Woher soll Ho-Chi-Minh-Stadt angesichts seines knappen Budgets das Kapital für den Bau von Sozialwohnungen nehmen?

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Ho-Chi-Minh-Stadt kann nur 10 % seines Haushalts für die Umsetzung sozialer Wohnungsbauprogramme aufwenden, daher ist es notwendig, Kapital aus der Gesellschaft freizusetzen.

Im Zeitraum 2021–2025 hat die Regierung Ho-Chi-Minh-Stadt mit der Errichtung von 26.200 Sozialwohnungen beauftragt. Ziel der Stadt ist es, mit 37 Projekten 35.000 Wohnungen (inkl. Arbeiterwohnungen) zu errichten. Bis 2030 liegt dieses Ziel bei 69.700 Einheiten.

Um diese Wohnungen fertigzustellen, erklärte Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt , bei der Aufsichtssitzung der Nationalversammlung am 12. Juli, dass die Stadt von jetzt an bis 2025 37.700 Milliarden VND benötige, im Haushalt seien jedoch nur etwa 3.770 Milliarden VND vorgesehen. Bis 2030 wird das gesamte Investitionskapital auf 86.400 Milliarden VND steigen, der Stadthaushalt kann jedoch nur 8.600 Milliarden VND bereitstellen.

Laut Herrn Khiet ist der Mangel an staatlichem Investitionskapital zum Aufbau staatlicher Sozialwohnungsprogramme einer der Gründe, warum die Stadt bisher nur mehr als zwei Prozent des gesetzten Ziels erreicht hat.

„Die Stadt kann nur 10 % ihres Kapitals für die Umsetzung sozialer Wohnungsbauprogramme bereitstellen“, sagte Herr Khiet. Um den Plan umzusetzen, ist es daher notwendig, Kapital aus der Gesellschaft zu mobilisieren, da es sonst schwierig wird, das gesetzte Ziel zu erreichen.

Kapital ist einer der Faktoren, die den Bau von sozialem Wohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt erschweren. Im Bild: Sozialwohnungsprojekt zur Miete für Arbeiter in der Stadt. Thu Duc Foto von : Trong Tin

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, sagte im Hinblick auf die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus: „Im Zeitraum von 2015 bis 2023 hat die Stadt in den Bau und die Fertigstellung von 24 Sozialwohnungsprojekten mit einem Umfang von 18.708 Wohnungen und einer Gesamtgrundfläche von 1,58 Millionen m2 investiert.“

Auch wenn die erzielten Ergebnisse positiv sind, werden sie den Bedarf an Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen noch immer nicht vollständig decken. Neben Problemen mit rechtlichen Verfahren oder der Umsetzung stellt auch Kapitalmangel ein Problem dar, wenn schon eine einzige Phase der Blockade den gesamten Prozess zum Erliegen bringt.

„Die Stadt verfügt im 12. Bezirk über ein Gebiet, für dessen Rodung zuvor Haushaltsmittel verwendet und das dann dem Wohnungsbaufonds der Stadt zur Investition übergeben wurde. Berechnen Sie die Grundnutzungsgebühr und erfassen Sie anschließend Einnahmen und Ausgaben, um das Gründungskapital des Fonds zu erhöhen.

Der Umsetzungsprozess ist möglich, aber derzeit fehlt das Kapital. Jetzt möchte die Stadt es für öffentliche Investitionen zurücknehmen, um Tausende von Sozialwohnungen zu bauen, aber das Finanzministerium recherchiert seit mehreren Monaten und weiß immer noch nicht, wie die Einnahmen- und Ausgabenkürzungen im Gründungskapital dieses Fonds erfasst werden sollen“, nannte Herr Cuong ein Beispiel.

Das Budgetkapital ist begrenzt, die Mobilisierung von Kapital aus der Gesellschaft ist jedoch derzeit mit zahlreichen Hindernissen verbunden und politische Maßnahmen zur Anziehung von Investitionen in diesem Segment stoßen bei den Unternehmen nicht auf Interesse.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), sagte, dass Investoren, die Sozialwohnungen bauen, derzeit keine Hypothek auf das Projekt aufnehmen können, sondern eine Hypothek auf ein anderes Projekt aufnehmen müssen, was eine Unannehmlichkeit darstelle.

Darüber hinaus sind die Anreize für Investoren nicht attraktiv genug. Derzeit liegt die Gewinnregulierung bei sozialen Wohnungsbauprojekten bei lediglich 10 %, während es viele ungenannte Kosten gibt. Daher ist es notwendig, die Gewinnspanne auf 15 % zu erhöhen, um Investoren anzuziehen.

Laut Herrn Chau gestattet das Wohnungsbaugesetz Unternehmen, die 100 % sozialen Mietwohnungsbau bauen, eine 70-prozentige Ermäßigung der Grundsteuer, doch das Steuergesetz lässt dies in Wirklichkeit nicht zu. Daher beträgt die Steuerermäßigung für diese Projekte nur 50 %.

Bauminister Nguyen Thanh Nghi erklärte, dass der Bedarf an sozialem Wohnungsbau heute enorm sei, es jedoch noch viele Probleme gebe. Ab dem 1. August wird die Regierung jedoch mit dem Inkrafttreten des Grundstücksgesetzes, des Wohnungsgesetzes und des Gesetzes zum Immobiliengeschäft entsprechende Verordnungen erlassen, die viele Engpässe im Wohnungs- und Sozialwohnungsbau beseitigen werden. Darüber hinaus erforscht die Regierung Anreizpolitiken für Investoren im Hinblick auf die Erhöhung und Ausweitung der Anreize, um die Umsetzung praktikabler zu machen.

Nach Einschätzung des stellvertretenden Vorsitzenden der Nationalversammlung, Nguyen Duc Hai, ist das Kapital einer der Faktoren, die den Bau von sozialem Wohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt erschweren.

Herr Hai wies darauf hin, dass die Stadt die Erfahrungen anderer Länder, beispielsweise Singapur, studieren und in Ho-Chi-Minh-Stadt eine Sozialwohnungsentwicklungsbank als Investitionsfonds mit Unterstützung von Kreditinstituten und Wirtschaftsorganisationen gründen müsse, um eine größere Nachhaltigkeit zu erreichen und Menschen mit Einkommen auch in Zukunft eine Wohnung zu bieten.

„Die Frage der Einnahmen und Ausgaben bzw. der Umwandlung in Unternehmenskapital wird nicht gelöst, wenn wir nur auf öffentliche Investitionen, den Staatshaushalt oder die Bodenressourcen schauen und nur den Wohnungsbaufonds und den städtischen Investitionsfonds in eine Institution umwandeln, damit wir mehr Spielraum haben, soziale Ressourcen zu mobilisieren und Unternehmen zu beteiligen“, sagte der stellvertretende Vorsitzende der Nationalversammlung.

Dem Bericht des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zufolge hat sich der soziale Wohnungsbau in der Stadt im Zeitraum 2016 bis 2020 stark entwickelt: 19 Projekte wurden fertiggestellt und in Betrieb genommen, sodass der Markt über 14.900 Wohneinheiten umfasste.

Im Zeitraum 2021 – 2023 ging die Zahl der fertiggestellten sozialen Wohnungsbauprojekte jedoch stark zurück. Während die gesamte Wohnfläche der Stadt um 19,74 Millionen Quadratmeter zunahm, stieg der soziale Wohnungsbau lediglich um 0,062 Millionen Quadratmeter, was 0,31 % entspricht. Im Jahr 2023 sind keine Projektfertigstellungen vorgesehen.

Im Hinblick auf die Verkaufspreise hat die Stadt im Zeitraum 2015 – 2023 die Preise von 11 Miet- und Mietkaufprojekten bewertet. Dementsprechend beträgt der Höchstpreis für jeden Quadratmeter (ohne Mehrwertsteuer) einer Wohnung 17,2 Millionen VND und der niedrigste Preis 12 Millionen VND.

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