Băn khoăn sở hữu chung cư, định giá nhà ở xã hội

Ai định giá nhà ở xã hội?

Trình Quốc hội (QH) dự án luật Nhà ở sửa đổi sáng 5.6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết về đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (NOXH), dự thảo luật quy định 12 nhóm đối tượng, trong đó có công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp (DN) trong khu công nghiệp.

Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật QH Hoàng Thanh Tùng cho biết một số ý kiến đề nghị sửa thành: “Công nhân, người lao động có thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (TNCN)” để bảo đảm công bằng đối với người lao động có thu nhập thấp nói chung, không phân biệt là làm việc trong hay ngoài khu công nghiệp.

Tuy nhiên, đề xuất này không được các đại biểu (ÐB) đồng tình. Thảo luận tổ sáng cùng ngày, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách QH Nguyễn Hữu Toàn cho rằng nếu quy định như ý kiến nói trên đã loại bỏ hàng loạt trường hợp cũng cần hưởng chính sách NOXH. “Thu nhập hơn 10 triệu đồng/tháng đã đóng TNCN rồi mà còn lo bao nhiêu thứ, trang trải cuộc sống, cho con cái học hành thì lấy đâu tiền mua nhà. Những người đóng góp cho xã hội mà lại bị loại ra thì cần cân nhắc”, ông Toàn nêu và cho rằng nếu quy định về mức thuế TNCN thì cần quy định cụ thể là mức thuế bao nhiêu.

Cùng quan điểm này, ÐB Trần Thị Hồng Thanh (đoàn Ninh Bình) nêu: Quy định lao động có phát sinh thuế thu nhập không thuộc diện mua NOXH là không phù hợp bởi có những người nộp thuế nhưng thu nhập vẫn không đủ sống. Bà Thanh đề nghị mở rộng đối tượng để gia tăng việc tiếp cận NOXH.

ÐB Trần Hoàng Ngân (đoàn TP.HCM) thì đề nghị hiện TP.HCM có khoảng 2 – 3 triệu công nhân, trong đó khoảng 330.000 người làm trong khu công nghiệp, còn lại làm ngoài khu công nghiệp. Do đó, nếu chỉ quy định đối tượng công nhân trong khu công nghiệp sẽ bỏ sót 80 – 90% đối tượng công nhân, người lao động được hưởng chính sách. Ông Ngân đề nghị mở rộng đối tượng mua NOXH là tất cả công nhân.

Các ÐB cũng bày tỏ băn khoăn tới giá bán NOXH. Dự thảo luật quy định với NOXH không sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay, các chi phí hợp lý, hợp lệ của DN, lợi nhuận định mức 10%. Chủ đầu tư dự án NOXH xây dựng phương án giá bán, cho thuê mua NOXH, trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở.

ÐB Nguyễn Tuấn Thịnh, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội, nhận xét giá NOXH đang chưa thống nhất với luật Giá. Theo đó, luật Giá quy định NOXH không sử dụng vốn nhà nước, hay do tư nhân đầu tư vẫn thuộc phạm vi định giá của nhà nước. Dự thảo quy định chủ đầu tư dự án NOXH xây dựng phương án giá bán, cho thuê, trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán. Cho rằng định giá giữa hai luật đang mâu thuẫn, ông Thịnh đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu lại để đảm bảo phù hợp giữa các luật.

Tuy nhiên, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Ðức Phớc cho rằng với NOXH do nhà nước đầu tư thì nhà nước quyết định giá bán. Còn với nhà ở do DN đầu tư thì nhà nước cũng phải duyệt giá, theo hướng quy định giá tối đa. Theo ông, DN đầu tư nhưng chỉ đầu tư vốn, còn đất là nhà nước giao, mà giao không thu tiền sử dụng đất, lại giao đất sạch thì đương nhiên nhà nước phải khống chế mức bán tối đa. Còn DN tiết kiệm hơn thì DN có lời.

Lãnh đạo Bộ Tài chính cũng cho rằng khi nhà nước quy định giá tối đa thì NOXH do DN đầu tư mới bán đúng đối tượng, cho thuê đúng đối tượng và nhà nước mới khống chế được. Nếu không sẽ rơi vào “kênh” nhà ở thương mại. “Tôi muốn nhấn mạnh, một dạng nhà nước đầu tư, một dạng nguồn xã hội hóa, tức DN đầu tư, nhưng nhà nước đều phải quyết giá. Ðối với dạng nhà nước đầu tư thì bán đúng giá, còn với DN đầu tư thì phải quy định giá tối đa để khuyến khích đầu tư của DN, của nguồn vốn xã hội”, ông Hồ Ðức Phớc nói.

