Kontrollieren Sie den Kapitalfluss in Immobilien

Der Immobilienmarkt erholt sich stark, das Angebot steigt schnell und die Finanzpolitik wird schrittweise gelockert. Allerdings bringt diese Erholung auch viele Bedenken mit sich, insbesondere im Hinblick auf Spekulation, künstliche Preissteigerungen und Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage, wenn diese nicht umgehend unter Kontrolle gebracht werden.

Komm zurück ins Leben

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) wurden im ersten Quartal 2025 auf dem Markt 27.000 Wohnimmobilien zum Verkauf angeboten, ein Anstieg von 33 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Davon sind mehr als 14.500 Produkte neu im Verkauf. Auch die Zahl der neu genehmigten Wohnbauprojekte nahm um rund 18 Prozent zu.

Starke Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur sind für Unternehmen ein großer Anreiz, neue Projekte umzusetzen. Frau Huynh Thi Kim Thanh, Leiterin der Investmentberatungsabteilung von Savills Vietnam, erklärte, dass Infrastrukturprojekte nicht nur kurzfristige Effekte hätten, sondern auch eine langfristige Grundlage für den Immobilienmarkt legten, insbesondere in Vorstadtgebieten und benachbarten Provinzen.

Dank einer neuen Richtlinie konnten die rechtlichen Probleme des Victoria Village-Projekts von Novaland in Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt, gerade gelöst werden.

Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass Informationen über die Zusammenlegung von Provinzen und Städten ebenfalls zum steigenden Interesse an Immobilien beigetragen hätten. So stieg beispielsweise im März 2025 die Zahl der Immobiliensuchen in Da Nang um 39 % und in Quang Nam um 96 % im Vergleich zum Vormonat.

Laut Professor Dr. Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, werden die kürzlich von der Nationalversammlung verabschiedeten Resolutionen 170 und 171 viele Hindernisse für ins Stocken geratene Projekte beseitigen, insbesondere Projekte im Zusammenhang mit Landübertragungen und Rechtsverfahren. Er glaubt, dass viele „Goldland“-Projekte auch weiterhin ohne erneute Ausschreibung umgesetzt werden können und lediglich die Planung oder die Preise angepasst werden müssen.

Herr Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Construction Joint Stock Company, prognostiziert, dass Immobilienkapital ab 2025 im Überfluss vorhanden sein wird und der Markt im Jahr 2027 boomen könnte. Er ist jedoch auch besorgt darüber, ob der Cashflow aus dem Bankensystem gedeckt werden kann, wenn die Nachfrage plötzlich steigt.

Kapitalflüsse in die richtige Richtung lenken

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, schätzte, dass die Resolutionen 170 und 171 dazu beitragen könnten, etwa 1.000 ins Stocken geratene Projekte freizusetzen, was 30 Milliarden USD an „vergrabenem Kapital“ entspricht. Wenn dieser Kapitalfluss freigegeben wird, wird er der Wirtschaft einen großen Aufschwung verleihen und das Vertrauen von Unternehmen und Investoren stärken.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte die gleiche Ansicht und sagte, dass in der Stadt derzeit 343 Projekte mit einer Fläche von etwa 1.913 Hektar zur Umsetzung gemäß Resolution 171 registriert seien. Schätzungen zufolge wird Ho-Chi-Minh-Stadt in den nächsten drei bis zehn Jahren über 216.000 zusätzliche Häuser verfügen, wenn jedes Projekt etwa 830 Häuser umfasst.

Tatsächlich trägt der Immobiliensektor etwa 7,62 % zum BIP bei und beeinflusst mehr als 40 andere Wirtschaftssektoren. Aus diesem Grund widmet die Regierung der Regulierung und Kontrolle der Kapitalflüsse in diesem Bereich stets besondere Aufmerksamkeit. Herr Nguyen Duc Lenh, stellvertretender Direktor der Staatsbank von Vietnam, Zweigstelle Region II, teilte mit, dass der ausstehende Immobilienkreditsaldo in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit 1.085 Billionen VND beträgt, was 27,5 % der gesamten ausstehenden Schulden entspricht. Das Wachstum der Immobilienkredite liege über dem allgemeinen Niveau, was zeige, dass die Banken „den Unternehmen das Leben nicht schwer machen“. Er bekräftigte, dass die Banken bei einer Verbesserung der rechtlichen Rahmenbedingungen mittel- und langfristig günstigere Kreditbedingungen für Unternehmen schaffen würden.

Laut Truong Van Phuoc, dem ehemaligen amtierenden Vorsitzenden des Nationalen Finanzaufsichtsausschusses, sollte sich Vietnam am chinesischen Immobilienentwicklungsmodell orientieren, insbesondere bei der Kapitalzuteilung nach klaren Vorgaben. Er schlug eine rasche Reform des Finanzmarktes vor, um eine nachhaltige Immobilienentwicklung zu unterstützen. Die Frage, „woher man Kapital bekommt und wem man es leiht“, sollte vom Markt entschieden werden, der Staat muss jedoch einen vernünftigen institutionellen Rahmen schaffen, der ihm dabei hilft.

Dr. Nguyen Van Dinh sagte, dass es notwendig sei, klar zwischen Investitionskapital und Spekulation zu unterscheiden. Spekulatives Kapital stellt oft keine Produkte her, sondern treibt lediglich die Preise in die Höhe, um Gewinn zu machen. Das Wohnungsangebot nimmt zu, entspricht jedoch nicht vollständig der tatsächlichen Nachfrage. Manche Orte bauen massiv, finden aber keine Käufer, weil ihnen tatsächliche Gutachten fehlen. Wenn die Kapitalströme nicht streng kontrolliert werden, wird dies dazu führen, dass diejenigen, die wirklich kaufen müssen, nur schwer Zugang zu Wohnraum haben, während Spekulanten dazu angeregt werden, Immobilien zu kaufen und auf steigende Preise zu warten.

„Dies hat in China und Japan schwerwiegende Folgen und beeinträchtigt die Sozialstruktur, da junge Menschen Angst vor der Heirat haben, weil sie sich kein Haus leisten können“, wundert sich Herr Dinh.

Heilmittel für den Markt „verschreiben“

Aus einer anderen Perspektive verglich Professor Tran Ngoc Tho (Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh Stadt) den Immobilienmarkt mit einer Person mittleren Alters, die an einer „Alterskrankheit“ leidet und drei gefährliche Indikatoren aufweist: Bluthochdruck (die Immobilienpreise übersteigen die Einkommen bei weitem), hoher Blutzucker (Kreditabhängigkeit) und hoher Cholesterinspiegel (große Lagerbestände, zunehmende uneinbringliche Forderungen). Wenn diese Situation anhält, ist ein „Marktcrash“ sehr wahrscheinlich.

Deshalb muss die aktuelle Politik wie ein guter Arzt vorgehen: Sie muss die richtige Krankheit diagnostizieren, das richtige Medikament verschreiben und die richtige Dosis verwenden, statt den Markt mit unausgereiften Lösungen zufriedenzustellen. Die „Patienten“ – Unternehmen und Investoren – müssen außerdem lernen, sich selbst zu heilen, indem sie die Preise senken, die Gewinne umstrukturieren und sich auf das Segment des bezahlbaren Wohnraums konzentrieren, um die Liquidität zu erhöhen.

Herr Tho schlug außerdem vor, hohe progressive Steuern auf spekulative Immobilien zu erheben; Reduzieren Sie die Inputkosten, indem Sie den Grundstücksmarkt durch öffentliche Auktionen und spezifische Preisobergrenzen transparenter gestalten. Darüber hinaus ist eine stärkere Kontrolle der Verschuldung von Immobilienunternehmen erforderlich, um Risiken für das System zu vermeiden.

Quelle: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm