Unbequeme Methode zur Berechnung der Landnutzungsgebühr

Das Projekt macht aus Gewinnen Verluste.

Der Leiter eines bekannten Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, das größte Problem bei Immobilienprojekten sei heutzutage die Berechnung der Landnutzungsgebühren (LEF), einschließlich zusätzlicher LEF. Zuvor wurden für viele Projekte Anreize seitens der Stadt geschaffen, um die Landnutzungsrechte vorübergehend zu berechnen, damit Unternehmen Bau- und Verkaufstätigkeiten durchführen konnten. Wenn im Rahmen des Projekts Häuser übergeben wurden und die Menschen dort seit vielen Jahren leben, werden die Landnutzungsrechte zum gegenwärtigen Zeitpunkt berechnet und nicht ab dem Zeitpunkt der Landzuteilung. Dies hat nicht nur bei Unternehmen, sondern auch bei Eigenheimkäufern großen Schaden und Frustration verursacht.

Ho-Chi-Minh-Stadt verlangte für das Lakeview City-Projekt eine zusätzliche Landnutzungsgebühr von über 4.664 Milliarden VND, wodurch das Unternehmen in eine schwierige Lage geriet und Verluste erlitt.

„Das Gesetz sieht vor, dass der Zeitpunkt für die Grundstücksbewertung und die Berechnung der Grundsteuer der Zeitpunkt ist, an dem über die Zuteilung von Grundstücken, die Änderung des Nutzungszwecks oder die Zuteilung von Grundstücken im Feld entschieden wird. Tatsächlich ist es jedoch so, dass die zuständige Behörde das Grundstück und die Grundsteuer neu bewertet, wenn sich die Berechnung der Grundsteuer aufgrund einer Änderung verzögert. Eine weitere Schwierigkeit besteht darin, dass das Unternehmen weder die Initiative ergreifen noch den zu zahlenden Betrag selbst bestimmen kann. Dem Unternehmen fehlt das Fachwissen und es ist ihm nicht gestattet, mit der zuständigen Behörde angemessene Methoden zur Berechnung der Grundsteuer zu besprechen.

Um zu einem stimmigen Ergebnis zu gelangen, muss das Unternehmen daher ein weiteres Bewertungsunternehmen beauftragen. Derzeit sind Unternehmen noch auf die Berechnungen der Behörden angewiesen und können keinen Widerspruch einlegen. Um sicherzugehen, wird der TSDD-Wert derzeit von staatlichen Stellen hoch berechnet. Bei vielen früheren Projekten wurde die TSDD vorläufig auf einen bestimmten Betrag berechnet und das Unternehmen verwendete diesen Betrag zur Strukturierung des Verkaufspreises für die Kunden. Nun haben die Behörden nach vielen Jahren die Landnutzungsrechte neu berechnet und die Zahl ist um ein Vielfaches höher als die vorläufige Zahl. Dies führt dazu, dass viele profitable Projekte plötzlich schwere Verluste erleiden und Unternehmen nicht einmal schließen können“, sagte er.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, hat dem Premierminister und dem Finanzministerium soeben ein Dokument mit der Bitte um Stellungnahme zu dem Entwurf gesandt und vorgeschlagen, dass bei einer Entscheidung zur Anpassung der Detailplanung die Landnutzungsrechte für das gesamte Projekt zum Zeitpunkt der Entscheidung zur Anpassung der Planung neu berechnet werden sollten. Der Betrag der Grundsteuer, den das Unternehmen zuvor gezahlt hat, wird zum Zeitpunkt der erneuten Genehmigung der Planung neu berechnet und nach der Neuberechnung von der Grundsteuer abgezogen. Der abgezogene Betrag darf den Betrag der zu zahlenden Grundsteuer nicht übersteigen.

Falls das Unternehmen vor der Anpassung der Detailplanung des Projekts keine Grundsteuer entrichtet hat, muss das Unternehmen zum Zeitpunkt der Planungsanpassung die Grundsteuer entrichten. Der Betrag der gezahlten Grundsteuer (sofern vorhanden) wird zum Zeitpunkt der Planungsanpassung unter Berücksichtigung des Preisschwankungsfaktors neu berechnet und nach der Neuberechnung von der Grundsteuer abgezogen. Der abzugsfähige Betrag darf den zu zahlenden TSDD-Betrag nicht übersteigen. Gleichzeitig müssen Unternehmen die Grundsteuer verspätet bezahlen, wenn eine Zahlungsaufforderung für die Grundsteuer vorliegt.

Herr Chau verwies auf ein gewerbliches Wohnbauprojekt im 7. Bezirk (HCMC), das auf einem 5,2 Hektar großen Grundstück errichtet wurde und für das eine zuständige staatliche Behörde im Januar 2021 einen Landzuteilungsbeschluss mit einem Landnutzungskoeffizienten von 3,05 und einer maximalen Baudichte von 35 % erlassen hatte. Das Projekt umfasst ein Mehrfamilienhaus mit einer maximalen Höhe von 27 Stockwerken und 903 Wohnungen sowie ein niedriges Reihenhausgebiet mit 110 Reihenhäusern. Im März 2021 zahlte das Unternehmen 850 Milliarden VND an Grundsteuer. Anschließend beantragte der Investor eine Anpassung der Detailplanung, um den Landnutzungskoeffizienten auf das 4,57-fache und die maximale Baudichte auf 40 % zu erhöhen, wodurch sich die Gesamtzahl der Wohnungen auf 1.355 Einheiten erhöht. Dies wurde im März 2024 von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigt. Laut Dekretsentwurf muss für das Projekt eine zusätzliche Landnutzungssteuer von 425 Milliarden VND entrichtet werden, laut Herrn Chau‘s Vorschlag muss das Unternehmen jedoch nur eine zusätzliche Landnutzungssteuer von 325 Milliarden VND entrichten.

„Wenn das Unternehmen verkauft und das Geld eingenommen hat, muss es nach der Berechnungsmethode des Dekretentwurfs aus eigener Tasche zahlen, was zu einem Verlustrisiko führt. Wenn das Projekt nicht verkauft wurde, wird das Landnutzungsrecht zum Verkaufspreis hinzugerechnet und treibt so den Hauspreis in die Höhe. Ab diesem Punkt trägt der Käufer die letztendliche Last“, rechnete Herr Chau vor.

Es gibt nur noch einen Fall der Befreiung von der Grundrente.

Laut Verordnungsentwurf gibt es im Investitionsförderungsbereich derzeit nur einen Fall der Landnutzung für Produktions- und Geschäftszwecke, der von der Grundrente befreit ist. Der Entwurf hat die Fälle der Befreiung von der Grundrente im Vergleich zu den derzeitigen Regelungen deutlich eingeschränkt. Wenn diese Regelung verabschiedet wird, befürchten viele, dass Investoren, auch ausländische Investoren, nicht länger von der Grundrentenbefreiung profitieren werden, weil diese Orte keine Investitionsanreizgebiete darstellen.

Darüber hinaus sieht der Dekretsentwurf laut Herrn Le Hoang Chau keine Befreiung von Landnutzungsgebühren während der Phase des Grundbauprojekts oder nach dem Zeitraum der Befreiung von Land- und Wasserflächenmieten während der Phase des Grundbaus mehr vor und übernimmt daher nicht die aktuelle Investitionsanreizpolitik des Dekrets 46. Die neue Regelung hat die spezielle Investitionsanreizpolitik außer Kraft gesetzt, die im Investitionsgesetz 2020 und in der Entscheidung 29 des Premierministers zur Regelung besonderer Investitionsanreize festgelegt war. Dies kann sich negativ auf die Investitionsanziehungspolitik auswirken und die Attraktivität des vietnamesischen Investitionsumfelds in den Augen ausländischer Investoren verringern.

„Dies ist ein sehr großes Problem. Die Regierung und die zuständigen staatlichen Stellen müssen daher vor der Verabschiedung des Dekrets besondere Aufmerksamkeit darauf richten, einen Rahmen für eine bevorzugte Investitionspolitik zu schaffen, die überlegen und äußerst wettbewerbsfähig ist und sowohl die nationalen als auch die ethnischen Interessen kurz-, mittel- und langfristig sichert und gleichzeitig die legitimen und rechtlichen Interessen der Investoren wahrt. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des harten Wettbewerbs zwischen den Ländern um ausländische Direktinvestitionen (FDI), vor allem in den Bereichen Finanzen, Hochtechnologie, Chips und Halbleitertechnologie; typischerweise haben sogar die USA gerade ein Gesetz zu Chips und Halbleitertechnologie erlassen“, meinte Herr Chau.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) analysierte, dass das Bodengesetz zwar eine feste jährliche Bodenpacht für einen 5-Jahres-Zyklus ab dem Zeitpunkt der Entscheidung des Staates über die Verpachtung des Landes vorschreibt, es aber eine Änderung des Landnutzungszwecks im Zusammenhang mit der Umstellung auf die Form der staatlichen Landpacht mit jährlicher Bodenpachtzahlung zulässt. Der Anpassungssatz wird von der Regierung für jeden Zeitraum festgelegt, die Erhöhung der Grundrente kann jedoch gleich oder niedriger als die Inflation sein. Allerdings sieht der Verordnungsentwurf vor, dass die Höhe der Pachterhöhung an die Inflation angepasst werden muss. Daher sollte das Dekret eine Begrenzung der Erhöhung der Pachtzinsen für jeden Fünfjahreszyklus in Betracht ziehen, sodass sie den Anstieg des Verbraucherpreisindex (VPI) nicht übersteigt, jedoch nicht mehr als 15 % beträgt. Dies hilft Unternehmen, finanzielle Risiken zu reduzieren, bereit für Investitionen in große Projekte zu sein und im Laufe der Zeit Kapital zurückzugewinnen.

Nach Rücksprache mit Unternehmen erklärte auch der Vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI), dass die Ausnahmeregelung im Entwurf im Vergleich zur aktuellen Regelung in Dekret 46 weniger attraktiv sei. Denn nach den geltenden Regelungen gibt es Fälle, in denen Unternehmen vollständig von der Pacht befreit und nicht nur für eine bestimmte Anzahl von Jahren reduziert werden. Zu den Fällen, in denen gemäß den geltenden Bestimmungen für die gesamte Pachtdauer 100 % der Grundrente entfallen, gehören: Investitionsprojekte in Gebieten mit besonderen Investitionsanreizen, die in Gebieten mit besonderen sozioökonomischen Schwierigkeiten durchgeführt werden; Bei Projekten, bei denen mit Geldern aus dem Staatshaushalt Land für den Bau von Studentenwohnheimen genutzt wird, ist es der Einheit, die mit der Verwaltung und Nutzung für den Aufenthalt der Studenten beauftragt ist, nicht gestattet, die Kosten für die Grundstücksmiete in den Mietpreis einzubeziehen. landwirtschaftliche Flächen für ethnische Minderheiten; Land für die Umsetzung von Schutzaufforstungsprojekten, Wiederaufforstungsprojekten am Meer usw. Daher muss das Dekret Regelungen in Richtung einer Ausweitung der Fälle einer Befreiung von der Pachtpflicht für Grundstücke in Betracht ziehen, anstatt nur die Pacht zu senken. Wenn dies gelingt, wird es Investitionskapital in schwierige Bereiche oder besonders bevorzugte Felder locken.

Quelle: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm