Immobilien-Highlights 2023: Ein Jahr der Entwirrung

Reihe von ausgegebenen Policen

Der Immobilienmarkt ist seit Ende 2022 in vielerlei Hinsicht mit Schwierigkeiten konfrontiert, von der Rechtmäßigkeit des Projekts bis hin zu Anleihekapital, Bankdarlehen usw. Um diese Probleme zu lösen, hat die Regierung im Jahr 2023 viele zeitnahe Anweisungen und Richtlinien zur Wiederbelebung des Marktes herausgegeben.

Im März wurde das Dekret 08 der Regierung erlassen, das die Regelung ergänzt: Bei auf dem Inlandsmarkt angebotenen Anleihen kann das emittierende Unternehmen, falls es den Kapitalbetrag und die Zinsen der Anleihe in vietnamesischen Dong nicht vollständig und rechtzeitig gemäß dem angekündigten Emissionsplan zahlen kann, mit dem Anleiheinhaber verhandeln, den Kapitalbetrag und die Zinsen der fälligen Anleihe mit Vermögenswerten zu zahlen.

Diese Regelung bildet die Grundlage dafür, dass Unternehmen ihre Schulden stunden, Vermögenswerte mit Preisnachlass verkaufen und Kapital und Zinsen auf fällige Anleihen mit anderen Vermögenswerten wie Immobilien bezahlen können.

Im März wurde außerdem das Dekret 33 der Regierung über eine Reihe von Lösungen zur Beseitigung von Hindernissen und zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes erlassen. Insbesondere wurde der Staatsbank die Leitung der Umsetzung eines Kreditprogramms im Umfang von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen und Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen übertragen.

Die treibende Kraft dieses Programms sind vier staatliche Geschäftsbanken (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank), die Kredite an Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungsprojekten vergeben. Projekt zur Sanierung und zum Umbau von Altbauwohnungen mit Vorzugszinsen.

Der Immobilienmarkt wird im Jahr 2023 durch zahlreiche positive Maßnahmen wieder freigegeben (Illustration: Hai Long).

Obwohl sich auf dem Markt ein Angebotsungleichgewicht abzeichnet, wobei es im gehobenen Segment viel Wohnraum gibt, während Wohnraum für Geringverdiener „ausgestorben“ ist, hat die Regierung umgehend den Beschluss 338 erlassen, mit dem sie das Projekt genehmigt, im Zeitraum von 2021 bis 2030 in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks zu investieren.

Demnach wird die Gesamtzahl der in den Gemeinden fertiggestellten Wohnungen bis 2030 etwa 1 Million betragen, einschließlich des Zeitraums 2021–2025 mit etwa 428.000 fertiggestellten Wohnungen. Ziel des Projekts ist die Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu Preisen, die für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten sowie für Arbeiter und Hilfsarbeiter in Industrieparks und Freihandelszonen erschwinglich sind.

Ein weiterer Lichtblick ist, dass die Nationalversammlung Ende November für die Verabschiedung des geänderten Wohnungsbaugesetzes und des geänderten Immobilienwirtschaftsgesetzes gestimmt hat, die ab 2025 in Kraft treten werden. Experten zufolge wurden damit zum ersten Mal in der Geschichte zwei Gesetze mit Bezug zum Immobilienmarkt gleichzeitig erlassen. Wenn das überarbeitete Bodengesetz im Jahr 2024 verabschiedet wird, wird der Immobilienmarkt noch viele weitere positive Aspekte aufweisen.

Darüber hinaus hielten der Premierminister und viele Ministerien und Zweigstellen kontinuierlich Online-Meetings mit Immobilienunternehmen ab, um rechtliche Hindernisse für Projekte zu beseitigen. Treffen mit dem Bankensektor, um Lösungen zur Unterstützung von Unternehmen in Bezug auf Kapital, zur Senkung der Kreditzinsen und zur Stabilisierung des Geschäftsbetriebs vorzuschlagen.

Der Markt reagierte positiv.

