Erwartungen an neue Regelungen

Insbesondere regelt das Gesetz in einem eigenen Kapitel (Kapitel V) detailliert die Renovierung und den Umbau von Mehrfamilienhäusern.

Viele Probleme bei der Umsetzung

In den vergangenen zwanzig Jahren war die Renovierung und der Wiederaufbau alter Wohnhäuser und Sozialwohnungen für die staatliche Verwaltung von der zentralen bis zur lokalen Ebene stets ein Thema von besonderem Interesse. Die tatsächliche Umsetzung hat jedoch nicht die gewünschten positiven Ergebnisse gebracht, Tausende von Haushalten müssen noch immer in heruntergekommenen und unsicheren Wohngegenden leben; Potenzielle Gefahren für das Leben und Eigentum von Menschen lauern immer in der Nähe.

Altes Wohnhaus C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Einer Statistik des Bauministeriums zufolge gibt es derzeit landesweit mehr als 2.500 alte Mehrfamilienhäuser und Kollektivhäuser, von denen Hanoi mit 1.579 die größte Anzahl aufweist, gefolgt von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Es handelt sich um ein typisches Produkt der Förderperiode, gebaut zwischen 1960 und 1990, also zu einer Zeit, als die Bautechnologie noch nicht so bahnbrechende Entwicklungen wie heute erreicht hatte. Die Hauptstruktur dieser Häuser besteht daher aus tragenden Ziegelwänden und hat eine maximale Lebensdauer von 50 – 70 Jahren.

Nach einer langen Betriebs- und Nutzungsdauer weisen viele Gebäude einen erheblichen Verfall auf. Nicht nur, dass die Menschen aufgrund der Notwendigkeit, den Wohnraum zu erweitern, den Raum willkürlich erweitert und vergrößert haben, wodurch die Belastung des Tragsystems des Gebäudes zunahm, das nicht mehr sicher ist; Obwohl sie sich dessen bewusst sind, müssen viele Familien aufgrund finanzieller Schwierigkeiten dennoch akzeptieren, weiterzuleben und ihr Leben auf das Glück des Schicksals zu setzen. Unterdessen schreiten die Renovierung und der Wiederaufbau dieser alten Wohnhäuser und Kollektivhäuser nur sehr langsam voran.

Allein in Hanoi befinden sich von den 1.579 alten Mehrfamilienhäusern und Kollektivhäusern (darunter 1.273 Häuser in 76 Stadtteilen und 306 alte, unabhängige Einfamilienhäuser) Dutzende in einem kritischen Zustand.

Insbesondere gibt es sechs Gefahrenbereiche der Stufe D (die gefährlichste Stufe), die abgerissen werden müssen, um einen Wiederaufbau zu ermöglichen, wie etwa das Gebäude C8 Giang Vo Collective Area, das Gebäude G6A Thanh Cong Collective Area, das Gebäude A Ngoc Khanh Collective Area und das Gebäude Ministry of Justice Collective Area ...

Doch den Angaben des Bauministeriums von Hanoi zufolge erreichte die Renovierung und der Wiederaufbau alter Wohnhäuser bis Ende 2023 lediglich 1,14 Prozent des Plans, wobei 19 Bereiche renoviert und umgebaut wurden.

Insbesondere hat die Stadt beschlossen, die Auswahl von Investoren in vielen Wohngebieten zu genehmigen, wie zum Beispiel: Nghia Do A & B House-Projekt (Bezirk Cau Giay); Wohngebiet Nguyen Cong Tru (Bezirk Hai Ba Trung); Apartmentkomplex X1-26 Lieu Giai (Bezirk Dong Da); Wohngebiet des Eisenbahntransportdienstes (Bezirk Hoang Mai); Mehrfamilienhaus Nr. 148 – 150 Son Tay (Bezirk Ba ​​Dinh); Wohnsiedlung des Vietnam Film Documentation Institute, Lieu-Gai-Straße 22 (Bezirk Dong Da); Mehrfamilienhaus 23 Hang Bai (Bezirk Hoan Kiem) ... aber seit vielen Jahren liegt der Bau auf Eis und kann nicht umgesetzt werden, da es Probleme mit den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2014 und einer Reihe von Verordnungen zu seiner Umsetzung gibt.

„Eines der größten Probleme des Rechtssystems ist das Dekret 101/2015/ND-CP (das die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes von 2014 regelt), das es Bürgern und Unternehmen ermöglicht, miteinander über Entschädigungen, Räumung und Umsiedlung zu verhandeln. Das Dekret legt außerdem den Entschädigungskoeffizienten (Koeffizient K) nicht ausdrücklich fest … was dazu geführt hat, dass sich die beiden Seiten nicht auf eine gemeinsame Sprache einigen konnten, was es unmöglich macht, die Renovierung und den Wiederaufbau alter Wohnungen und Gemeinschaftshäuser planmäßig und zielgerecht durchzuführen“, sagte Mac Dinh Minh, stellvertretender Direktor des Bauministeriums von Hanoi.

Neue Regelungen beseitigen Staus

Angesichts der oben genannten Schwierigkeiten wurden im Wohnungsbaugesetz von 2023 nicht nur die positiven Aspekte des Wohnungsbaugesetzes von 2014 übernommen und gefördert, sondern auch viele wichtige Inhalte entsprechend den praktischen Bedingungen geändert und ergänzt. Gleichzeitig wurden Schwierigkeiten und Unzulänglichkeiten beseitigt, um in der kommenden Zeit Durchbrüche bei der Renovierung und dem Wiederaufbau alter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser zu erzielen.

Zu den wichtigsten Neuerungen im Wohnungsbaugesetz 2023 zählt die Regelung zur Konsensquote unter den Bewohnern. Musste bisher ein hundertprozentiger Konsens der Eigentümer im Wohngebiet vorliegen, so genügt nach dem neuen Gesetz für einen Abriss des Vorhabens die Teilnahme von mindestens 70 % aller Eigentümer an der Planungsverhandlung und deren Zustimmung zu 75 %.

Darüber hinaus enthält das Wohnungsbaugesetz von 2014 keine spezifischen Regelungen zum Koeffizienten K zur Berechnung des Entschädigungsgrundstückspreises, des Wohnungsmietpreises nach Wiederaufbauinvestitionen, des nach Flächenumrechnung ermittelten Wohnungswerts und des Wohnungswerts für die Umsiedlung im Falle einer Umsiedlung an einen anderen Ort.

Dementsprechend wird der K-Koeffizient von den Gemeinden flexibel umgesetzt, basierend auf der Lage und dem Wert der Grundstücke, auf denen sich alte Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser befinden. Der K-Koeffizient wird berechnet und auf das 1- bis 2-Fache erhöht.

„Der wichtigste Inhalt des neuen Gesetzes ist die Regelung zum Plan zur „Sammlung alter Wohnungen“, wonach einzelne, unabhängige Häuser gesammelt und die Höhe neuer Bauvorhaben erhöht wird, um Platz für öffentliche Infrastruktur (Bäume, Campus, Spielplatz usw.) zu schaffen.

Dies wird dazu beitragen, dass die lokalen Behörden positiver reagieren und sich die Unternehmen aktiver an der Renovierung und dem Wiederaufbau alter Wohnungen und Wohnblocks beteiligen. „Die Menschen sind auch zufrieden, weil sie ihren gewohnten Wohnort nicht wechseln oder in Umsiedlungsgebiete ohne Infrastruktur und Dienstleistungseinrichtungen umgesiedelt werden müssen …“ – kommentierte der Stadtplanungsexperte und Diplom-Architekt Tran Tuan Anh.

Insbesondere fördern die im Wohnungsgesetz 2023 festgelegten Inhalte zur Renovierung und zum Wiederaufbau alter Wohnungen und Kollektivhäuser auch die Dezentralisierung und ermächtigen die Volkskomitees der Provinzen, spezialisierten Agenturen der Organisation bestimmte Aufgaben zur Ausarbeitung von Entschädigungs- und Umsiedlungsplänen zu übertragen. Anlagepolitik entscheiden, genehmigen, Investor; Plan zur Umsiedlung, Zwangsumsiedlung und zum Abriss von Mehrfamilienhäusern; Umsiedlungsbudget arrangieren …

Darüber hinaus enthält das Gesetz eine Bestimmung, die Eigentümer dazu verpflichtet, Mittel für den Wiederaufbau von nach 1994 errichteten Mehrfamilienhäusern bereitzustellen, um die Durchführbarkeit und den Einklang zwischen den Interessen der Eigentümer, des Staates und der Investoren sicherzustellen und den Anforderungen der Stadtverschönerung gerecht zu werden.

 

Wir begrüßen die Neuregelungen im Wohnungsbaugesetz 2023 zur Sanierung von Altbauwohnungen und Mehrfamilienhäusern sehr. Diese Regelungen sind praktischer, detaillierter und klarer, während aktuelle Rechtsdokumente nicht existieren oder unvollständig sind, um eine Harmonie der Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen zu gewährleisten. Dies wird dazu beitragen, die Renovierung und den Wiederaufbau alter Wohnungen und Wohnanlagen zu beschleunigen und in der kommenden Zeit ein großzügiges Stadtbild zu schaffen, das den Anforderungen an Integration und Entwicklung gerecht wird.

Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, Dr. Nguyen Van Dinh

Quelle: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html