Vorschlag, Landenteignung durchzusetzen, wenn mehr als 70 % der Bevölkerung zustimmen
Laut Statistik gab es zum Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes mehr als 12 Millionen Kommentare von Behörden, Organisationen und Einzelpersonen. Die öffentliche Konsultation zum Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes ist eine sehr umfassende politische und gesellschaftliche Aktivität, die die Aufmerksamkeit vieler Bevölkerungsschichten, Intellektueller, im Ausland lebender Vietnamesen sowie in Vietnam tätiger Organisationen und Unternehmen auf sich zieht.
Ein Thema, das in der öffentlichen Meinung in letzter Zeit besondere Aufmerksamkeit erregte, ist die Politik im Bereich Landerwerb, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung. Insbesondere was den Landerwerb betrifft, so gab es in der Realität kein einziges Großprojekt, bei dem die Unternehmen mit der Bevölkerung verhandeln konnten. Dies ist auch der Grund, weshalb die Landnutzungseffizienz beeinträchtigt wird. Der Staat muss immer noch Land urkundlich beanspruchen und seine Nutzung umgestalten, die Berechnung von Pachtunterschieden ist sehr schwierig.
Von besonderem Interesse für die öffentliche Meinung sind Fragen des Landerwerbs, der Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungspolitik.
In der Realität stoßen Unternehmen häufig auf gewisse Schwierigkeiten und Probleme, wenn sie Stadtentwicklungsprojekte umsetzen und mit den Menschen verhandeln. Dementsprechend erklärte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer, bei einem Workshop zur Kommentierung des (geänderten) Entwurfs des Landgesetzes am 8. März, der von der vietnamesischen Vereinigung für Handel und Industrie (VCCI) in Abstimmung mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt organisiert wurde, dass es Projekte von Unternehmen gebe, die aufgrund von Problemen mit der Landrückgewinnung, Entschädigung und Ernteunterstützung seit acht Jahren nicht umgesetzt worden seien.
Laut Herrn Nguyen Quoc Hiep muss bei der Rückgewinnung von Wohn- und Gewerbegrundstücken eine angemessene Entschädigung gemäß dem von der Regierung beschlossenen Entschädigungsplan gezahlt werden, um sicherzustellen, dass das Leben der Menschen nicht beeinträchtigt wird. Allerdings betonte Herr Hiep: „Ein Punkt muss jedoch geklärt werden: Die Entschädigungspreise müssen gemäß dem genehmigten Entschädigungspreisplan umgesetzt werden und können nicht durch Selbstverhandlung zwischen jedem Haushalt und dem Investor umgesetzt werden.“
Frau Nguyen Thi Nga, Vorsitzende der BRG Group, schlug vor: „Sobald eine Einigung mit der Mehrheit der Bevölkerung erzielt wurde, muss der Investor staatliche Stellen um die Rückgabe des Landes ersuchen und diese auch durchsetzen, wenn die verbleibenden Haushalte nicht zustimmen, um eine Aufgabe des Landes und eine ineffiziente Landnutzung zu vermeiden.“ Wenn auch nur 1 % anderer Meinung ist, wird die Umsetzung des Projekts schwierig. Das Gesetz kann eine teilweise Umsetzung des Projekts zulassen, das Projekt stellt jedoch das Ganze dar.
Der Wirtschaftsexperte Vu Vinh Phu äußerte seine Meinung zu diesem Thema und sagte, dass der Staat für eine reibungslose Landrückgewinnung über sehr spezifische Mechanismen und Richtlinien verfügen müsse, um einen Rechtskorridor zu schaffen, der von den zuständigen Behörden, Personen und Unternehmen umgesetzt werden könne.
Dieser Wirtschaftsexperte vertritt außerdem die Ansicht, dass, wenn es einen rechtlichen Korridor gibt und das Unternehmen, das das Projekt umsetzt, eine Einigung mit über 70 % der Bevölkerung erzielt hat, die staatlichen Stellen eine Landrückgewinnung und Durchsetzung durchführen werden, wenn die verbleibenden Haushalte sich weigern, das Land zu übergeben, um zu vermeiden, dass sich das Projekt in die Länge zieht und dem Unternehmen Schaden zugefügt wird, während die Wirksamkeit des Landes nicht unmittelbar gefördert wird.
Ökonom Vu Vinh Phu.
Differenzmiete, wie berechnet man sie?
Man kann sagen, dass es in der Vergangenheit beim staatlichen Landerwerb und bei der Umwandlung von Land in Nutzungsarten aufgrund der Festlegung der Grundstückspreise sehr schwierig war, die Unterschiede bei den Grundrenten zu berechnen. Viele Meinungen besagen, dass der Staat den Menschen Land zu „billigen“ Preisen abnimmt und es dann Unternehmen überlässt, die in den Verkauf ihrer Produkte zu hohen Preisen investieren, um Gewinne zu erzielen. Stimmt das wirklich?
Dem Vertreter eines Immobilienunternehmens zufolge kommt die Entschädigung für die Rodung zwar grundsätzlich vom Staat, in Wirklichkeit zahlt das Unternehmen jedoch einen Vorschuss und zieht diesen später von der Landnutzungsgebühr und der Grundsteuer ab. Selbst wenn Sie ein Grundstück für 1 Million VND/m2 bekommen, können Sie es nicht sofort zu einem Vielfachen des Preises verkaufen.
Mittlerweile müssen die Unternehmen neben den an den Staat zu zahlenden Landnutzungsgebühren und Grundsteuern auch noch weitere Kosten für den Bau der Infrastruktur, den Hausverkauf, Händlerrabatte, Zinszahlungen usw. bezahlen.
Im Gespräch mit uns analysierte Rechtsanwalt Nguyen Hoai Nam, Direktor der Anwaltskanzlei Bamboo Star LLC, den Landerwerb des Staates zu Zwecken der sozioökonomischen Entwicklung, einschließlich der Errichtung neuer Stadtgebiete.
Rechtsanwalt Nguyen Hoai Nam erklärte, dass es sich bei vom Premierminister genehmigten neuen Stadtgebieten, in die investiert werden soll und für die ein Landerwerb erforderlich ist, oder bei von den Volksräten der Provinz genehmigten Bauprojekten für neue Stadtgebiete, für die ein Landerwerb erforderlich ist, um Fälle handelt, in denen der Staat Land zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse erwirbt, wie in Artikel 62 des Bodengesetzes von 2013 festgelegt.
„Wenn der Staat Land für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse zurückgewinnt, entsteht ein Unterschied zwischen der Summe, die der Staat den Menschen entschädigt, deren Land zurückgewonnen wird, und dem Betrag, den der Staat durch die Landzuteilung an Unternehmen einnimmt, die als Projektinvestoren fungieren“, betonte Rechtsanwalt Nam.
Laut Rechtsanwalt Nguyen Hoai Nam werden Menschen, deren Land zurückgewonnen wird und die die in Artikel 75 festgelegten Bedingungen erfüllen, für den Landanspruch entschädigt, wenn der Staat Land aus Gründen der nationalen Verteidigung und Sicherheit zurückgewinnt. sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse.
Stadtgebiet Nam Thang Long (Stadtgebiet Ciputra). Foto: Internet
Unter Berufung auf das Stadtgebietsprojekt Nam Thang Long (Stadtgebiet Ciputra) im Bezirk Tay Ho in Hanoi sagte Rechtsanwalt Nguyen Hoai Nam, dass Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei Landrückgewinnung durch den Staat gemäß Beschluss Nr. 10/2017/QD-UBND des Volkskomitees von Hanoi erfolgen. Dementsprechend legt Artikel 5 die Grundsätze der Landentschädigung bei Landrückgewinnung durch den Staat fest: Landnutzer bei Landrückgewinnung durch den Staat werden, sofern sie die Bedingungen für eine Entschädigung gemäß den Bestimmungen von Artikel 75 des Bodengesetzes erfüllen, in bar entschädigt, und zwar gemäß dem spezifischen Grundstückspreis der Art des zurückgewonnenen Landes, der vom Volkskomitee der Stadt beschlossen wird. Im Falle von Bodenfondsbedingungen wird eine Entschädigung durch die Zuweisung von Grundstücken mit demselben Nutzungszweck wie das zurückgewonnene Land in Betracht gezogen. Laut Tabelle Nr. 1, die mit Beschluss Nr. 30/2019 des Volkskomitees von Hanoi herausgegeben wurde, beträgt der Preis für Ackerland für den Reisanbau und den Anbau jährlicher Feldfrüchte in den Bezirken des Distrikts Tay Ho 252.000 VND/m2.
Für Investoren entscheidet der Staat nach Abschluss des Landerwerbs, der Entschädigung und der Räumung des Geländes, ob sie Land an Projektinvestoren zuteilen und verpachten. Zu diesem Zeitpunkt berechnet der Staat die Landnutzungsgebühren für die Landpacht und -zuteilung entsprechend dem korrekten Verwendungszweck jedes neuen Landtyps in der Planungs- und Investitionspolitik des Projekts, das gemäß den Bestimmungen des Dekrets 45/2014/ND-CP über die Erhebung und Umsetzung von Landnutzungsgebühren genehmigt wurde.
„Der Unterschied entsteht hier dadurch, dass die Entschädigungs- und Unterstützungssumme, die der Staat den Menschen zahlt, deren Land zurückgewonnen wird, viel niedriger ist als die Summe der Landnutzungsgebühren, die der Staat von den Unternehmen durch Landzuteilung und Landpacht einnimmt. Dies ist auch deshalb offensichtlich, weil die Zwecke der Landnutzung, wenn der Staat Land von der Bevölkerung zurückfordert und wenn der Staat es an den Investor überträgt, unterschiedlich sind und sich Standort und Infrastruktur an der allgemeinen Planung des Stadtgebiets orientieren“, stellte Rechtsanwalt Nguyen Hoai Nam klar und sagte, dass die Differenz des berechneten Betrags in den Staatshaushalt einfließt.
Gia Phat
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