Ankündigung der Planung städtischer und ländlicher Systeme für den Zeitraum 2021–2030, Vision 2050; Der Bezirk Thanh Oai in Hanoi setzt plötzlich Grundstücksversteigerungen aus. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt vor, für jedes Grundstück eine Grundstückspreisliste zu erstellen … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.
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| Aktuelles zum Thema Immobilien: Mit der neu beschlossenen Stadt- und Landschaftsplanung wird die Stadtentwicklung in den nächsten Jahren in vier Stadtregionen geprägt. (Foto: Linh An) |
Bis 2030 beträgt die städtische Wohnfläche 32 m2/Person
Am 3. Oktober hielt das Bauministerium eine Konferenz ab, um die Stadt- und Landplanung für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2050 bekannt zu geben. Zuvor war diese Planung Ende August vom Premierminister genehmigt worden.
Dr. Architekt Pham Thi Nham, stellvertretende Direktorin des Nationalen Instituts für Stadt- und Landplanung, stellte kurz die Planung städtischer und ländlicher Systeme vor und sagte, dass sich im Land bislang zwei große Stadtgebiete gebildet hätten: Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. In den kommenden Jahren wird sich die Entwicklung auf vier Stadtgebiete konzentrieren: Hanoi, Da Nang, Ho-Chi-Minh-Stadt und Can Tho.
In der kommenden Zeit wird sich das städtische Netzwerk Vietnams nach dem Modell städtischer Regionen und zentraler Städte auf nationaler, regionaler, provinzieller und Bezirksebene entwickeln.
Nationale zentrale Stadtgebiete sind besondere Stadtgebiete. Stadtgebiete des Typs I werden die Rolle dynamischer Stadtgebiete spielen und der wichtigste Wachstumspol für die wirtschaftliche und soziale Entwicklung, die nationale Sicherheit und Verteidigung sowie die wirtschaftliche Umstrukturierung von Regionen und Territorien sein.
Mit der neu beschlossenen Stadt- und Landschaftsplanung wird die Stadtentwicklung in den nächsten Jahren in vier Stadtregionen geprägt.
Konkret umfasst die Metropolregion Hanoi Hanoi, Hai Phong, Quang Ninh, Hung Yen, Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang, Vinh Phuc, Ha Nam, Thai Nguyen, Hoa Binh und Phu Tho.
Das große Stadtgebiet von Ho-Chi-Minh-Stadt umfasst Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria – Vung Tau, Tay Ninh, Binh Phuoc, Long An und Tien Giang.
Stadtgebiet von Da Nang, einschließlich der Stadt Da Nang, Hue, benachbarte Stadtgebiete der Provinzen Quang Nam, Quang Ngai und Binh Dinh.
Stadtgebiet von Can Tho, einschließlich der Stadt Can Tho und der benachbarten Stadtgebiete der Provinzen An Giang, Kien Giang, Vinh Long und Dong Thap.
Dieser Plan zielt auch auf die Entwicklung von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zu wichtigen Wachstumspolen des Landes ab.
Der Beschluss zur Genehmigung der Planung legt als Ziel eine Urbanisierungsrate von über 50 % bis 2030 und 70 % bis 2050 fest, wobei die Zahl der städtischen Gebiete im ganzen Land zwischen 1.000 und 1.200 liegen soll. Dazu gehört die Bildung einer Reihe nationaler und regionaler Stadtzentren mit einem Einkommen, das dem durchschnittlichen Stadtniveau in den vier führenden ASEAN-Ländern entspricht. Die städtische Wirtschaft trägt etwa 85 % zum BIP des Landes bei.
Darüber hinaus soll bis 2030 ein nationales und regionales Smart-Urban-Netzwerk mit internationalen Verbindungen sowie drei bis fünf Stadtgebiete mit regional und international anerkannten Marken aufgebaut werden.
Das Verhältnis von Verkehrsfläche zu städtischer Baufläche beträgt ca. 16–26 %, die durchschnittliche Wohnfläche im Stadtgebiet beträgt 32 m2/Person.
Bezirk Thanh Oai in Hanoi setzt Landauktionen plötzlich aus
Das Volkskomitee des Distrikts Thanh Oai hat gerade angekündigt, keine Auktionen für 197 Grundstücke in den Gebieten Man Ca, Man Cong, Ma Man Trong, dem Dorf Van Quan und der Gemeinde Do Dong mehr durchzuführen.
Der Grund besteht darin, die Versteigerung von Landnutzungsrechten im Bezirk gemäß den Anweisungen des Volkskomitees von Hanoi sicherzustellen.
Das Volkskomitee des Bezirks teilte mit, dass der Bezirk nach der Überprüfung und Durchsicht der Dokumente und der Sicherstellung der rechtlichen Bedingungen gemäß den Anweisungen des Volkskomitees der Stadt weiterhin die Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte gemäß den Vorschriften bekannt geben werde.
Unmittelbar danach kündigte auch die Vietnam Auction Joint Stock Company – der Auktionsveranstalter – die Aussetzung der Versteigerung von 58 Grundstücken und 73 Parzellen in den Gebieten Man Ca, Man Cong, Ma Man Trong, dem Dorf Van Quan und der Gemeinde Do Dong an.
Dieser Ankündigung zufolge wird den Kunden die Bearbeitungsgebühr und die Anzahlung zurückerstattet.
Zuvor hatte der Auktionsveranstalter die Versteigerung der Nutzungsrechte für 58 Grundstücke in den Gebieten Man Ca, Man Cong und Ma Man (die zu den Blöcken ONT-07 und ONT-08 gehören) angekündigt, die am Morgen des 5. Oktober stattfinden soll.
Die Grundstücke haben eine Fläche von über 76–189 m², der Anfangspreis beträgt 5,3 Millionen VND/m². Kunden, die an Grundstücksauktionen teilnehmen, müssen etwa 81–201 Millionen VND im Voraus bezahlen.
Für 73 weitere Grundstücke in der gleichen Gegend beträgt der Anfangspreis ebenfalls 5,3 Millionen VND/m2. Fläche von 87,5 – 161 m², entspricht 463 Millionen VND bis 926 Millionen VND/Grundstück. Die Kaution für jedes Grundstück beträgt 93 bis 185 Millionen VND. Die Auktion soll am 19. Oktober stattfinden.
Dies ist nicht das erste Mal, dass der Bezirk Thanh Oai eine vorübergehende Aussetzung von Grundstücksversteigerungen angekündigt hat. Zuvor hatte das Volkskomitee des Bezirks Thanh Oai am 29. August ein Dokument an das Bezirkszentrum für die Entwicklung des Landfonds und die Auktionsorganisationsgesellschaft bezüglich der vorübergehenden Aussetzung der Versteigerungen von Landnutzungsrechten für 114 Grundstücke im Gebiet Dam, Dorf Muc Xa, Gemeinde Cao Duong, geschickt.
Dem Plan zufolge wird der Bezirk Thanh Oai diese 114 Grundstücke in zwei Sitzungen versteigern (57 Grundstücke pro Sitzung). Davon wurden 57 Lose des ersten Loses am 8. September versteigert.
Das Volkskomitee des Bezirks teilte mit, dass es die Neuorganisation der Auktion erst bekannt geben werde, nachdem es die Rechtmäßigkeit und die Bedingungen überprüft und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sichergestellt habe.
Vorschlag zur Baulandpreisliste für jedes Grundstück
Laut Dekret Nr. 71 der Regierung vom Juni zur Regulierung der Grundstückspreise ist das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt für die Erstellung, Anpassung, Änderung und Ergänzung von Grundstückspreislisten für jedes Grundstück auf Grundlage von Wertzonen und Standardgrundstücken zuständig.
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Zwar gibt es derzeit keine konkreten Regelungen zu Baulandpreislisten für jedes Grundstück auf Basis von Wertzonen und Einheitsgrundstücken. Daher ist laut Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Entwicklung und Veröffentlichung von Rundschreiben dringend erforderlich, um dem Bodengesetz von 2024 und den Rechtsdokumenten sowie den praktischen Anforderungen der Bodenverwaltung in der laufenden Periode zu entsprechen.
Um für jedes Grundstück auf Grundlage der Wertzone und der Standardgrundstücksfläche einen Grundstückspreiskatalog zu erstellen, sieht der Entwurf das Sammeln von Informationen und Daten zur Beurteilung des Zustands des Gebiets vor, um für jedes Grundstück auf Grundlage der Wertzone und der Standardgrundstücksfläche einen Grundstückspreiskatalog zu erstellen, darunter: Digitale Katasterkarte; Grundstücksfläche und Grundstücksgrundfläche in der Grundstücksdatenbank; Informationen zur Registrierung der Landnutzung in der Landdatenbank; Daten zur Flächennutzungsplanung, behördlich genehmigte Detailplanung der Bebauung...
Grundlage für die Auswahl eines Standardgrundstücks ist, dass das Grundstück die höchste Häufigkeit des Auftretens der Merkmale hinsichtlich Fläche, Form und Größe im Wertgebiet aufweisen muss.
Falls die Grundstücke im Wertgebiet viele Flächentypen mit gleicher Häufigkeit aufweisen, wählen Sie in der Reihenfolge der Priorität das Grundstück aus, dessen Fläche der durchschnittlichen Fläche der Grundstücke im Wertgebiet am nächsten kommt.
Falls die Grundstücke im Wertgebiet viele komplexe Formen aufweisen und mit der gleichen Häufigkeit auftreten, wählen Sie in der Reihenfolge der Priorität das Grundstück aus, das einem Rechteck oder Quadrat als Standardgrundstück relativ ähnlich ist.
Darüber hinaus gibt es kaum Veränderungen auf dem Grundstück hinsichtlich Lage, Zweck, Form und Planung. Es bestehen klare Grenzen, ein uneingeschränkter Rechtsstatus in Bezug auf Landnutzungs- und Hausbesitzrechte sowie mit dem Land verbundene Vermögenswerte (sofern vorhanden). Es gibt keine Streitigkeiten in Bezug auf Landnutzungs- und Hausbesitzrechte sowie mit dem Land verbundene Vermögenswerte (sofern vorhanden).
In diesem Rundschreibenentwurf wird anhand statistischer Analysen ermittelt, wie die einzelnen Differenzniveaus der einzelnen Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen, angepasst werden müssen.
Auf Grundlage der spezifischen Situation vor Ort wird anhand statistischer Analysen die Anpassungsmethode für die einzelnen Differenzniveaus der einzelnen Faktoren bestimmt, die den Grundstückspreis beeinflussen. Die Organisation, die die Grundstücksbewertung durchführt, analysiert, bewertet und erstellt eine Vergleichsverhältnistabelle.
Darüber hinaus kann die Organisation, die Erhebungen zur Grundstücksbewertung durchführt, die Meinung von Experten zum Entwurf der Vergleichstabelle einholen, indem sie direkte Interviews führt oder Workshops zur Meinungseinholung organisiert. Fassen Sie die Meinungen zusammen und schlagen Sie im erläuternden Bericht zur Erstellung einer Grundstückspreistabelle eine Vergleichstabelle vor.
Auf Grundlage der Ergebnisse der Grundstücksbewertung der Parzellen in jeder Wertzone ermittelt die Organisation, die die Grundstücksbewertung durchführt, die Differenz der Grundstückspreise benachbarter Parzellen mit gleichem Nutzungszweck in jeder Wertzone sowie die Differenz der Grundstückspreise benachbarter Parzellen mit gleichem Nutzungszweck zwischen den Wertzonen.
Gleichzeitig führt die Organisation Erhebungen zur Grundstücksbewertung durch und sammelt Meinungen von Landnutzern und Experten zur Eignung der Bewertungsergebnisse von Grundstücken in jedem Wertbereich im Vergleich zu ähnlichen Grundstücken, die innerhalb von 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Erhebung und davor auf den Markt gebracht oder bei Auktionen für Landnutzungsrechte gewonnen wurden.
Fälle des Widerrufs von Landnutzungsrechtszertifikaten, die nach dem Landgesetz von 2024 ausgestellt wurden
Absatz 2, Artikel 152 des Landgesetzes 2024 (geändert), gültig ab August 2024, legt fest, dass der Staat ausgestellte Zertifikate in 6 Fällen widerruft.
Speziell:
a) Der Staat fordert die gesamte Landfläche zurück, die in der erteilten Urkunde über Landnutzungsrechte, der Urkunde über Hauseigentumsrechte und Landnutzungsrechte, der Urkunde über Hauseigentumsrechte, der Urkunde über Eigentumsrechte an Bauwerken, der Urkunde über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte sowie der Urkunde über Landnutzungsrechte und Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten verzeichnet ist;
b) Ausgabe und Umtausch von Zertifikaten über Landnutzungsrechte, Zertifikaten über Hauseigentumsrechte und Landnutzungsrechte, Zertifikaten über Hauseigentumsrechte, Zertifikaten über Eigentumsrechte an Bauwerken, Zertifikaten über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit Grundstücken verbundene Vermögenswerte, Zertifikaten über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten, die bereits ausgegeben wurden;
c) Bei Grundstücksnutzern und Eigentümern von mit dem Grundbuch verbundenen Vermögenswerten kommt es zu Änderungen bei den Grundstücken und den mit dem Grundbuch verbundenen Vermögenswerten, und ihnen muss ein neuer Eigentumsnachweis über die Nutzungsrechte am Grundstück und die mit dem Grundbuch verbundenen Vermögenswerte ausgestellt werden.
d) Die Bescheinigung wurde ohne entsprechende Befugnis, an den falschen Grundstücksnutzer, für die falsche Grundstücksfläche, unter Nichterfüllung der Ausstellungsvoraussetzungen oder nicht für den richtigen Nutzungszweck oder Nutzungszeitraum oder Nutzungsursprung gemäß den Bestimmungen des Grundstücksrechts zum Zeitpunkt der Ausstellung der Bescheinigung ausgestellt;
d) Das ausgestellte Zertifikat wird von einem zuständigen Gericht für ungültig erklärt;
e) Bei einer Versteigerung oder Übertragung von Nutzungsrechten an einem Grundstück oder von mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten auf Verlangen des Gerichts oder des Vollstreckungsorgans legt der Vollstreckungsschuldner die ausgestellte Bescheinigung nicht vor.
Daher sind die Fälle des Widerrufs von Landnutzungsrechtszertifikaten wie oben beschrieben geregelt.
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