لماذا تواجه الشركات صعوبة في خفض أسعار المساكن؟

[إعلان 1]

ترغب جميع الشركات في خفض أسعار المساكن وإعطاء الأولوية للتدفق النقدي

وعلق السيد فو هونغ ثانغ - مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA - قائلاً إنه في السوق الحالية، قام العديد من المستثمرين بخفض أسعار المساكن بشكل استباقي، مع إعطاء الأولوية للتدفق النقدي على الربح. تقوم الشركات بتخفيض الأسعار من خلال دعم العملاء بطرق دفع أطول، ومعدلات دفع أقل، والقدرة على دفع 30%، وحتى 10% لاستلام المنزل، أو دعم أسعار الفائدة، وفترة السماح الأصلية...

وبحسب السيد تانج، فإن المعروض من المشاريع الأولية في السوق ليس كبيرا في الوقت الحالي، وعدد المشاريع المؤهلة للبيع صغير للغاية. لكن معظم المستثمرين، عندما يكونون مؤهلين للبيع، يعطون الأولوية للتدفق النقدي. وعلق قائلاً إن الأسعار المرتفعة لن تبيع المنتجات، وسيصبح المستثمرون عالقين في تدفق نقدي، وبالتالي لا يوجد أحد أحمق بما يكفي لتحديد أسعار مرتفعة في هذا الوقت.

وأضاف السيد تانج أن المشروع سيعتمد على الصيغة الأساسية المتمثلة في الربح بالإضافة إلى التكلفة للحصول على سعر البيع. في الماضي، كان المستثمرون يتوقعون تحقيق أرباح تصل إلى عشرات بالمائة قبل القيام بأي شيء، ولكنهم الآن مصممون على تحقيق التعادل، أو حتى خسارة الأموال، في بعض المراحل المبكرة. الهدف الأكبر للمستثمرين اليوم هو الحصول على أقل سعر بيع ممكن، وجمع الأموال بأسرع ما يمكن لإنشاء التدفق النقدي التشغيلي.

واعترف السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، أيضًا بأن بعض مستثمري مشاريع الإسكان الراقية ومشاريع الإسكان المتوسطة في السوق خفضوا أسعار البيع من خلال سياسات الخصم والترويج، وخدمات ما بعد البيع التي تفيد العملاء.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — وقد نجحت بعض مشاريع الإسكان في خفض الأسعار من خلال العديد من السياسات التفضيلية (صورة توضيحية: هاي لونغ).

إن الشركات حريصة على خفض أسعار المساكن، ولكن...

أكد ممثل أحد المستثمرين الذين ينفذون مشاريع في مدينتي هوشي منه ولونج آن أن الشركة تريد حقًا خفض أسعار المساكن وتأمل حقًا أن تكون أسعار المساكن منخفضة بما يكفي ليتمكن الناس من الوصول إليها بسهولة.

ومع ذلك، تواجه الشركات أيضًا صعوبة في خفض تكاليف المدخلات لأنها غير قادرة على خفضها. لقد ارتفعت تكاليف المدخلات مثل رسوم استخدام الأراضي، وتعويضات إزالة الموقع، وفوائد القروض المصرفية، وتكاليف العمالة، وشراء مواد البناء... كلها زادت بشكل كبير في الآونة الأخيرة.

يمكن أن يستغرق المشروع، من وضع سياسة استثمارية إلى بنائه رسميًا، ما يصل إلى 5-7 سنوات، وفي بعض الحالات 15 عامًا، بدلاً من المتوسط 3 سنوات كما هو متوقع، مما يؤدي إلى إهدار الكثير من الموارد والتسبب في خسارة الشركات لتكاليف الفرصة. هذا فضلاً عن أن الشركة لديها التزام تجاه المساهمين والشركاء بشأن الحد الأدنى من الربح الذي يتم تحقيقه سنويًا، وفقًا لما ذكره هذا الشخص.

وباعتباره شخصًا يتمتع بخبرة لسنوات عديدة في سوق العقارات، فإن السيد تشاو يفهم أكثر من أي شخص آخر الصعوبات التي تواجهها الشركات عندما يتعلق الأمر بخفض أسعار المساكن. وأشار إلى أن الشركات تتحمل العديد من أنواع التكاليف، مثل تكاليف البناء والمواد الخام والعمالة؛ التكاليف المالية؛ وتتزايد تكاليف الإدارة وهناك أيضًا "تكاليف غير محددة".

وعلى وجه التحديد، تشمل تكاليف الأراضي للمشروع التعويضات وتكاليف تطهير الموقع من خلال الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي، ودفع رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي، ورسوم حماية أراضي الأرز (إذا تم استخدام أراضي الأرز) إلى الدولة. وتمثل تكاليف الأرض حوالي 15% من تكلفة مشروع الشقة؛ أكثر أو أقل من 30% لمشاريع التاون هاوس؛ أكثر أو أقل من 20% لمشاريع الفلل.

وعلى وجه الخصوص، فإن تكاليف التعويضات وتطهير الموقع الحالية غالباً ما يتم خصمها من قبل الهيئات الحكومية المختصة بنسبة تصل إلى نحو 70% من التكاليف الفعلية التي أنفقتها المؤسسة. وتعتبر التكلفة الفعلية المتبقية التي لم يتم خصمها ربحًا ويجب على الشركة أيضًا دفع ضريبة دخل إضافية بنسبة 20٪. وفي نهاية المطاف، يتم تضمين كل هذه التكاليف في سعر البيع الذي يتعين على العملاء "تحمله" عند شراء منزل.

