Wenn man 250 Millionen VND/Jahr verdient, wie lange dauert es, in Hanoi ein Haus zu kaufen?

Ein kürzlich veröffentlichter Marktbericht von Savills Vietnam zeigt, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi im dritten Quartal 2024 ein Wachstum des Angebots und der Anzahl der Transaktionen verzeichnete, wobei das Segment der Klasse B dominierte.

Allerdings wird die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen immer deutlicher, was für Immobilienkäufer zu gewissen Schwierigkeiten führt.

Darüber hinaus verzeichnete der Markt für Villen und Stadthäuser in Hanoi einen Anstieg des Angebots in den Vororten. Die Absorptionsraten stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 30 Prozentpunkte, und die Primärpreise sanken, da das neue Angebot in diesem Viertel weit vom Stadtzentrum entfernt liegt.

Angesichts der ständig steigenden Immobilienpreise fällt es den Menschen schwer, ihren Traum vom Sesshaftwerden zu verwirklichen.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi mehr als 12.000 Neueröffnungen. Im dritten Quartal 2024 wurden 5.265 neue Wohnungen bereitgestellt, ein deutlicher Anstieg von 95 % im Vergleich zum Vorquartal und 178 % im Vergleich zum Vorjahr.

Allerdings war die Primärversorgung im Vergleich zum Vorjahr immer noch um 47 % niedriger. Trotz des begrenzten Primärangebots erreichte die Zahl der verkauften Wohnungen im dritten Quartal 2024 6.840 Einheiten, ein Anstieg von 35 % gegenüber dem Vorquartal und 226 % gegenüber dem Vorjahr.

Die Gesamtzahl der in den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 verkauften Wohnungen erreichte 17.000 Einheiten. Statistiken von Savills zeigen, dass diese Zahl nur unter dem Niveau von 2019 und über dem von 2020 liegt – als der Markt begann, von der Covid-19-Pandemie betroffen zu sein.

Der Großteil des neuen Angebots liegt noch immer im Grade-B-Segment und konzentriert sich auf Großprojekte im Osten und Westen von Hanoi. Auf Nam Tu Liem und Cau Giay entfielen 63 % des Primärangebots und 78 % der Transaktionen im Quartal. 92 % des Angebots im Westbereich sind Wohnungen der Kategorie B. Im Westbereich werden 21.000 Wohnungen aus 28 Projekten entstehen, was 17 % des zukünftigen Angebots entspricht.

Bei einem Jahreseinkommen von 250 Millionen VND müssen die Menschen in Hanoi 18 Jahre lang ohne Ausgaben auskommen, um ein Haus zu besitzen (Foto: Huu Thang).

Was die Preise angeht, sagte Frau Do Thi Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, dass die Preise für zum Verkauf stehende Häuser in Hanoi immer noch steigen. Die Erstverkaufspreise liegen derzeit bei 69 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr.

Auf dem Sekundärmarkt beträgt der Durchschnittspreis für Wohnungen im dritten Quartal 2024 51 Millionen VND/m², ein Anstieg von 10 % im Vergleich zum Vorquartal und von 41 % im Vergleich zum Vorjahr.

Die durchschnittlichen Sekundärpreise sind seit 2020 um 17 % pro Jahr gestiegen, wobei Klasse C mit 20 % pro Jahr am stärksten zulegte, gefolgt von Klasse A mit 16 % pro Jahr und Klasse B mit 15 % pro Jahr.

Viele Käufer wechseln vom Primär- zum Sekundärmarkt, da dieser Markt eine größere Auswahl und Rechtssicherheit bietet.

In diesem Zusammenhang stellten die Experten von Savills fest: „Obwohl der Markt wächst, wird die Kluft zwischen Haushaltseinkommen und Immobilienpreisen immer deutlicher. Das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts in Hanoi beträgt etwa 250 Millionen VND/Jahr, der Durchschnittspreis einer Wohnung liegt bei etwa 4 Milliarden VND. Die Menschen müssen also bis zu 18 Jahre lang sparen, ohne Geld auszugeben, um ein Haus kaufen zu können.“

Das Durchschnittseinkommen wächst jährlich nur um 6 %, die Immobilienpreise auf dem Sekundärmarkt sind um durchschnittlich 17 bis 20 % gestiegen, was den Kauf eines Eigenheims für viele schwierig macht.“

Bis zum vierten Quartal 2024 werden voraussichtlich weitere 9.700 neue Wohnungen auf dem Markt hinzukommen, von denen 88 % aus den nächsten Phasen großer Projekte stammen werden.

Ab 2025 werden rund 110.000 Einheiten aus 106 Projekten auf den Markt kommen. Mit 54 % des zukünftigen Angebots wird die Klasse B weiterhin führend sein. Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam und Hoang Mai werden 62 % des Marktanteils beisteuern.

Frau Hang fügte hinzu: „Die Lösung rechtlicher Probleme verbessert sich allmählich, was Möglichkeiten für die Umsetzung neuer Projekte eröffnet. Dieser Prozess wird jedoch langsam voranschreiten und es ist schwierig, den vielfältigen Produktanforderungen auf dem Markt sofort gerecht zu werden.“

Die frühzeitige Anwendung des Grundstücksgesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und des Wohnungsgesetzes sowie die schrittweise veröffentlichten Leitdokumente werden weiterhin positive Auswirkungen auf den Markt haben, aber dieser Prozess wird nicht schnell vonstatten gehen.“

Das Angebot an Villen wächst gut

Im Segment der Villen und Reihenhäuser, das sich auf Vorstadtgebiete konzentriert, erreichte das neue Angebot im dritten Quartal 2024 176 Einheiten, ein Anstieg von 38 % gegenüber dem Vorquartal.

Das Primärangebot erreichte 673 Einheiten aus 15 Projekten, ein Anstieg von 11 % gegenüber dem Vorquartal, jedoch ein Rückgang von 7 % gegenüber dem Vorjahr. Villen und Stadthäuser sind der vorherrschende Typ und machen jeweils 38 % des Primärangebots aus.

Diese Projekte erzielen aufgrund ihrer abgelegenen Lage vom Stadtzentrum niedrigere Verkaufspreise. Der durchschnittliche Primärpreis im dritten Quartal 2024 tendiert im Vergleich zum Vorquartal nach unten. Ein großer Teil der Primärversorgung konzentriert sich auf Vorstadtprojekte.

Die Preise für Erstvillen sanken im Vergleich zum Vorquartal um 16 % auf 150 Millionen VND/m² Grundstück. Die Preise für angrenzende Grundstücke sanken im Quartalsvergleich um 17 % auf 156 Millionen VND/m2. Die Ladenpreise sanken vierteljährlich um 14 % auf 249 Millionen VND/m2 Grundstück.

Der Sekundärmarkt verzeichnete unterdessen stetige Preissteigerungen, sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahreszeitraum. Dies ist ein Zeichen dafür, dass Villen und Stadthäuser auf dem Sekundärmarkt weiterhin als attraktive Optionen für Investoren gelten.

Die Sekundärpreise für Villen lagen 13 % über den Primärpreisen, ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal auf 169 Millionen VND/m2 Grundstück. Die Preise in angrenzenden Gebieten stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 4 % auf 187 Millionen VND/m2 Land und liegen damit 20 % über den Primärpreisen.

Die Preise für Erstvillen sanken im Vergleich zum Vorquartal um 16 % auf 150 Millionen VND/m2 Grundstück (Foto: Huu Thang).

Die Experten von Savills erklärten: „Trotz Schwankungen bei Angebot und Preisen verzeichnete der Markt für Villen und Stadthäuser in Hanoi im dritten Quartal 2024 viele positive Signale, mit einer Absorptionsrate von 48 %, 30 Prozentpunkte mehr als im Vorquartal und im gleichen Zeitraum des Vorjahres.“

Projekte in Vororten wie den Bezirken Ha Dong, Me Linh und Thuong Tin sind sehr gefragt. Me Linh führt das primäre Transaktionsvolumen mit 37 % an, gefolgt von Ha Dong mit 33 % und Thuong Tin mit 12 %.

Savills prognostiziert, dass sich die Absorption weiter verändern wird, wenn die Infrastruktur des Vinhomes Global Gate-Projekts voraussichtlich fertiggestellt ist und etwa im Oktober 2024 mit der Unterzeichnung der Verträge begonnen wird, wodurch 2.599 Einheiten auf den Markt kommen.

Die drei Projekte werden im nächsten Quartal insgesamt 2.975 Einheiten liefern. Der Bezirk Dong Anh wird mit 19 % den größten Teil des zukünftigen Angebots ausmachen. Es folgten der Bezirk Me Linh mit 16 % und der Bezirk Ha Dong mit 15 %.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm