Bessere Hoffnung für Ende 2023

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Da der Immobilienmarkt das Ergebnis zahlreicher Produktions- und Geschäftsbereiche und eine wesentliche Infrastruktur für eine Reihe wichtiger Wirtschaftssektoren darstellt, wirkt sich die Rezession auf andere Branchen gravierend aus.

Identifizieren Sie die Schwierigkeit

Die vietnamesische Wirtschaft befindet sich nach Covid-19 in der Erholungsphase. Die komplizierten Schwankungen der Weltwirtschaftslage und einige interne Schwierigkeiten der Wirtschaft haben die Wachstumsrate des Immobilienmarktes jedoch ernsthaft beeinträchtigt. Viele Experten haben die größten Probleme des aktuellen Marktes identifiziert und sind der Ansicht, dass Kapital- und Rechtsprobleme die Hauptgründe dafür sind, dass neue Projekte nicht genehmigt werden.

Laut Bankberichten zeigt das Kreditwachstum für den Immobilienmarkt keine Anzeichen einer Erholung und erreichte im ersten Quartal 2023 lediglich 1,6 %. Der Druck, Anleihen fällig zu stellen, ist enorm: Bis zu 225 Billionen VND an Anleihen stehen zur Rückzahlung an, wovon mehr als 100 Billionen VND auf Immobilien entfallen. Auf dem Höhepunkt im dritten Quartal 2023 mussten Unternehmensanleihen im Wert von bis zu 91 Billionen VND sowohl zur Tilgung als auch zur Zinszahlung fällig werden.

Viele Investoren von Immobilienprojekten haben den Verkauf zuversichtlich wieder aufgenommen.

Für Immobilienunternehmen ist dies ein schwieriges Problem, da sich der Immobilienmarkt in einer „eingefrorenen“ Phase befindet und es für die Unternehmen daher bei Fälligkeit der Anleihe sehr schwierig ist, Mittel zur Rückzahlung der Schulden zu mobilisieren. Derzeit müssen viele Immobilienunternehmen den Verkauf von Wohnimmobilien mit Verlust in Kauf nehmen und finden dennoch keine Investoren.

Ein weiteres internes Problem des Immobilienmarktes sind rechtliche Probleme bei Immobilienprojekten. Das Bauministerium teilte mit, dass die Zahl der neu lizenzierten Immobilienprojekte im Jahr 2022 im Vergleich zu 2021 stark zurückgehen werde. Dies werde dazu führen, dass das Immobilienangebot auch 2023 begrenzt bleiben werde. Derzeit beläuft sich das auf dem Immobilienmarkt gehandelte Angebot auf den Bestand bereits eröffneter Projekte. Aus einem Bericht des Bauministeriums geht hervor, dass im ersten Quartal 2023 landesweit lediglich 14 gewerbliche Wohnungsbauprojekte fertiggestellt wurden. Davon gibt es im Norden 9 Projekte mit 5.679 Wohnungen, im Zentrum 3 Projekte mit 137 Wohnungen und im Süden 2 Projekte mit 93 Wohnungen.

Herr Ha Quang Hung, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), schätzte, dass viele Projekte auf Schwierigkeiten, Hindernisse und eine langsame Umsetzung stoßen, da es Vorschriften zu den Methoden der Grundstücksbewertung gebe, die die Ermittlung des „Marktpreises“ erschwerten und für über 50 % der Probleme der Projekte verantwortlich seien. Darüber hinaus wurden viele Fälle von Landnutzungsplanung angekündigt, es gibt jedoch keinen jährlichen Landnutzungsplan auf Bezirksebene und es gibt andere Probleme im Zusammenhang mit der Umgestaltung der Landnutzung, der Umwandlung von Unternehmen in Eigenkapital, der Landzuteilung und der Einstreuung von öffentlichem Land in Projekte ...

Einige Projekte mit detaillierten 1/500-Plänen, die genehmigt wurden, aber nicht geeignet sind, werden gemäß den Vorschriften überprüft, angepasst und aktualisiert. Zahlreiche Engpässe in den Rechtsverfahren haben zu Verzögerungen des Projekts geführt, die Bauzeit verlängert und die Kosten in die Höhe getrieben.

Viele Lösungen

Angesichts der Tatsache, dass der Immobilienmarkt mit zahlreichen Schwierigkeiten seitens der in- und ausländischen Wirtschaft konfrontiert ist, müssen die von den Verwaltungsbehörden vorgeschlagenen Lösungen nach Ansicht von Immobilienunternehmen drastischer umgesetzt werden, damit die Lösungen in die Praxis umgesetzt werden können.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte, dass die aktuellen Kreditprobleme bei Unternehmensanleihen und die rechtlichen Richtlinien große Hindernisse darstellten und landesweit 1.000 Projekte ausgesetzt worden seien. Viele Immobilienprojekte können trotz der Durchführung zahlreicher Verfahren in vielen Phasen nicht umgesetzt werden, beispielsweise bei der Auswahl von Investoren, der Ausschreibung, Versteigerung, Grundstückszuteilung, Berechnung der Grundnutzungsgebühren, Lizenzierung usw. Der Prozess bleibt in vielen Phasen „stecken“.

Angesichts der Marktschwierigkeiten hat die Regierung Ministerien und Zweigstellen angewiesen, kontinuierlich Lösungen zu deren Überwindung vorzuschlagen. Allein im Dezember 2022 unterzeichnete der Premierminister drei aufeinanderfolgende offizielle Depeschen zur Behandlung dringender Probleme, darunter viele Inhalte zur Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt, wie etwa: Bereitstellung von Kreditkapital für die Wirtschaft, den Markt für Unternehmensanleihen, den Immobilienmarkt und die Wohnungsentwicklung …

Im März und April veröffentlichte die Regierung fortlaufend wichtige Richtliniendokumente wie die Resolution 33, die offizielle Mitteilung Nr. 178 und das Dekret Nr. 10, um den Markt zu fördern und Hindernisse zu beseitigen.

Vor kurzem unterzeichnete und veröffentlichte der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha die offizielle Depesche 469, in der er die folgenden Forderungen hervorhob: Vervollkommnung der Gesetze zu Land und Immobilien; Schaffen Sie günstige Bedingungen für Investoren in Immobilienprojekten und Eigenheimkäufer, um Zugang zu Kreditquellen zu erhalten. Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Bestimmung von Grundstückspreisen, Planungen, Flächennutzungsplänen...

In jüngster Zeit hat die Arbeitsgruppe des Premierministers gezielt an einer Reihe großer Projekte gearbeitet, vor allem in Dong Nai und Ho-Chi-Minh-Stadt. Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Thuan ... um Probleme zu erkennen und sich auf deren Lösung zu konzentrieren. Die Unternehmen gehen davon aus, dass sich die Engpässe schrittweise beseitigen und das Angebot steigen wird.

Mit einer Reihe von Unterstützungen wie den oben genannten ist der Immobilienmarkt laut Marktaufzeichnungen seit Beginn des zweiten Quartals wieder in Bewegung geraten. Einige Projekte großer Investoren in erstklassigen Lagen einiger wirtschaftlich entwickelter Provinzen und Städte wurden zum Verkauf freigegeben und wecken positivere Hoffnungen bis Ende 2023.

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Quelle