وتمثل تكاليف البناء ما يقارب 50% من تكلفة مشروع الشقة، و30% من تكلفة مشروع التاون هاوس، و20% من تكلفة مشروع الفيلا. هذا النوع من التكلفة آخذ في الارتفاع، على سبيل المثال، ارتفعت تكلفة متر مربع واحد من مساحة الأرضية لبناء مبنى سكني إلى 12-13 مليون دونج/متر مربع مقارنة بنحو 7-8 مليون دونج/متر مربع فقط من قبل.

وتمثل التكاليف المالية، بما في ذلك فوائد الائتمان ومدفوعات الفائدة من مصادر أخرى لرأس المال، عادة حوالي 10% من سعر التكلفة. وتمثل تكاليف الإدارة عادة حوالي 5% من التكلفة.

مع التكاليف "غير المسماة"، فإن قيمة هذه العناصر ليست صغيرة. ومع ذلك، نظرًا لأن "شرعية وصلاحية ومعقولية" النفقات كما هو منصوص عليه في قانون الضرائب ليست مضمونة، فإنها لا تُدرج في تكاليف الاستثمار في المشروع، وتُدرج في نهاية المطاف في سعر البيع الذي يتعين على مشتري المنازل تحمله.

وأشار السيد تشاو إلى أن جميع التكاليف المذكورة أعلاه يتم حسابها في ظل ظروف السوق العادية، أي حوالي 3 سنوات لمشاريع الإسكان التجاري. وإذا طال أمدها بسبب المشاكل القانونية كما حدث في السنوات الأخيرة، فإن التكلفة الإجمالية للاستثمار سترتفع بشكل كبير.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — إن العديد من تكاليف الإدخال عند إنشاء مشروع تتجاوز الميزانية المخصصة لها (صورة توضيحية: كوانج آنه).

ما هو الحل؟

قال ممثل إحدى الشركات التي تقوم بتطوير العديد من المشاريع في لونغ آن ودونغ ناي إن السوق بحاجة إلى تعاون العديد من الوكالات والأعضاء في السوق لخفض أسعار المساكن.

واقترح هذا الشخص أن الدولة يمكن أن تفكر في تقديم حوافز لضريبة استخدام الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال؛ يمكن للبنوك تسهيل حصول الشركات على رأس المال اللازم لتنفيذ المشاريع بأسعار فائدة تفضيلية. وعلى وجه الخصوص، يجب تسريع عملية استكمال الإجراءات ووثائق الموافقة على المشاريع وتنفيذها بسرعة حتى لا تضطر الشركات إلى إطالة وقت التنفيذ.

بصفته رئيسًا لجمعية HoREA، اقترح السيد لي هوانج تشاو العديد من الحلول الشاملة. بالنسبة للشركات، اقترح السيد تشاو أن يقوم المستثمرون بخفض توقعات الأرباح، وعدم إبقاء الأسعار مرتفعة، وزيادة الخصومات واتباع سياسات ترويجية وما بعد البيع لتحفيز الطلب، وزيادة ثقة العملاء، وخلق التدفق النقدي والسيولة.

وتحتاج الشركات أيضًا إلى تحويل استثماراتها إلى قطاع الإسكان بأسعار معقولة، بأسعار مناسبة لدخل الناس. يمكن أن يساعد برنامج تطوير مليون شقة سكنية اجتماعية على الأقل في الفترة 2021-2030 الشركات على الوصول إلى حزمة ائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج بمعدلات فائدة أقل بنسبة 1.5-2% من أسعار الفائدة التجارية العادية.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن للشركات المشاركة في برامج إعادة بناء المباني السكنية القديمة، وتجديد المنازل ونقلها على القنوات وعلى طولها، وإعادة تطوير المناطق الحضرية القديمة المتداعية.

وعلى صعيد الدولة، اقترح السيد تشاو أن تركز الوكالات الحكومية المختصة على إزالة العوائق القانونية أمام زيادة المعروض من مشاريع الإسكان، وهو الأساس لزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي. ومن شأن هذه الزيادة في المعروض السكني أن تساعد في استقرار أسعار المساكن وفقاً لقوانين العرض والطلب وقوانين المنافسة في السوق.

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت الجمعية أن تُقدّم وزارة الإنشاءات إلى الحكومة قريبًا لوائح مُفصّلة بشأن مراحل مشاريع الاستثمار في بناء المساكن، وفقًا لما هو منصوص عليه في المادة 34 من قانون الإسكان لعام 2023. ويهدف ذلك إلى توحيد عملية وإجراءات الموافقة الإدارية على مشاريع الإسكان التجاري ومشاريع الإسكان الاجتماعي، وتقصير مدة تنفيذ إجراءات الاستثمار باستخدام الأراضي.

واقترحت الجمعية أيضا أن تنظر اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية في استكمال مشروع قانون الأراضي المعدل لتطوير آليات وسياسات بشأن الاستخدام الفعال والاقتصادي للأراضي لتنفيذ المشاريع العقارية.

وعلى وجه الخصوص، يتم ضمان أن تكون مشاريع الإسكان التجاري ومشاريع الإسكان الاجتماعي متوافقة ومتوافقة مع قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية 2023، مما يخلق ظروفًا مواتية للمستثمرين للوصول إلى الأراضي، مما يضمن عدم وجود خسارة في إيرادات الميزانية.

[إعلان 2]
مصدر