Ein kürzlich veröffentlichter Marktbericht von Savills Vietnam zeigt, dass der Wohnungsmarkt in Hanoi im dritten Quartal 2024 ein Wachstum beim Angebot und bei der Zahl der Transaktionen verzeichnete, wobei das Segment der Klasse B dominierte.
Allerdings wird die Kluft zwischen Einkommen und Immobilienpreisen immer deutlicher, was für Eigenheimkäufer gewisse Schwierigkeiten mit sich bringt.
Darüber hinaus verzeichnete der Markt für Villen und Stadthäuser in Hanoi ein gestiegenes Angebot in den Vororten. Die Absorptionsraten stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 30 Prozentpunkte, und die Primärpreise sanken, da das neue Angebot in diesem Viertel weit vom Stadtzentrum entfernt liegt.
Angesichts der ständig steigenden Immobilienpreise fällt es den Menschen schwer, ihren Traum von einer festen Bleibe zu verwirklichen.
In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi mehr als 12.000 Neueröffnungen. Im dritten Quartal 2024 wurden 5.265 neue Wohnungen bereitgestellt, ein deutlicher Anstieg von 95 % im Vergleich zum Vorquartal und 178 % im Vergleich zum Vorjahr.
Allerdings lag die Primärversorgung im Vergleich zum Vorjahr noch immer um 47 % unter dem Vorjahreswert. Trotz des begrenzten Primärangebots erreichte die Zahl der verkauften Wohnungen im dritten Quartal 2024 6.840 Einheiten, was einem Anstieg von 35 % gegenüber dem Vorquartal und 226 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Die Gesamtzahl der verkauften Wohnungen erreichte in den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 17.000 Einheiten. Statistiken von Savills zeigen, dass diese Zahl nur unter dem Niveau von 2019 liegt und über dem von 2020 – als der Markt begann, von der Covid-19-Pandemie betroffen zu sein.
Der Großteil des neuen Angebots liegt weiterhin im Grade-B-Segment und konzentriert sich auf Großprojekte im Osten und Westen von Hanoi. Auf Nam Tu Liem und Cau Giay entfielen 63 % des Primärangebots und 78 % der Transaktionen im Quartal. 92 % des Angebots im Westbereich sind Wohnungen der Klasse B. Der Westbereich wird 21.000 Wohnungen aus 28 Projekten bieten, was 17 % des zukünftigen Angebots entspricht.
Bei einem Jahreseinkommen von 250 Millionen VND müssen die Menschen in Hanoi 18 Jahre lang ohne Geld auskommen, um ein Eigenheim zu besitzen (Foto: Huu Thang).
Was die Preise angeht, sagte Frau Do Thi Thu Hang, leitende Direktorin der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, dass die Preise für zum Verkauf stehende Häuser in Hanoi immer noch steigen. Die Erstverkaufspreise liegen derzeit bei 69 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 28 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Auf dem Sekundärmarkt beträgt der Durchschnittspreis für Wohnungen im dritten Quartal 2024 51 Millionen VND/m², was einem Anstieg von 10 % im Vergleich zum Vorquartal und 41 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Die durchschnittlichen Sekundärpreise sind seit 2020 um 17 % pro Jahr gestiegen, wobei Klasse C mit 20 % pro Jahr am stärksten zulegte, gefolgt von Klasse A mit einem Anstieg von 16 % pro Jahr und Klasse B mit einem Anstieg von 15 % pro Jahr.
Viele Käufer wechseln vom Primär- zum Sekundärmarkt, da dieser Markt eine größere Auswahl und Rechtssicherheit bietet.
In diesem Zusammenhang werten die Experten von Savills: „Obwohl der Markt wächst, wird die Lücke zwischen Haushaltseinkommen und Immobilienpreisen immer deutlicher. Das durchschnittliche Einkommen eines Haushalts in Hanoi beträgt etwa 250 Millionen VND/Jahr, der durchschnittliche Preis einer Wohnung liegt bei etwa 4 Milliarden VND. Die Menschen müssen also bis zu 18 Jahre lang sparen, ohne Geld auszugeben, um ein Haus kaufen zu können.“
Das Durchschnittseinkommen wächst jährlich nur um 6 Prozent, die Immobilienpreise auf dem Zweitmarkt sind um durchschnittlich 17 bis 20 Prozent gestiegen, was den Kauf eines Eigenheims für viele schwierig macht.“
Bis zum vierten Quartal 2024 werden voraussichtlich weitere 9.700 neue Wohnungen auf dem Markt hinzukommen, von denen 88 % aus den nächsten Phasen großer Projekte stammen werden.
Ab 2025 sollen rund 110.000 Einheiten aus 106 Projekten auf den Markt kommen. Mit 54 % des künftigen Angebots wird die Klasse B weiterhin führend sein. Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam und Hoang Mai werden 62 % des Marktanteils ausmachen.
Frau Hang fügte hinzu: „Die Lösung der rechtlichen Probleme verbessert sich allmählich, was Möglichkeiten für die Umsetzung neuer Projekte eröffnet. Dieser Prozess wird jedoch langsam verlaufen und es ist schwierig, den vielfältigen Produktanforderungen auf dem Markt sofort gerecht zu werden.“
Die frühzeitige Anwendung des Grundstücksgesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und des Wohnungsgesetzes sowie die nach und nach veröffentlichten Leitlinien werden weiterhin positive Auswirkungen auf den Markt haben, aber dieser Prozess wird nicht schnell vonstatten gehen.“
Angebot an Villen wächst gut
Das auf Vorstadtgebiete konzentrierte Segment der Villen und Reihenhäuser weist ein neues Angebot von 176 Einheiten auf, was einem Anstieg von 38 % gegenüber dem Vorquartal im dritten Quartal 2024 entspricht.
Das Primärangebot erreichte 673 Einheiten aus 15 Projekten, ein Anstieg von 11 % gegenüber dem Vorquartal, jedoch ein Rückgang von 7 % gegenüber dem Vorjahr. Villen und Stadthäuser sind mit jeweils 38 % des Primärangebots der vorherrschende Typ.
Diese Projekte haben aufgrund ihrer abgelegenen Lage vom Stadtzentrum niedrigere Verkaufspreise. Der durchschnittliche Primärpreis im dritten Quartal 2024 tendiert im Vergleich zum Vorquartal zu sinken. Ein großer Teil des Primärangebots konzentriert sich auf vorstädtische Projekte.
Die Preise für Erstvillen sanken im Vergleich zum Vorquartal um 16 % auf 150 Millionen VND/m2 Grundstück. Die Preise in angrenzenden Gebieten sanken im Quartalsvergleich um 17 % auf 156 Mio. VND/m2 Grundstück. Die Ladenhauspreise sanken im Quartalsvergleich um 14 % auf 249 Mio. VND/m2 Grundstück.
Unterdessen verzeichnete der Zweitmarkt stetige Preisanstiege, sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch zum Vorjahreszeitraum. Dies ist ein Zeichen dafür, dass Villen und Stadthäuser auf dem Zweitmarkt weiterhin als attraktive Option für Investoren gelten.
Die Sekundärpreise für Villen lagen 13 % höher als die Primärpreise, ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal auf 169 Millionen VND/m2 Grundstück. Die Preise in angrenzenden Gebieten stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 4 % auf 187 Millionen VND/m2 Land und liegen damit 20 % über den Primärpreisen.
Die Preise für Erstvillen sanken im Vergleich zum Vorquartal um 16 % auf 150 Millionen VND/m2 Grundstück (Foto: Huu Thang).
Die Experten von Savills erklärten: „Trotz Schwankungen bei Angebot und Preisen verzeichnete der Markt für Villen und Stadthäuser in Hanoi im dritten Quartal 2024 viele positive Signale, mit einer Absorptionsrate von 48 %, was einem Anstieg von 30 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.“
Projekte in Vororten wie den Bezirken Ha Dong, Me Linh und Thuong Tin sind sehr gefragt. Me Linh führt das primäre Transaktionsvolumen mit 37 % an, gefolgt von Ha Dong mit 33 % und Thuong Tin mit 12 %.
Savills prognostiziert, dass sich die Absorption weiter verändern wird, wenn die Infrastruktur des Vinhomes Global Gate-Projekts voraussichtlich fertiggestellt ist und die ersten Verträge im Oktober 2024 unterzeichnet werden, wodurch dem Markt 2.599 Einheiten zur Verfügung gestellt werden.
Die drei Projekte werden im nächsten Quartal insgesamt 2.975 Einheiten liefern. Der Bezirk Dong Anh wird mit 19 % den größten Anteil des zukünftigen Angebots haben. Es folgten die Bezirke Me Linh mit 16 % und Ha Dong mit 15 %.
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Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm
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