Das überarbeitete Gesetz zum Immobiliengeschäft wurde gerade von der Nationalversammlung verabschiedet und tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Es wird erwartet, dass es viele Mängel des Gesetzes zum Immobiliengeschäft aus dem Jahr 2014 beheben wird.
Insbesondere konzentriert sich dieses neue Gesetz auf den Schutz der Rechte von Käufern künftiger Wohnimmobilien (auch bekannt als „Wohnungen auf dem Papier“).
Zur Ausstellung einer Bürgschaft bedarf es der Zustimmung der Bank durch den Anleger.
Insbesondere hinsichtlich der Garantien beim Verkauf und Mietkauf von Wohnraum (Artikel 26) schreibt dieses Gesetz vor, dass Investoren in Immobilienprojekte vor dem Verkauf oder der Vermietung von Wohnraum die Zustimmung einer Bank zur Ausstellung von Garantien einholen müssen.
Demnach garantiert die Bank die finanziellen Verpflichtungen des Investors gegenüber dem Käufer oder Mieter der Immobilie, wenn der Investor die Immobilie nicht wie im Kauf- oder Mietkaufvertrag für zukünftiges Wohneigentum vereinbart übergibt.
In der Realität übergeben viele Investoren ihre Häuser nicht wie vereinbart fristgerecht an ihre Kunden, was zu Frustration führt (Illustration: Tran Khang).
Die finanziellen Verpflichtungen des Investors gegenüber Kunden, die Wohnraum kaufen oder auf Mietkaufbasis erwerben, wenn der Investor die Immobilie nicht wie im Kauf- oder Mietkaufvertrag für künftigen Wohnraum vereinbart übergeben kann, umfassen den Betrag, den der Investor im Voraus vom Kunden erhalten hat, sowie gegebenenfalls weitere Beträge.
Für die Ausstellung der Garantieerklärung ist die Bürgschaftsbank zuständig.
Artikel 26 dieses Gesetzes sieht außerdem vor, dass für den Fall, dass die Garantiebank sich bereit erklärt, dem Investor eine Garantie zu geben, die Garantiebank und der Investor eine Garantievereinbarung mit dem oben genannten Inhalt unterzeichnen.
Auf Grundlage der unterzeichneten Garantievereinbarung übermittelt die Garantiebank dem Investor des Immobilienprojekts eine schriftliche Zusage, dass sie allen Kunden, die in dem für die Garantie des Investors zugelassenen Projekt Häuser kaufen oder mieten, ein Garantieschreiben ausstellen wird.
Der Investor ist dafür verantwortlich, dem Kunden bei der Unterzeichnung eines Kauf- oder Mietkaufvertrags für zukünftiges Wohneigentum eine Kopie dieses Verpflichtungsdokuments zuzusenden.
Darüber hinaus können Kunden beim Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags für künftige Wohnimmobilien wählen, ob sie eine Garantie für die finanziellen Verpflichtungen des Investors ihnen gegenüber haben möchten oder nicht.
Die Weigerung des Kunden, für die finanziellen Verpflichtungen des Investors ihm gegenüber einzustehen, wird bei der Unterzeichnung des Kauf- oder Mietkaufvertrags für künftige Wohnimmobilien schriftlich vereinbart.
Die Bürgschaftsbank ist dafür verantwortlich, Kunden, die mit dem Investor einen Vertrag zum Kauf, Verkauf oder Mietkauf einer zukünftigen Immobilie abgeschlossen haben, gemäß den Vorschriften eine Bürgschaftserklärung auszustellen. Gleichzeitig übermittelt die Bürgschaftsbank diesen auch an den Investor, sodass dieser ihn jedem Kunden zur Verfügung stellen kann, der einen Kauf-, Verkaufs- oder Mietkaufvertrag für künftige Wohnimmobilien unterzeichnet hat.
Erst wenn der Kunde die Garantieerklärung erhalten hat, erhält der Anleger sein Geld.
Der Umfang der Garantie, die zur Erfüllung der Garantieverpflichtung erforderlichen Bedingungen, der Inhalt und die Garantiegebühr werden von den Parteien vereinbart, müssen jedoch die Erfüllung der Pflichten der Garantiebank gemäß Artikel 26 dieses Gesetzes sicherstellen und in der zwischen der Garantiebank und dem Immobilienprojektinvestor unterzeichneten Garantievereinbarung festgehalten werden.
Der Investor ließ das Projekt auf Eis, was den Hauskäufern viele Schwierigkeiten bereitete (Illustration: Tran Khang)
Die Gültigkeitsdauer muss im zwischen der Bürgschaftsbank und dem Projektinvestor unterzeichneten Bürgschaftsvertrag sowie im Bürgschaftsschreiben der Bürgschaftsbank an Kunden, die künftig Wohnraum kaufen oder mieten, ausdrücklich angegeben sein.
Der Investor ist verpflichtet, dem Kunden innerhalb von 10 Werktagen ab dem Datum der Unterzeichnung des Kauf- oder Mietkaufvertrags für zukünftiges Wohnen oder innerhalb einer anderen von den Parteien im Kauf- oder Mietkaufvertrag für zukünftiges Wohnen vereinbarten Frist eine Garantieerklärung vorzulegen.
Der Investor darf Zahlungen von Kunden gemäß dem Kauf- oder Mietkaufvertrag für zukünftige Wohnungen erst dann entgegennehmen, wenn er diese dem Kunden zur Verfügung gestellt hat und der Kunde eine Garantieerklärung von der Garantiebank erhalten hat.
Die Zahlung erfolgt im Auftrag des Anlegers durch die bürgende Bank.
Falls der Investor das Haus nicht wie im Hauskauf- oder Mietkaufvertrag vereinbart übergibt, ohne die in Artikel 26 dieses Dekrets festgelegten finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Kunden zu erfüllen oder nicht vollständig zu erfüllen.
Auf Wunsch des Kunden übernimmt der Bürge im Namen des Anlegers die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen gegenüber dem Kunden gemäß der Zusage in der Bürgschaftserklärung.
Die Bürgschaftsbank muss im Namen des Anlegers für die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen gegenüber den Kunden einstehen (Abbildung: Ha Phong).
Die Bürgschaften beim Verkauf und Mietkauf von künftigem Wohnraum erfolgen nach den Bestimmungen des Gesetzes über Bankbürgschaften.
Die Bestimmungen über Garantien beim Verkauf und Mietkauf von künftigem Wohnraum in Artikel 26 gelten nicht für den Verkauf und Mietkauf von Sozialwohnungen.
Die Aufgabe der Staatsbank besteht darin, Garantien für den Verkauf und Mietkauf künftiger Wohnimmobilien zu erteilen.
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