Tranh luận quy định thời hạn sở hữu chung cư

Thảo luận tại tổ, Bí thư Thành ủy Hà Nội Ðinh Tiến Dũng dẫn ra thực tế nhiều khu đô thị tại Hà Nội làm nhà ở bán xong nhưng quay đi quay lại rất thiếu hạ tầng xã hội, trường học, bệnh viện. Có những dự án làm 20 năm nay mà chưa xây được trường học trong khi dân vào ở kín mít. Bên cạnh đó, việc tái định cư lại đang trong tình trạng “thừa vẫn thừa mà thiếu vẫn thiếu”, vì nhiều người dân muốn nhận tiền trong khi luật yêu cầu dự án phải có tái định cư. Ông Dũng nêu nên chăng có hướng mở hơn trong luật, nên giao cho cấp tỉnh được điều chuyển từ nhà tái định cư sang NOXH và ngược lại.

Về cải tạo chung cư cũ, với các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, phải gắn với tái thiết đô thị cũng như liên quan mật thiết đến thời hạn chung cư. “Tôi tán thành phải có thời hạn chung cư, còn thời hạn thực tế liên quan đến thiết kế tòa nhà”, ông Dũng nêu. Chung cư là sở hữu của người dân, nếu cải tạo bằng đầu tư công thì vô lý vì không phải đối tượng thuộc ngân sách. Riêng kinh phí kiểm định nói người dân bỏ ra là không cần thiết, nhà nước nên bỏ ra làm, hoặc kêu gọi xã hội làm nhà nước chi tiền. “Ðang muốn thỏa thuận để người dân vui vẻ đi mà lại bắt người dân bỏ tiền làm thì vô lý. Qua cháy nổ, dịch giã thấy các khu này có khổ không? Muốn an toàn cho dân, nhà nước phải có trách nhiệm với dân, nguồn vốn chỗ này phải rộng rãi, nhà nước bỏ tiền ra”, ông Dũng nêu.

Ðáng chú ý, theo Bí thư Thành ủy Hà Nội, “khi đã có thời hạn chung cư, nhà nước có trách nhiệm bảo vệ cuộc sống người dân, cưỡng chế vì lợi ích người dân là bình thường”. Theo ông Dũng, khi có quy định, người dân hiểu mua chung cư có thời hạn. Như hiện nay sở hữu chung cư vô thời hạn, nhưng xuống cấp lại bắt nhà nước chịu trách nhiệm thì hài hòa lợi ích ở đâu?

Cùng quan điểm này, ÐB Nguyễn Trúc Anh, Bí thư Huyện ủy Hoài Ðức (Hà Nội), cho biết ở nhiều nước, tỷ lệ nhà ở có niên hạn sử dụng chiếm 70%, nhà ở lâu dài chiếm 30%. Bởi lẽ xu hướng vợ chồng trẻ ở đô thị hiện nay cũng muốn sở hữu nhà có niên hạn hơn là tài sản mang tính kế thừa. Ông Trúc Anh cũng bày tỏ ủng hộ quy định chung cư có niên hạn.

GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường ÐH Kinh tế quốc dân (Hà Nội), cũng đồng tình với dự thảo cũ của Bộ Xây dựng theo hướng chung cư phải có thời hạn của công trình. Trong trường hợp chung cư hết thời hạn, kiểm định vẫn tốt thì tiếp tục sử dụng, còn không đảm bảo thì phá dỡ. Ông Cường đề xuất đất dành xây dựng nhà chung cư không nên có “sổ đỏ” vĩnh viễn, mà là đất thuê có thời hạn 50 – 70 năm. Nếu quy định như vậy, tiền thuê đất sẽ rẻ hơn rất nhiều, từ đó, người mua nhà sẽ được hưởng lợi.

ÐB Lê Trường Lưu (đoàn Thừa Thiên-Huế) cũng bày tỏ băn khoăn khi luật chưa nói đến sở hữu nhà chung cư vĩnh cửu hay có thời hạn. “Theo tinh thần của luật này, ta nêu khái niệm sở hữu thì sở hữu vĩnh viễn. Tuy nhiên, nhà chung cư có tuổi đời 50 – 60 – 70 năm tùy theo tiêu chuẩn. Và chính ở khâu đó xảy ra mâu thuẫn khi chúng ta cải tạo lại nhà chung cư”, ông Lưu nêu.

ÐB Hoàng Ðức Thắng (đoàn Quảng Trị) lại có ý kiến ngược lại khi đề nghị giữ nguyên như dự thảo, sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, phù hợp với Hiến pháp và pháp luật hiện hành. “Người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, nếu sử dụng một thời gian hết hạn thì chương trình phát triển nhà chung cư sẽ không thành công do tâm lý có đất mới có nhà”, ông Thắng nói.

Góp ý cho nội dung cải tạo nhà chung cư cũ, ÐB Nguyễn Thị Sửu (đoàn Thừa Thiên-Huế) cho rằng cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng các quy định về thủ tục di dời cư dân ra khỏi khu dân cư nguy hiểm có nguy cơ sụp đổ, cho đến quy định lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; đồng thời, quy định thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được các chủ đầu tư…