وفي تقرير أرسلته إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بشأن تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 حتى نهاية عام 2023، أشارت وزارة المالية إلى العديد من الثغرات والنقائص والقيود في تعبئة رأس المال الاستثماري لبناء مشاريع الإسكان التجاري، ونقل المشاريع الاستثمارية، وكذلك نقل العقارات.

المخاطر عند نقل مشاريع الاستثمار

وفيما يتعلق بتعبئة رأس المال لبناء مشاريع الإسكان التجاري، قالت وزارة المالية إنه في السابق، ووفقًا لأحكام قانون الإسكان، كان يُسمح للمستثمرين بتوقيع عقود ووثائق مساهمة رأس المال أو عقود ووثائق التعاون الاستثماري مع المنظمات والأفراد للاستثمار في بناء المساكن، وكان يُسمح لمساهمي رأس المال أو أطراف التعاون الاستثماري بتقسيم منتجات الإسكان بناءً على نسبة مساهمة رأس المال المتفق عليها.

لكن وفقاً للوائح الحالية، لا يجوز للمستثمرين تطبيق تعبئة رأس المال لتقسيم منتجات الإسكان أو إعطاء الأولوية للتسجيل والإيداع والتمتع بحق شراء المسكن أو تقسيم حقوق استخدام الأراضي في المشروع للجهة التي تم تعبئة رأس المال لها، إلا في حالة المساهمة برأس المال لإنشاء كيان قانوني جديد يتم تعيينه من قبل الدولة كمستثمر في مشروع بناء الإسكان.

بعد الانتهاء من بناء أساسات المنزل وفقا لأحكام المرسوم 71، يُسمح للمستثمر بتوقيع عقد بيع وشراء المساكن والإنشاءات المستقبلية بدلاً من عقود المساهمة في رأس المال الموقعة سابقاً.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
وبحسب وزارة المالية، هناك طرق عديدة للالتفاف على القانون، ما يجعل من الصعب على الجهات الحكومية التحقق من القيمة الحقيقية لمعاملات نقل العقارات. الصورة: هوانغ ها

بعد توقيع عقد بيع المساكن وأعمال البناء المستقبلية، يجوز للمساهم في رأس المال نقل عقد بيع المساكن وأعمال البناء المستقبلية.

لكن وزارة المالية قالت إن الواقع يشير إلى أن أجهزة الدولة لم تتمكن حتى الآن من السيطرة على استمرار المستثمرين في توقيع عقود (بأشكال عديدة) مع أفراد. لا يكتشف الأفراد الحادث إلا عندما يحتاجون إلى نقل المستندات وتقديمها إلى السلطات الضريبية.

بالإضافة إلى ذلك، هناك حالات حيث يقبل المستثمرون دفع ضريبة الدخل الشخصي (PIT) نيابة عن المشتري، وجمع PIT من المشتري عند نقل عقد المساهمة في رأس المال ولكنهم لا يدفعون الضرائب إلى ميزانية الدولة.

وفيما يتعلق بنقل مشاريع الاستثمار، قالت وزارة المالية إن دافعي الضرائب هم الأشخاص الاعتباريون الذين ينقلون حقوق الاستثمار أو يستغلون جزءاً أو كل مشروع استثماري إلى منظمات أو أفراد آخرين في شكل انفصال أو اندماج أو تحويل الأعمال أو نقل مساهمة رأس المال، وفقاً لتنظيم قانون تنظيم الأراضي والاستثمار والإسكان والأعمال العقارية.

في حال كانت الجهة الناقلة مؤسسة مملوكة للدولة، فيجب عليها أيضًا الالتزام بأحكام قانون إدارة واستخدام رأس المال الحكومي المستثمر في الإنتاج والأعمال التجارية في المؤسسات وقانون إدارة الأصول العامة.

وبحسب وزارة المالية فإن هذا النشاط معرض لمخاطر عديدة منها قيام المنظمة بإعلان أسعار تحويلية غير مطابقة للأسعار الفعلية مما يتسبب في خسائر لميزانية الدولة؛ نقل المشروع عندما لا يفي بشروط النقل المنصوص عليها في القانون؛ بيع الأصول دون مزاد مما يؤدي إلى خسارة الأصول العامة للدولة؛ الاستخدام غير السليم للأرض

يتم في البداية تخصيص الأراضي من قبل الدولة للأفراد الذين هم مساهمون في رأس المال أو المساهمين المؤسسين من خلال تحصيل رسوم استخدام الأراضي، وتقوم الدولة باستئجار الأراضي (تدفع سنويًا أو تدفع مرة واحدة) لتنفيذ مشاريع استثمارية، بعد عدد من عمليات نقل مساهمات رأس المال والأسهم، مما يؤدي إلى استبدال جميع المساهمين في رأس المال والمساهمين المؤسسين.

في الواقع، لم تتغير المؤسسة التي تنفذ مشروع الاستثمار (لم يتغير قانون ضريبة المؤسسة)، ولكن الأعضاء المساهمين برأس المال في المؤسسة قد تغيروا. ويمكن القول أنها في جوهرها عبارة عن بيع مشاريع عقارية من خلال صيغة نقل رأس المال للمساهمين في رأس المال أو المساهمين المؤسسين.

وقالت وزارة المالية إن أنشطة دافعي الضرائب المذكورين أعلاه تنطوي على مخاطر ضريبية كثيرة، مما يتسبب في خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة ومخاطر مخالفة أحكام قانون إدارة الأراضي.

من الصعب التحقق من القيمة الحقيقية لمعاملة التحويل

وفيما يتعلق بأسعار نقل العقارات، أشارت وزارة المالية إلى أن دافعي الضرائب أعلنوا عن أسعار نقل لحساب الضريبة لا تتوافق مع أسعار النقل الفعلية. يستخدم البائع والمشتري عقدًا مكتوبًا بخط اليد وموقعًا من قبل الطرفين، ويوضح سعر المعاملة الفعلي لتجنب النزاعات في المحكمة.

«وبالتالي، فمن الصعب للغاية على الجهات الحكومية المختصة التحقق من القيمة الحقيقية لمعاملات نقل العقارات، خاصة وأن الجهات الضريبية لا تملك حاليا وظيفة التحقيق»، بحسب تقرير وزارة المالية.

بالنسبة لعقود نقل عقود بيع وشراء المساكن المستقبلية وأعمال البناء فإن قيمة عقد بيع وشراء المساكن المستقبلية وأعمال البناء من الطرف الثاني إلى الطرف الثالث تساوي فقط سعر الشراء من المستثمر. أو عندما يتم إصدار الكتاب، يكون دافعو الضرائب على استعداد للإعلان عن سعر أقل من سعر المستثمر، مما يؤدي أيضًا إلى خسارة في حساب إيرادات الميزانية.

وفيما يتعلق بآلية شراء وبيع العقارات والمشاريع العقارية، قالت وزارة المالية إن المستثمر يوافق على أن يقوم المشتري بإعادة توقيع عقد المنزل المستقبلي مع مشتر جديد لتجنب ضريبة الدخل الشخصي من نقل الملكية العقارية.

وذكر التقرير أن «المستثمر يتحايل على لوائح قانون الإسكان بشأن الحد الأقصى لعدد المنازل التي يُسمح للأجانب بتملكها من خلال توقيع عقود إيجار طويلة الأجل، ويتمتع المستأجر بكامل الحقوق كمالك للمنزل؛ أي المعاملة الفعلية لشراء وبيع العقارات، ولكن يتم تقنينها من خلال شراء أسهم، ثم تقسيم العمل».

بالنسبة لترخيص نقل الملكية العقارية فإن المكلف بنقل الملكية العقارية لا يوقع على عقد نقل الملكية بل يوقع على عقد تفويض (حيث يكون للشخص المرخص له الحق في حيازة العقار والحق في استخدامه والحق في التصرف فيه) وذلك لتجنب ضريبة الدخل الشخصي من نقل الملكية العقارية.

تشير بيانات وزارة المالية إلى أن إيرادات ضريبة الدخل الشخصي من تحويلات العقارات في الفترة 2017-2022 ارتفعت مقارنة بإيرادات العام السابق.

وعلى وجه التحديد، بلغت الإيرادات في عام 2017 نحو 10,818 مليار دونج. في عام 2018، بلغت الإيرادات 12,963 مليار دونج، بزيادة قدرها 19.82%. في عام 2019، بلغت الإيرادات 14,447 مليار دونج، بزيادة قدرها 11.44%. في عام 2020، بلغت الإيرادات 16,213 مليار دونج، بزيادة قدرها 12.22%. في عام 2021، بلغت الإيرادات 21,142 مليار دونج، بزيادة قدرها 30.4%. أعلى مستوى في عام 2022، بإيرادات بلغت 34,746 مليار دونج، بزيادة قدرها 64.34% مقارنة بعام 2021.

في عام 2023 وحده، من المتوقع أن تنخفض عائدات ضريبة الدخل الشخصي إلى 18.618 مليار دونج فقط بسبب صعوبات السوق وانخفاض المعاملات.