen zu erforschen und zu fördern, die private Unternehmen zur Beteiligung an Investitionen in den sozialen Wohnungsbau ermutigen. Gleichzeitig muss der Kreis der Begünstigten von Wohnungsbaumaßnahmen, insbesondere von Sozialwohnungen, erweitert werden. Die Begünstigten von Sozialwohnungsförderungsmaßnahmen (Miete, Pacht, Kauf) müssen anhand einfacher, leicht verständlicher Kriterien angepasst werden, um die Anforderungen an Dokumente und Verwaltungsverfahren wie Wohnstatus, Einkommensniveau usw. zu minimieren.
Darüber hinaus ist ein Umdenken bei der Entwicklung von Sozialwohnungen erforderlich. Die Qualität von Sozialwohnungsprojekten muss verbessert werden, um den Menschen langfristig angemessene Lebensbedingungen zu bieten. Um die Qualität zu verbessern, aber dennoch angemessene Preise sicherzustellen, sollten Investoren Gewinne erzielen und soziale Wohnungsbauprojekte in angemessener Größenordnung entwickeln.
Auch die Regelungen für Begünstigte des sozialen Wohnungsbaus müssen angepasst werden. Sozialwohnungen sind nicht für Reiche bestimmt, sondern sollten auch diejenigen ansprechen, die über steuerpflichtiges Einkommen und Ersparnisse verfügen, sich aber keinen Zugang zu teurem Gewerbewohnungsbau leisten können. Denn wenn Menschen ein zu geringes Einkommen haben, in armen oder armutsgefährdeten Haushalten leben und unterhalb der Einkommenssteuergrenze leben, bedeutet das, dass diese Menschen nicht genug Geld haben, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten und dass sie keine Ersparnisse haben. Daher können sie auch keine Sozialwohnungen kaufen.
N. Giang
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