لماذا أصبح مشتري المنازل حذرين ولا يجرؤون على "دفع الأموال" في حين انخفضت أسعار الفائدة المصرفية بشكل كبير؟

قروض الإسكان بطيئة النمو

ومن المتوقع أن يكون الائتمان العقاري هو القوة الدافعة للمساعدة في تسريع الائتمان المصرفي في الأشهر الأخيرة من العام، لكن الائتمان العقاري بطيء ويتعافى بشكل أبطأ من المتوقع.

أسعار المساكن مرتفعة للغاية، في حين أن السيولة منخفضة، فضلاً عن ارتفاع أسعار الفائدة على القروض، مما يجعل المستثمرين ومشتري المنازل حذرين ولا يجرؤون على دفع أموالهم.

قالت السيدة نجوين دوك ثاتش ديم، المديرة العامة لبنك ساكومبانك ، إن الائتمان المصرفي في الأشهر التسعة الأولى من العام لم يلب التوقعات. ومن بين أسباب هذا الوضع انخفاض دخل مشتري العقارات، في حين أن المعروض من المساكن بأسعار معقولة لم يلب الطلب، بحسب صحيفة داو تو.

وبحسب المحللين في شركة VCBS للأوراق المالية، فإن الطلب على شراء المنازل لم يتعاف بسبب المعروض المحدود من المساكن. علاوة على ذلك، ارتفعت أسعار المساكن (وخاصة الشقق في المناطق المركزية) بشكل حاد في الآونة الأخيرة، مما تسبب في قلق المستثمرين ومشتري المنازل. في النصف الأول من هذا العام، ارتفع ائتمان الأعمال العقارية بأكثر من 10%، في حين ارتفع ائتمان قروض الإسكان الاستهلاكية بأكثر من 1% فقط.

يؤدي ضعف الطلب على قروض الإسكان إلى تباطؤ نمو الائتمان عبر النظام

ومن المتوقع أن تصبح قروض الإسكان المحرك الرئيسي لنمو الائتمان بالتجزئة في الفترة المقبلة، في ظل انخفاض أسعار الفائدة وارتفاع الطلب على الإسكان والاستثمار.

نعتقد أن قروض العقارات والإنشاءات ستواصل ارتفاعها بوتيرة سريعة في الفترة المقبلة مع تحسن العرض، مع استمرار تسريع وتيرة المشاريع بعد جهود دعم أسعار الفائدة والقضايا القانونية، وخاصةً بعد سريان قوانين العقارات الجديدة. في الوقت نفسه، تُحفّز أسعار الفائدة المنخفضة على الإقراض الطلب على الاقتراض من شركات العقارات، وكذلك من مشتري المنازل، وفقًا لمحللي VCBS.

ومع ذلك، أشار السيد فان لي ثانه لونج، الرئيس التنفيذي لمجموعة AFA، على موقع Vnexpress ، إلى أن الواقع ليس كما كان متوقعًا. يعتقد العديد من سماسرة العقارات أن انخفاض أسعار الفائدة سيحفز التدفق النقدي إلى سوق العقارات، لكن في الواقع، لا يتدفق النقد الخامل إلى سوق العقارات، بل يعود إلى مدخرات البنوك. أسعار المساكن مرتفعة للغاية، والسوق في حالة من "صعوبة الشراء والبيع"، مما يؤدي إلى انخفاض معاملات العقارات، وعدم جذب التدفق النقدي، كما قال السيد لونغ.

القروض العقارية الشخصية هي واحدة من أكثر القطاعات ربحية بالنسبة للبنوك اليوم. وهذا هو القطاع الذي يشكل أيضًا نسبة كبيرة من الديون المستحقة في محافظ الائتمان لدى البنوك. ولذلك، فإن البنوك حريصة على تعافي الائتمان في وقت قريب لهذه الشريحة.

ومع ذلك، وفقًا للسيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، فإن العديد من مشتري المنازل حاليًا "يخافون" من اقتراض الأموال من البنوك، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أنهم عانوا من ألم التعثر في سوق العقارات في عام 2023.

يجد الناس صعوبة في تحقيق "حلمهم في امتلاك مسكن خاص بهم"

ارتفع الائتمان العقاري بشكل حاد في عامي 2021 و2022، ويرجع ذلك جزئيًا إلى قيام البنوك بتطبيق أسعار إقراض رخيصة خلال جائحة كوفيد-19. لكن أسعار الفائدة العائمة ارتفعت بشكل حاد بعد ذلك، إلى جانب وقوع سوق العقارات في أزمة سيولة، مما أجبر العديد من المستثمرين على البيع وتقليص الخسائر لتقليل عبء الفائدة.

العقارات في غرب مدينة هو تشي منه مع مناطق إعادة التوطين والشقق والبيوت المتجاورة والأراضي في منطقة بينه تشانه، أغسطس 2024. تصوير: كوينه تران

في الوقت الحالي، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة على قروض الإسكان، لا يزال مقترضو قروض الإسكان يشعرون بالقلق بشأن أسعار الفائدة العائمة بعد انتهاء الحافز. علاوة على ذلك، فإن أسعار المساكن مرتفعة للغاية مقارنة بالدخل، مما يجعل الناس لا يزالون حذرين ولا يجرؤون على اقتراض المال لشراء منزل.

وبحسب السيدة فونج (رئيسة الممرضات في مستشفى في المنطقة الأولى بمدينة هوشي منه)، فإن ميزانيتها لشراء منزل تبلغ حوالي 3 مليارات دونج، منها حوالي 2 مليار دونج مدخرات ومليار دونج إضافي يتم اقتراضه من البنك. أرادت شراء شقة مكونة من غرفتي نوم في المنطقة المحيطة بالمنطقة السابعة. وبعد أسبوع من المسح، وجدت عدة شقق تلبي معاييرها، لكنها كانت مترددة لأنها اعتقدت أن السعر لا يزال مرتفعًا مقارنة بالقيمة الحقيقية للشقة.

وقالت عن سبب عدم إتمام عملية الشراء في الوقت الحالي، بحسب موقع Vnexpress: "ربما بسبب النقص الحالي في العرض ، ترتفع أسعار المساكن. أريد الانتظار حتى يتحسن السوق وحتى يتوفر عرض أكثر تنوعًا للحصول على المزيد من الخيارات".

وفي الواقع، شهدت أسعار المساكن ارتفاعاً مستمراً في الآونة الأخيرة، وخاصة في قطاع الشقق. قالت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) إن مؤشر أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه في الربع الثاني ارتفع بنسبة 58٪ و 27٪ على التوالي مقارنة بعام 2019. أكثر من 80٪ من العرض المفتوح للبيع هذا العام بسعر يبدأ من 50 مليون دونج للمتر المربع أو أكثر. وتتراوح أسعار العقارات في المناطق الضواحي ما بين 40 إلى 80 مليون دونج للمتر المربع، بينما تتراوح في وسط المدينة إلى أكثر من 100 مليون دونج للمتر المربع.

من أجل اقتراض مبلغ لشراء شقة في القطاع الميسور بأقل من 2 مليار دونج، وفقًا لـ VARS، يجب أن يكون لدى كل أسرة دخل لا يقل عن 35-40 مليون دونج شهريًا لضمان سداد الديون ونفقات المعيشة الشهرية. في حين أن الدخل الحالي للأسر الحضرية لا يتجاوز 10-20 مليون دونج شهريا. إن انخفاض الأسعار والسيولة يشكلان حواجز تمنع التدفق النقدي إلى العقارات بالشكل المتوقع.

وأضاف السيد نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة VARS، أن القوة الدافعة لنمو الائتمان تعتمد على العقارات، وخاصة الطلب على قروض الإسكان. ومن ثم، لتحفيز الإقراض في هذا المجال، لا بد من وجود سياسات لتنظيم أسعار العقارات بما يتناسب مع مستويات دخل الناس. وبالإضافة إلى ذلك، فمن الضروري إزالة الحواجز القانونية أمام الشركات لخفض التكاليف وزيادة المرونة في شروط الائتمان لتحفيز تدفق رأس المال إلى العقارات.

ومن جانب المقترض، ينصح الخبراء الاقتصاديون أيضاً بالحسابات الدقيقة عند إنفاق الأموال لشراء العقارات في هذه المرحلة. بحسب خبير العقارات الشخصي لي كووك كين، عند اقتراض المال لشراء منزل، يجب أولاً أن يكون لدى المقترض دخل ثابت من الراتب وأن يكون لديه ما لا يقل عن 40-50٪ من رأس ماله الخاص، ويجب أن يدعم البنك الباقي مالياً للحفاظ على القدرة على سداد الدين وتجنب الديون المعدومة.

وأوضح السيد كين أن مشتري المنازل يجب أن ينفقوا عادة ما يصل إلى 40% من إجمالي دخلهم الشهري على السكن، حتى يتمكنوا من تغطية تكاليف الاحتياجات الأساسية الأخرى في الحياة اليومية. لذلك، بالإضافة إلى مقارنة أسعار الفائدة على قروض الإسكان بين البنوك لاختيار حزمة قرض مناسبة، يحتاج مشتري المنازل إلى النظر بعناية في التدفق النقدي والقدرة على سداد الديون. إن دفعات الفائدة الشهرية وأصل الدين، إذا لم يتم التخطيط لها بعناية وبشكل معقول، يمكن أن تشكل عبئًا ماليًا كبيرًا وضغطًا على الحياة.

أسعار العقارات مرتفعة للغاية في حين أن السيولة منخفضة، مما يجعل من المستحيل على المشترين المضاربة ويضطرون إلى دفن رؤوس أموالهم لفترة طويلة، ويجعل أيضًا من الصعب على المشترين توقع هوامش ربح عالية. وتؤدي أسعار المساكن المرتفعة أيضاً إلى خفض الأرباح من تأجير العقارات (التي تمثل نحو 3% فقط من إجمالي قيمة الاستثمار، وهو أقل كثيراً من أسعار الفائدة المصرفية). وهذا هو السبب أيضًا في تدفق الأموال إلى المدخرات، بدلاً من تدفقها إلى العقارات، وفقًا لصحيفة داو تو .

قال محللون في شركة VPBank للأوراق المالية إن نسبة أسعار المساكن إلى دخل الشعب الفيتنامي ارتفعت وأصبحت أعلى بنحو 4-5 مرات من النسبة الموصى بها. ولذلك، ورغم أن أسعار الفائدة على قروض الإسكان قد انخفضت بشكل كبير خلال العام الماضي، فإن أسعار المساكن لا تزال مرتفعة، مما يجعل من الصعب على العديد من الناس تحقيق "حلم امتلاك منزل".

خانه لينه (ت/ح)

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm