Bauministerium: „Landauktionsmakler“ treten auf und schaffen virtuelle Preise, um den Markt zu manipulieren

„Landauktionsmakler“ erscheinen

Das Bauministerium hat dem Regierungsbüro gerade den Bericht Nr. 5333 übermittelt, in dem es die Kostenstruktur, den Verkaufspreis und die Ursachen des Immobilienpreisanstiegs analysiert und Lösungsvorschläge unterbreitet.

Neben den erzielten Vorteilen habe die Versteigerung von Landnutzungsrechten in jüngster Zeit laut Ministerium auch Einschränkungen und negative Aspekte aufgezeigt. Während der Grundstücksversteigerung kommt es mancherorts immer noch zu Phänomenen wie „Auktionsmaklern“, geheimen Absprachen usw., die sich auf die Auktionsteilnehmer auswirken.

„Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu bieten, dann die Anzahlung zu stornieren, virtuelle Preisniveaus zu schaffen, um den Markt zu manipulieren, und viele versteigerte Grundstücke zu kaufen und weiterzuverkaufen, um illegale Gewinne zu erzielen, ist vielerorts weit verbreitet und sogar organisiert“, erklärte das Bauministerium.

Das Ministerium wies auch auf einige Auktionen in Hanoi mit sehr hohen Ergebnissen hin, wie etwa die Grundstücksauktion im Bezirk Hoai Duc, bei der das Höchstgebot 18 Mal höher war als der Startpreis.

Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai, Hanoi (Foto: Duong Tam).

Nach Angaben des Bauministeriums gibt es drei Hauptgründe, die die Ergebnisse von Grundstücksauktionen in letzter Zeit beeinflussen.

Erstens lockt der niedrige Startpreis viele Teilnehmer an. Der zweite Grund ist die geringe Einzahlungshöhe. Drittens gibt es im Auktionsbereich viele Investmentgruppen, die sich darauf spezialisiert haben, an Auktionen teilzunehmen und dann sofort mit Gewinn zu verkaufen. Außerhalb des Auktionsbereichs warteten viele Makler auf die Ergebnisse und waren bereit, versteigertes Land mit einem Preisunterschied von 200 bis 500 Millionen VND/Grundstück zu kaufen und zu verkaufen.

Der Markt wurde negativ beeinflusst, wenn der Gewinnpreis um ein Vielfaches höher war als der Startpreis.

Das Ergebnis einer erfolgreichen Grundstücksversteigerung liegt um ein Vielfaches über dem Ausgangspreis, was sich negativ auf das Grundstücks- und Wohnungspreisniveau sowie auf den Wohnungs- und Immobilienmarkt (Angebot und Nachfrage) auswirken wird. Dementsprechend wird dieser Preis als Referenzinformation zur Bestimmung der Grundstückspreise verwendet und anschließend ein neues, noch viel höheres Preisniveau für das Gebiet in der Nähe des Auktionspunkts festgelegt.

Dies ist vorteilhaft für Projekte, denen Land zugeteilt wurde und für die Landnutzungsgebühren bezahlt wurden, ist jedoch nachteilig für Projekte, die genehmigt wurden, für die aber keine Landnutzungsgebühren bezahlt wurden.

Der Grund hierfür liegt darin, dass eine der Methoden zur Ermittlung von Grundstückspreisen die Methode des direkten Vergleichs ist. Dabei werden die Preise von unbebauten Grundstücken analysiert, die hinsichtlich Nutzungszweck, Lage, Rentabilität, Infrastrukturzustand, Fläche, Form und Rechtmäßigkeit der auf dem Markt übertragenen Landnutzungsrechte ähnlich sind. Außerdem werden Auktionen für Landnutzungsrechte gewonnen, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu vergleichen und zu ermitteln.

Darüber hinaus stellte das Ministerium fest, dass der Gewinn von Grundstücksauktionen zu Preisen, die um ein Vielfaches über dem Startpreis liegen, sich auch auf die Psyche der Investoren auswirkt und zu einem Anstieg der Preise für Wohn- und Immobilienprodukte führt, die in der Nähe des Auktionsorts zum Verkauf angeboten wurden oder werden.

Versteigerung von 19 Grundstücken in Hoai Duc, Hanoi (Foto: Duong Tam).

Tatsächlich ist der Höchstpreis einer Grundstücksversteigerung für Organisationen und Einzelpersonen häufig der Basispreis, auf den sich Organisationen und Einzelpersonen bei Immobilientransaktionen beziehen und der den Kauf-, Verkaufs- und Übertragungspreis bestimmt.

„Steigende Grundstückspreise erhöhen die Inputkosten und führen zu einem Anstieg der Wohnungs- und Immobilienpreise. Unternehmen werden kaum noch Möglichkeiten haben, in erschwingliche, kostengünstige Projekte zu investieren und werden gezwungen sein, in hochwertige, superluxuriöse Immobilien zu investieren, um die Spitzenverdiener der Gesellschaft zu bedienen, Kapital zurückzugewinnen und effektiv zu wirtschaften. Dies wird die Schaffung von Wohnraum für Menschen, insbesondere für Gering- und Mittelverdiener, erschweren“, analysierte das Bauministerium.

Das hohe Grundstückspreisniveau wird es nicht nur den Menschen, sondern auch Unternehmen und Investoren unmöglich machen, wirksame Investitions- und Geschäftspläne zu entwickeln. Dies wird dazu führen, dass keine Bauinvestitionen in die Region gelangen und das zukünftige Angebot reduziert und eingeschränkt wird.

Auch der Landerwerb, die Entschädigung, die Unterstützung und die Umsiedlung für Projekte, bei denen das Land für Zwecke der Landesverteidigung, der Sicherheit und der sozioökonomischen Entwicklung genutzt wird, werden beeinträchtigt, wenn die Ergebnisse von Landauktionen ungewöhnlich hoch ausfallen. Dies kann leicht dazu führen, dass sich Menschen, deren Land zurückgewonnen wurde und die eine Entschädigung erhalten haben oder nicht, beschweren und einen höheren Betrag fordern, als im genehmigten Plan vorgesehen ist, was wiederum zu sozialer Instabilität führt.

Das Bauministerium schlägt vor, die Regelungen für Grundstücksauktionen zu prüfen und zu verfeinern, um sicherzustellen, dass sie mit der Praxis vereinbar sind. Dabei geht es darum, die Anzahlungen zu erhöhen, die Anfangspreise für Grundstücke so festzulegen, dass sie der tatsächlichen Situation des Gebiets möglichst nahe kommen, die Zeit bis zur Auszahlung des Höchstgebots zu verkürzen und die Zahl der Auktionsteilnehmer zu Spekulationszwecken zu begrenzen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm