Das Bodengesetz wird den Immobilienmarkt in Hanoi in einen „neuen Zyklus“ bringen

Wohnungssegment erfährt plötzliche Aufmerksamkeit vom Hanoi-Markt

Auch im ersten Halbjahr 2024 bleibt das Wohnsegment ein Hotspot auf dem Immobilienmarkt. Das Wohnungssegment verzeichnete einen Anstieg des Interesses, was zu einem starken Anstieg der Produktpreise auf dem Sekundärmarkt führte.

Der Q2/2024-Bericht von Savills Vietnam zeigt, dass der durchschnittliche Primärpreis seit 2020 um 18 % pro Jahr gestiegen ist, während der Sekundärpreis um 14 % pro Jahr gestiegen ist.

Bis Mitte 2024 wird der Primärpreis im Wohnungssegment 65 Millionen VND/m² erreichen, was einem Anstieg von 10 % vierteljährlich und 24 % jährlich entspricht. Bemerkenswert ist, dass Savills im zweiten Quartal 2024 kein neues Angebot unter 45 Millionen verzeichnete.

Savills Vietnam sieht das begrenzte Angebot und das Produktungleichgewicht als Hauptgründe für den kontinuierlich starken Anstieg der Wohnungspreise an.

Quelle: Savills Marktübersichtsbericht 6 Monate/2024.

Im zweiten Quartal 2024 sank das Neuangebot im Vergleich zum Vorquartal um 34 % und im Vergleich zum Vorjahr um 25 % auf 2.697 Einheiten. Primärversorgung von 10.317 Einheiten, 20 % weniger als im Vorquartal und 49 % weniger als im Vorjahr.

Der Großteil der in den ersten sechs Monaten des Jahres verzeichneten Wohnungstransaktionen entfiel auf das Wohnungssegment der Klasse B. 96 % der insgesamt 5.085 verkauften Einheiten entfielen auf die Klasse B.

Dieses Segment bietet hochwertige Dienstleistungen für den täglichen Bedarf und hilft Käufern, die Kosten für den Eigenheimkauf mit der Lebensqualität in Einklang zu bringen.

Frau Do Thi Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, sagte: „Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist der Durchschnittspreis für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt um 25 % gestiegen, sogar in den Segmenten der Klasse B und C wurde ein Anstieg von 27 % bis 29 % verzeichnet.“

Villensegment erholt sich langsam

Im Villen-/Stadthaussegment zeigt der Bericht von Savills Anzeichen einer langsamen Erholung.

In den ersten sechs Monaten des Jahres ging die Zahl der Transaktionen im Villen-/Stadthaussegment im Vergleich zum Vorquartal um 40 % zurück, stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum jedoch um 5 % auf 111 Einheiten, die vierteljährliche Absorptionsrate betrug jedoch nur 18 %. Die Absorptionsrate des neuen Angebots lag bei 48 %, was einem Rückgang von 15 Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und 3 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Der Großteil der Primärtransaktionen wurde mit 61 % im Bezirk Ha Dong verzeichnet, dank kurz vor der Fertigstellung stehender Infrastrukturprojekte wie der Le Quang Dao-Straße, die voraussichtlich im vierten Quartal 2024 in Betrieb gehen wird. Es folgen die Bezirke Hoang Mai und Thuong Tin mit 14 % bzw. 9 %.

Frau Do Thi Thu Hang – Senior Director, Beratungs- und Forschungsabteilung, Savills Hanoi.

Frau Hang erklärte: „Das Villen-/Stadthaussegment zeigt bei Neubauprojekten keine Erholung. Die Preise sind zwar stark gestiegen, aber die Liquidität ist nicht gut. Gleichzeitig gibt es auf den Nachbarmärkten weiterhin neues Angebot zu wettbewerbsfähigen Preisen, und die Nachfrage nach Käufen ist höher.“

Insbesondere das Angebot an Villen in Neubauprojekten ist nach wie vor reichlich. Dem Bericht von Savills zufolge belief sich das Neuangebot auf 128 Einheiten, was einem Anstieg von 38 % gegenüber dem Vorquartal, jedoch einem Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das neue Angebot kommt aus zwei bestehenden Projekten in Ha Dong: An Quy Villa mit 54 Villen, während An Lac Green Symphony in Hoai Duc 12 neue Stadthäuser und Him Lam Thuong Tin 11 neue Geschäftshäuser hat.

Das Primärangebot erreichte 608 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 9 % gegenüber dem Vorquartal und 24 % gegenüber dem Vorjahr. Aufgrund des Neuangebots in diesem Quartal waren Villen mit 39 % des Primärangebots der vorherrschende Typ.

In den ersten sechs Monaten des Jahres stiegen die Primärpreise für Villen in Projekten um 9 % und erreichten 178 Millionen VND/m2 Grundstück.

Die Preise für Reihenhäuser fielen im Vergleich zum Vorquartal um 2 % auf 188 Millionen VND pro Quadratmeter, hauptsächlich weil die hochpreisigen Einheiten ausverkauft waren und nur noch Einheiten zu niedrigeren Preisen übrig waren.

Auch die Ladenpreise stiegen vierteljährlich um 3 % und erreichten 288 Millionen VND/m² Grundstück.

Bodenrecht unterstützt den Immobilienmarkt

Laut Frau Hang wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Hanoi in einen „neuen Zyklus“ eintritt, da das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobiliengeschäftsgesetz bereits am 1. August offiziell in Kraft getreten sind.

„Wenn das Gesetz früher in Kraft tritt, werden viele Marktprobleme gelöst und die Auswirkungen werden schneller eintreten.

Beispielsweise besteht in vielen Gegenden das Problem der Versorgungsknappheit. Wenn das Angebot begrenzt ist, schränkt sich die Auswahl der Menschen ein, was zu instabilen und steigenden Preisen führt. Eine Lösung des Versorgungsengpasses wäre für den Gesamtmarkt positiv.

Allerdings muss beachtet werden, dass es trotz des baldigen Inkrafttretens des Gesetzes einige Zeit dauern wird, bis das Problem des begrenzten Angebots gelöst ist, da für die Projekte derzeit noch auf Leitliniendokumente gewartet wird“, sagte Frau Hang.

Frau Hang wies darauf hin, dass die aktuellen Preise im Wohnungssegment hoch seien, was Investitionsentscheidungen und die Marktliquidität stark beeinflusse.

Mit der schrittweisen Veröffentlichung der Richtlinien ist mit einer Stabilisierung der Preise zu rechnen und die Interessen der Bürger werden besser berücksichtigt, beispielsweise hinsichtlich der Bedingungen und Vorschriften für den Verkauf künftiger Produkte.

Für bisher nicht genehmigte Projekte gibt es eine Lösungsgrundlage und auch viele andere Fragen können geklärt werden, darunter die Berechnung der Landnutzungsgebühren, die Landpacht und der soziale Wohnungsbau.

Das Bodengesetz wird dazu beitragen, die Immobilienpreise zu stabilisieren und die Interessen der Bevölkerung besser zu wahren.

Von der frühzeitigen Verabschiedung des Gesetzes wird außerdem erwartet, dass es dem Markt frühzeitig Unterstützung bietet, sich positiv auf die Psyche von Käufern und Investoren auswirkt und ihnen hilft, in naher Zukunft mehr Vertrauen in ihre Entscheidungen sowie ihre Geschäfts- und Entwicklungspläne zu haben, meinen Experten.

Typischerweise schreibt das Gesetz über Immobiliengeschäfte auch vor, dass Investoren nur Einlagen von höchstens 5 % des Immobilienwertes verlangen dürfen. Darüber hinaus dürfen Kautionen nur dann erhoben werden, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte 2023 erfüllen.

Dadurch wird der Käufer vor dem Risiko einer Kapitalbeschlagnahmung geschützt, bevor die erforderlichen rechtlichen Verfahren abgeschlossen sind, und er hat mehr Zeit, seine Finanzen vorzubereiten.

Gleichzeitig trägt diese Regelung dazu bei, mehr Vertrauen in Markttransaktionen zu schaffen.

Darüber hinaus wird sich der Trend zum Umzug in die Vororte angesichts der begrenzten Grundstücksreserven, Projekte und des Angebots im Stadtzentrum auch in Zukunft stark fortsetzen und sowohl das Wohnungs- als auch das Villen-/Stadthaussegment beeinflussen.

Bei Wohnungen kommt die Nachfrage vor allem aus der mittleren Einkommensgruppe. Für diese Gruppe sind Produkte unter 3 Milliarden erschwinglich, während der Markt in Hanoi in dieser Preisklasse nicht viele Optionen bietet.

Daher haben Käufer Projekte in Vororten wie Nam Tu Liem, Ha Dong und Gia Lam in Betracht gezogen, die bis zu 93 % des Angebots in diesem Segment abdecken.

Im Bereich Villen/Stadthäuser werden bis Ende 2024 in 13 Projekten insgesamt 2.951 Einheiten entstehen.

Ähnlich verhält es sich mit Villen/Stadthäusern: Bis Ende 2024 werden 13 Projekte insgesamt 2.951 Wohneinheiten bereitstellen, die meisten davon mit 34 % des zukünftigen Angebots im Bezirk Dong Anh. Es folgten der Bezirk Ha Dong mit 19 % und der Bezirk Hoai Duc mit 16 %.

Frau Hang bewertete diesen Trend wie folgt: „Vor diesem Hintergrund ist die Stadt gezwungen, in die Entwicklung der Infrastruktur rund um den Gürtel zu investieren, um die Belastung der Innenstadt zu verringern und die Bevölkerung in die Außenbezirke zu verteilen.“

Derzeit gibt es neue Stadtgebiete in Gebieten, die weit vom Zentrum entfernt sind und in deren synchrone und hochwertige Versorgung investiert wird. Die Zahl der Transaktionen nimmt zu, sodass die Menschen eher bereit sind, in diese Gebiete zu ziehen.

Die Nachfrage kommt auch von Leuten, die aus der Ferne arbeiten können, nicht viel reisen müssen, aber trotzdem über synchrone Versorgungseinrichtungen und eine gute Landschaftsinfrastruktur verfügen können.“

Einer Ankündigung des Verkehrsministeriums von Hanoi zufolge soll in Hanoi derzeit mit dem Bau von elf Verkehrsbauprojekten begonnen werden. 13 zentrale Ministerien und Zweigstellen werden außerhalb der Innenstadt verlegt und in die Gebiete West Lake und Me Tri konzentriert.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm