Đất nền ở giai đoạn ‘điểm lạnh’, giá chung cư Đà Nẵng cao ngất ngưởng, có hiện tượng ‘bắt tay nhau’ đẩy giá?

Bất động sản mới nhất: Các chuyên gia cho rằng, từ quý II/2024, thị trường đất nền sẽ có chuyển biến rõ nét. (Nguồn: CafeF)

Đã đến lúc mua đất nền tích lũy

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia lĩnh vực BĐS, nhà đầu tư đang có động thái đi “săn” đất tranh thủ thời gian thị trường “xuống đáy”, dễ thương lượng mua. Đồng thời, nhà đầu tư có thể đón đầu cơ hội trước khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS được thực thi và khả năng lớn sẽ làm thay đổi mặt bằng giá của mọi loại hình BĐS.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group, nhìn về tổng thể thì thị trường đất nền vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc. Tuy đã vượt qua giai đoạn bĩ cực nhất và có thể sẽ ghi nhận những tín hiệu tích cực nhiều hơn cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra nhưng giai đoạn này vẫn đang là “điểm lạnh” của loại hình đất nền.

Ông Thắng dẫn chứng, trong 4 tháng đầu năm, giao dịch đất nền phía Nam vẫn khá ảm đạm, hầu hết các địa phương từ TP.HCM đến Long An, Đồng Nai, Bình Dương hay xa hơn như Tây Ninh, Bình Phước, thanh khoản đất nền chỉ dao động ở khoảng từ 20-25% lượng mở bán. Nhiều khu vực từng sốt nóng những năm trước hiện nay không ghi nhận giao dịch.

“Quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi khiến thị trường đất nền sẽ cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Vậy nên sớm nhất cũng phải đến cuối năm đất nền mới có thể “đảo chiều”, và lúc này vẫn là thời điểm tốt để săn được hàng giá hợp lý”, ông Thắng nhìn nhận.

Đồng quan điểm trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, dự báo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi chính thức có hiệu lực sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to. Tuy nhiên, xét về dài hạn giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá BĐS còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

“Tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy, đất nền vẫn sẽ nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong những năm tới. Người có dòng tài chính ổn định có thể xem xét mua đất tích lũy lúc này và kiếm lợi nhuận tốt trong các năm tới”, ông Tuấn phân tích thêm.

Giải đáp khúc mắc có nên đầu tư đất nền, các chuyên gia cho rằng, từ quý II năm nay thị trường đất nền sẽ có chuyển biến rõ nét. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì giờ là lúc thích hợp để tìm kiếm cơ hội.

Nhà phố trên 30 tỷ đồng chiếm lĩnh thị trường TP.HCM

Theo Savills Việt Nam, trong quý I/2024, nguồn cung nhà phố và biệt thự mới tại TP.HCM rất hạn chế, chỉ 42 căn. Nguồn cung mới chỉ đến từ một dự án tại TP Thủ Đức với giá bán khoảng 10 tỷ đồng/căn.

Về nguyên nhân nguồn cung hạn chế trong vòng 3 năm trở lại đây, chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, chủ yếu do rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị đình trệ.

3 tháng đầu năm 2024, nguồn cung sơ cấp của loại hình nhà phố và biệt thự tại TP.HCM đạt 762 căn, giữ ổn định theo quý nhưng tăng 13% so với năm trước. Những sản phẩm có giá bán trên 30 tỷ đồng chiếm 76% thị phần, và 85% nguồn cung sơ cấp tập trung tại TP Thủ Đức.

Savills Việt Nam dự báo trong 3 quý còn lại của năm nay, nguồn cung nhà phố và biệt thự tại TPHCM đạt khoảng 1.149 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Phần lớn nguồn cung trong tương lai là phân khúc nhà phố với giá bán trên 20 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, đánh giá về thị trường nhà phố, biệt thự TP.HCM và vùng phụ cận giai đoạn đầu năm nay, DKRA Group cho rằng, sức cầu thị trường vẫn ở mức thấp, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn. TP.HCM và Bình Dương dẫn dắt thị trường khi chiếm hơn 80% lượng tiêu thụ sản phẩm sơ cấp trong quý.

Theo chuyên gia của DKRA Group, mặt bằng giá sơ cấp của loại hình nhà phố, biệt thự TP.HCM và vùng lân cận vẫn ở mức cao, mức giá trung bình dao động từ 4,1-27,8 tỷ đồng/căn.

Khảo sát cho thấy, nguồn cung nhà phố và biệt thự tại TP.HCM rất nhỏ giọt nên mặt bằng giá nhà bị đẩy lên cao. Hầu hết các chủ đầu tư có hàng vào thời điểm này đều muốn định vị lại sản phẩm và bán với mức giá cao hơn so với những năm trước. Thị trường cũng đã xuất hiện tình trạng các chủ dự án “bắt tay nhau” để đẩy giá.

Đơn cử như sự xuất hiện của một dự án biệt thự siêu sang tại TP Thủ Đức, với giá bán hơn 700 tỷ đồng/căn. Mức giá chưa từng thấy của dự án này đã khiến cho mặt bằng giá của các dự án lân cận tăng lên đáng kể. Ví dụ như, một dự án trước đây có giá bán 15-17 tỷ đồng/căn thì nay đã tăng lên 20-25 tỷ đồng/căn.

Các sản phẩm mở bán hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, nằm ở ven sông Hàn.

Chung cư Đà Nẵng đắt đỏ

Những ngày cuối tháng 5, thị trường căn hộ chung cư tại Đà Nẵng ghi nhận giá bán đắt ngang ngửa tại Hà Nội, lên mức 150 triệu đồng/m2. Hầu hết dự án mới đều nằm ở vị trí đẹp, trung tâm, ven sông Hàn.

Một dự án nằm ven sông Hàn có mức giá hơn 100 triệu đồng/m2 là The Filmore, với 206 căn hộ sang trọng, có diện tích từ 48 đến 125m2. Dự án đang bàn giao nhà cho khách. Căn 2 phòng ngủ, diện tích hơn 74m2, view sông ở đây rao bán gần 11 tỷ đồng, tức 145 triệu đồng/m2. Căn góc 3 phòng ngủ, diện tích 152m2 giá 23 tỷ đồng, tương đương hơn 150 triệu đồng/m2.

Cạnh đó là dự án The Royal, giá bán cũng cao ngất ngưởng. Căn 2 phòng ngủ, diện tích 77m2 có giá 10 tỷ đồng, tương đương 129 triệu/m2.

Ngoài ra, một dự án khác trên đường Trần Hưng Đạo có quy mô lên tới 8ha, gồm 3 toà tháp, với hơn 1.300 căn hộ, diện tích từ 25,8-112m2 mỗi căn. Giá bán dự kiến từ 65-100 triệu đồng.

Hay dự án Sun Ponte Residence, cũng nằm trên đường Trần Hưng Đạo, cách Cầu Rồng khoảng 300m. Tuỳ vào vị trí tầng, view, giá bán căn hộ ở đây dao động từ 65-100 triệu đồng/m2. Theo môi giới, chỉ sau vài tuần mở bán, dự án gần như hết hàng.

Còn tại dự án căn hộ Panoma 1 và Panoma 2 tọa lạc tại chân cầu Trần Thị Lý, giá những căn tầng cao, view đẹp cũng quanh mức 80-100 triệu đồng/m2.

Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cho hay, trong quý I/2024, số lượng giao dịch BĐS trên địa bàn TP ghi nhận 2.117 căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ, tăng 145% so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 103,2% so với quý IV/2023.

Bà Vũ Quý Hợi, Trưởng phòng Kinh doanh Minh Minh Group, cho biết, thị trường căn hộ ở Đà Nẵng hấp thụ khá tốt. Một số dự án vừa ra hàng đã thanh khoản 90% sản phẩm. Lượng khách mua là người địa phương chiếm tới 40%.

Theo bà Hợi, so với hai đầu đất nước là Hà Nội và TP.HCM, mức tăng giá đối với sản phẩm căn hộ ở Đà Nẵng là chưa nhiều (7-10%). Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng thấp, nhiều khách hàng có nguồn tiền nhàn rỗi đã lựa chọn mua căn hộ để ở hoặc đầu tư, sau này cho thuê bởi hầu hết dự án căn hộ nằm ở những vị trí thuận lợi, gần sông, gần biển, khu vực trung tâm du lịch của Đà Nẵng.

Nói về việc các căn hộ cao cấp, giá bán cả trăm triệu đồng vẫn nhận được sự quan tâm, ông Võ Hồng Thắng – Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group nhận định, đó là bởi nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng vừa qua liên tục khan hiếm, chỉ từ 500 đến dưới 1.000 căn đưa ra thị trường mỗi năm. Quỹ đất sạch để phát triển dự án khu vực trung tâm và lân cận trung tâm thành phố dần cạn kiệt, chi phí cho tiền đất ở mức cao.

Ngoài ra, các dự án mở bán hầu hết được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh,… tạo niềm tin nơi người mua. Nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, hỗ trợ kích cầu được áp dụng.

Thu hồi giấy phép xây tầng hầm tòa nhà sân golf Đồi Cù Đà Lạt

Ngày 29/5, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng vừa có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng tầng hầm bên trong dự án tòa nhà golf Đồi Cù Đà Lạt do Công ty CP Hoàng Gia ĐL làm chủ đầu tư.

Quyết định này được Sở Xây dựng đưa ra sau khi xác định, chủ đầu tư đã không khắc phục việc xây dựng sai so với giấy phép trong thời hạn ghi tại văn bản xử lý vi phạm của cơ quan chức năng.

Đồng thời, doanh nghiệp trên buộc phải nộp lại giấy phép xây dựng đã được cấp. Thời gian thực hiện là 5 ngày, tính từ lúc quyết định thu hồi giấy phép xây dựng được ký.

Trường hợp chủ đầu tư tòa nhà sân golf Đồi Cù Đà Lạt không thực hiện nộp lại giấy phép xây dựng theo quy định, cơ quan chức năng sẽ ban hành quyết định hủy giấy phép xây dựng.

Theo đó, hồi năm 2023, Sở Xây dựng tỉnh Lâm Đồng đã cấp giấy phép cho chủ đầu tư dự án trên thực hiện hạng mục một phần tầng hầm khối dịch vụ golf tại tòa nhà sân golf Đồi Cù Đà Lạt, diện tích khoảng 2.639m2.

Trước đó, khi kiểm tra, cơ quan chức năng phát hiện nhiều vi phạm xây dựng sai và không phép tại tổ hợp công trình ở sân golf Đồi Cù Đà Lạt. Các vi phạm này bị cơ quan chức năng lập biên bản và ra quyết định xử phạt. Hiện chủ đầu tư đã dừng thi công dự án.

Liên quan dự án này, mới đây, Sở Tài nguyên Môi trường Lâm Đồng xác định, khoảng 5.629m2 đất rừng phòng hộ mà doanh nghiệp xây dựng trái phép tại dự án này là không đủ cơ sở chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sẽ không được chuyển đổi sang đất ở thương mại, dịch vụ.

Vì thế, Sở này đề xuất và đang chờ ý kiến của UBND tỉnh, từ đó có tờ trình HĐND tỉnh, đề nghị điều chỉnh, hủy bỏ hạng mục sử dụng 5.629m2 đất rừng phòng hộ sang đất thương mại, dịch vụ để thực hiện xây dựng tòa nhà câu lạc bộ golf.