Der paradoxe „Trend“, nach Grundstücken und Häusern mit Planungsbeschränkungen zu suchen, um Geld zu investieren

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Gemäß den Vorschriften können Plangebiete, deren Rückgewinnung beschlossen wurde, nicht gegen Landnutzungsrechte übertragen werden (Landverkauf). Bei Grundstücken, die sich in der Planungsphase befinden, deren Rückgewinnung jedoch noch nicht beschlossen wurde, kann es je nach Einzelfall vorkommen, dass dem Grundeigentümer einige Nutzungsrechte an dem Grundstück zwar verweigert werden, er das Grundstück aber dennoch verkaufen kann. Auf dem Markt sind Grundstücke in Planungsgebieten oft zu günstigeren Verkaufspreisen erhältlich.

„Surfende“ Häuser von Gewinnabsicht betroffen

Frau Nguyen Ngoc Anh (Nam Dinh) erzählte, dass sie sich nach langem Suchen für den Kauf eines 40 m² großen Grundstücks in der Dong Thien Street (Bezirk Vinh Hung, Bezirk Hoang Mai, Hanoi ) entschieden habe. Das Grundstück hat eine 5 m² große Front, eine über 4 m breite Autogasse vor dem Haus und wird vom Eigentümer für 3 Milliarden VND verkauft, was fast 75 Millionen VND/m² entspricht. Im Vergleich zu anderen Grundstücken am selben Standort mit Preisen um die 100 Millionen VND/2 ist dieses Grundstück 1 Milliarde VND günstiger. Erwähnenswert ist aber, dass es zu 100 % in die Straßenplanung einfließt.

„ Viele Menschen haben Angst davor, dass Land in Planungen einbezogen wird, aber ich sehe das anders. Grundstücke an Hauptverkehrsstraßen sind stark gefährdet, von Rodungen betroffen zu sein. Bei Grundstücken, die tief in Gassen liegen und deren Planung seit fast zehn Jahren ausgearbeitet, aber nicht umgesetzt wurde, liegt sie auf Eis und muss möglicherweise abgeschafft werden. Dann würde mein Grundstück viel Gewinn abwerfen. Derzeit können die Menschen mit der Planung 1/2000 noch normale Häuser bauen “, erklärte Frau Ngoc Anh.

Frau Ngoc Anh führte weiter aus, dass ihre Eltern seit 30 Jahren in einem Haus ohne rotes Buch in der Bach Dang Street (Bezirk Hai Ba Trung, Hanoi) leben. Das Haus ist zudem in ein Straßenbauprojekt eingebunden, das jedoch seit Jahrzehnten nicht mehr umgesetzt wurde, so dass es ihren Wohnort nicht beeinträchtigt hat.

„ Ob man ein Haus kauft, das der Bebauungsplanung unterliegt, hängt von der jeweiligen Sichtweise ab. Die Immobilienpreise sind derzeit zu hoch, nur Grundstücke, die der Bebauungsplanung unterliegen, sind günstig und für das Einkommen meiner Familie geeignet“, erklärte Frau Ngoc Anh.

Von der Bebauung betroffene Grundstücke und Häuser sind bei vielen Menschen begehrt. (Illustration: Ngoc Vy).

Viele Immobilienmakler berichteten Reportern, dass in letzter Zeit nicht nur Menschen mit echtem Wohnungsbedarf, sondern auch Investoren dazu tendierten, Grundstücke mit Planungsproblemen zu kaufen, um auf eine Entschädigung zu warten, oder Grundstücke zu kaufen, während sie darauf warten, dass die Planung aufgehoben wird.

Herr Pham Van Ho, ein Investor, der sich auf die Suche nach Grundstücken mit Planungsproblemen spezialisiert hat, sagte, dass nicht alle Grundstücke mit Planungsproblemen schwer zu verkaufen seien und keine Käufer fänden. Wenn die Planung zu 100 % betroffen ist, können Grundstücke, die an einer Hauptverkehrsstraße oder in einem dauerhaften Wohngebiet liegen, weiterhin zum Wohnen oder zum Bau von Häusern auf zum Verkauf stehenden Grundstücken erworben werden. Wenn das Grundstück unter die Planung 1/2000 fällt, ist der Hausbau weiterhin möglich, es besteht also kein Problem. Was Grundstücke in der 1/500-Planung betrifft, bleiben Sie unbedingt fern.

Er sagte, dass er im Jahr 2022 dank des Immobilienhandels in Planungsgebieten immer noch Milliarden verdienen werde. Konkret kaufte er 3 Wohnungen in Dinh Cong (Bezirk Hoang Mai, Hanoi), jede Wohnung hat eine Fläche von 35 m², hat 5 brandneue Stockwerke gebaut, aber der Preis beträgt aufgrund der 100-prozentigen Planung nur 4,6 Milliarden VND/Wohnung. Gleichzeitig kosten Grundstücke am gleichen Standort etwa 150 Millionen VND/m2, was etwa 5,3 Milliarden VND/Einheit entspricht.

Danach verkaufte Herr Ho es erneut für 5 Milliarden VND pro Haus und errechnete, dass er mit den drei Häusern einen Gewinn von mehr als 1 Milliarde VND erzielte.

Herr Ho fügte außerdem hinzu, dass er gerade ein 500 m² großes Gartengrundstück im Bezirk Long Bien gekauft habe. Auf diesem Grundstück soll laut Plan ein grüner Park entstehen. Er sagte, dass die Bebauung dieses Gebiets vor fast 15 Jahren genehmigt worden sei. Derzeit werden hier viele Häuser gebaut, daher ist die Möglichkeit sehr hoch, dieses Land in Wohnbauland umzuwandeln.

„ Wenn die Bebauung aufgehoben und das Grundstück in Wohnbauland umgewandelt wird, kann ich einen großen Gewinn erzielen “, erklärte Herr Ho.

Vorsicht vor Risiken, Risiko der Kapitalverschüttung

Herr Nguyen Anh Tuan, Direktor von Tuan Anh Real Estate Floor, sagte, dass der Trend zur Suche nach Häusern und Grundstücken mit Planungsproblemen schon lange für viele Investoren geeignet sei, in letzter Zeit jedoch, insbesondere seit Anfang 2021, ein deutlicher „fieberhafter“ Trend zu beobachten sei.

„ In Hanoi sind viele Bauvorhaben auf Eis gelegt, daher suchen finanzschwache Kunden in diesem Segment nach günstigen Immobilien. Tatsächlich gibt es 50-jährige Bauvorhaben, die noch nicht umgesetzt wurden, während an derselben Stelle geplantes Land nur halb so teuer sein kann wie nicht geplantes. Wenn die Planungen glücklicherweise aufgehoben werden, können Kunden einen großen Gewinn erzielen“, sagte Herr Tuan.

Viele der von der Bebauung betroffenen Immobilien und Grundstücke sind zu recht günstigen Preisen erhältlich und für das Budget vieler Menschen geeignet. (Illustration).

Darüber hinaus seien Häuser und Grundstücke, die teilweise unter Bebauungsplan fallen, in letzter Zeit bei vielen Investoren sehr gefragt, da ihre Preise viel günstiger seien als Grundstücke in vergleichbarer Lage, so Tuan. Sie haben die Mentalität, zu bleiben und auf die Planung zu warten, sodass die Grundstückspreise in die Höhe schießen.

Herr Tuan warnte jedoch, dass der Kauf von Plangebieten zwar rentabel sei, die Risiken jedoch ebenfalls sehr hoch seien.

Herr Tuan analysierte, dass der Begriff „ausgesetzte“ Planung im Wesentlichen die Situation bezeichnet, in der Pläne mit Landnutzungsinhalten nicht umgesetzt werden oder nur langsam vorankommen. Demnach handelt es sich bei allen Immobilien in dem Gebiet, die die staatliche Agentur für einen bestimmten Zweck zurückfordern wollte, der aber nicht planmäßig umgesetzt wurde, um Immobilienprodukte, deren Planung „auf Eis liegt“.

Die Frist für die Entscheidung, ob ein Projekt „ausgesetzt“ ist oder nicht, ist in Artikel 49 Absatz 8 des 2013 in der Fassung von 2019 geänderten und ergänzten Bodengesetzes klar geregelt. Konkret bedeutet dies, dass die zuständige Genehmigungsbehörde nach Bekanntgabe der Aufhebung, maximal drei Jahre nach Ausbleiben einer offiziellen Freigabe- oder Nutzungsänderungsentscheidung, die Planung anpassen oder aufheben muss.

In der Realität geschieht dieser Prozess jedoch nicht innerhalb weniger Tage oder Wochen. Käufer müssen möglicherweise Jahre warten, um etwas über das Schicksal des Projekts zu erfahren. Wenn Sie sich als Investitionskanal für Grundstücke mit ausgesetzter Planung entscheiden, bedeutet dies, Kapital zu vergraben.

Wenn Sie ein Haus oder Grundstück mit einer „aufgeschobenen“ Planung kaufen, für die ein jährlicher Flächennutzungsplan auf Bezirksebene vorliegt, ist der Käufer außerdem in der Nutzung, Verwendung, dem Bau, der Renovierung und Reparatur des Hauses eingeschränkt.

Darüber hinaus wird es für Käufer, die in Immobilienprodukte investiert haben, deren Planung „ausgesetzt“ ist, und diese veräußern möchten, sehr schwierig sein, einen Übertragungs- oder Transaktionspartner zu finden. Denn allgemeinpsychologisch haben die meisten Kunden immer noch Angst vor der Immobilienplanung.

Ngoc Vy

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Quelle