Obwohl Experten davon ausgehen, dass sich die Immobilienbranche ab Mitte 2024 erholen könnte, wenn die Politik genügend Zeit hatte, die Auswirkungen zu „absorbieren“, sind in Wirklichkeit bereits viele gute Signale vom Markt zu sehen. Dank der Politik der Regierung, Hindernisse für Immobilienanleihen abzubauen, konnten viele Unternehmen die Fälligkeitstermine ihrer Anleihen verlängern oder verschieben und dabei Vermögenswerte wie Novaland oder Hung Thinh zur Zahlung nutzen.

Bei einem Seminar Anfang Dezember erklärte Herr Nguyen Hoang Duong, stellvertretender Direktor der Finanzabteilung für Banken und Finanzinstitute (Finanzministerium), dass es für etwa 40 % des Volumens überfälliger Anleihen von 68 Unternehmen bislang einen Verhandlungsplan gebe. Die Erfolgsquote bei Verhandlungen stieg von 16 % im Februar auf 63 % im Oktober. Darüber hinaus kauften Unternehmen, die Finanzmittel bereitgestellt hatten, proaktiv Anleihen vor Fälligkeit zurück.

Laut Angaben des Finanzministeriums hätte sich die Summe der ausgegebenen Unternehmensanleihen bis Ende November auf 220.000 Milliarden VND belaufen, wenn im ersten Quartal dieses Jahres keine Unternehmensanleihen ausgegeben worden wären.

Auch die Kapitalflüsse in den Immobiliensektor nahmen dank einer offeneren Kreditpolitik zu. Den jüngsten aktualisierten Daten der Staatsbank zufolge beliefen sich die gesamten ausstehenden Kredite im Immobiliensektor zum 30. September auf 2,74 Billionen VND, ein Anstieg von 6 % im Vergleich zum Jahresanfang.

(Illustration: Quang Anh).

Die Kreditzinsen werden entsprechend den Anforderungen und Anweisungen des Premierministers und der Staatsbank schrittweise gesenkt. Viele Banken haben die Zinssätze für gewerbliche Wohnungsbaudarlehen für die ersten 12 bis 18 Monate auf etwa 5,5 bis 7,5 % pro Jahr gesenkt und wenden danach variable Zinssätze von etwa 9,5 bis 11 % pro Jahr an. Umfragen zeigen, dass die Hypothekenzinsen bei vielen Geschäftsbanken im Vergleich zum Jahresanfang um etwa 1–3 % pro Jahr gesunken sind.

Was die Sozialwohnungspolitik betrifft, so werden laut dem Bauministerium im Jahr 2023 landesweit in Kommunen mit dem Bau von zehn Sozialwohnungsprojekten und Wohnungen für Arbeiter in Industrieparks begonnen, die insgesamt über 19.800 Wohneinheiten umfassen werden. Unter ihnen ist Hai Phong City der Ort mit vier begonnenen Sozialwohnungsprojekten mit insgesamt über 6.700 Wohnungen. In den Provinzen Hanoi, Thua Thien – Hue und Lam Dong wurde jeweils ein Sozialwohnungsprojekt begonnen.

Die Auszahlung des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen und preiswerten Wohnraum entsprach jedoch nicht den Erwartungen. Das Bauministerium teilte mit, dass etwa 23 Kommunen eine Liste mit 54 Projekten bekannt gegeben hätten, die für Kredite im Rahmen des Kreditprogramms in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage kämen und einen Kreditbedarf von 25.884 Milliarden VND hätten. Bislang beträgt der ausgezahlte Betrag lediglich über 143 Milliarden VND.

Laut der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) gilt für das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND bis zum 30. Juni ein Vorzugszinssatz von 8,7 %/Jahr für Investoren und 8,2 %/Jahr für Eigenheimkäufer.

Ab dem 1. Juli wird die Staatsbank alle sechs Monate Vorzugszinssätze für Kredite an die am Programm teilnehmenden Geschäftsbanken bekannt geben. Nach Ablauf der Vorzugsfrist wird der Kreditzinssatz zwischen Bank und Kunde vereinbart.

HoREA ist der Ansicht, dass der Kreditzinssatz, der 1,5 bis 2 % niedriger ist als bei normalen gewerblichen Krediten, immer noch höher ist als der bisherige Zinssatz für Sozialwohnungskredite. Zudem ist die Vorzugslaufzeit kurz (5 Jahre) und der Zinssatz wird alle 6 Monate angepasst, was für die Kreditnehmer Unsicherheit bedeutet.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm