تستمر الأسعار في "الثبات" عند مستويات مرتفعة
وبحسب تقرير سوق النصف الأول من عام 2023 الصادر عن شركة سافيلز فيتنام، ارتفع العرض الجديد في سوق الشقق بنسبة 76% على أساس ربع سنوي و125% على أساس سنوي، إلى 3596 وحدة. ومن بينها، استقبل السوق الأولي 20,412 وحدة، بزيادة قدرها 5% على أساس ربع سنوي و14% على أساس سنوي.
في المقابل، لم يشهد سوق الفلل والمنازل أي مشاريع جديدة خلال الربع، حيث جاء كل العرض الجديد من 126 وحدة من المشاريع القائمة، بزيادة 334% على أساس ربع سنوي ولكن بانخفاض 14% على أساس سنوي. يتكون العرض الأساسي من 797 وحدة من 14 مشروعًا، بزيادة 5% على أساس ربع سنوي ولكن بانخفاض -20% على أساس سنوي.
اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2023، بلغ متوسط سعر البيع الأساسي للشقق في سوق هانوي 53 مليون دونج/ م2 ، بزيادة 1% على أساس ربع سنوي و17% على أساس سنوي. وارتفع هذا السعر على مدار 18 ربعًا متتاليًا، وهو أعلى بنسبة 73% مقارنة بالربع الأول من عام 2019. وعلقت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات والبحوث في سافيلز هانوي: بسبب ارتفاع أسعار الأراضي وتكاليف البناء. بالإضافة إلى ذلك، فإن الحاجة إلى الاستثمار في تحسين جودة المنتجات والبنية التحتية والمرافق المحيطة، والمشاريع الداخلية تؤدي أيضًا إلى أن تكون أسعار السوق الأولية، أو أسعار المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا، أعلى دائمًا من مستوى السوق العام للشقق المعروضة للبيع.
قالت السيدة هوانغ ثانه نهان، من منطقة كاو جياي: "ترغب عائلتي في شراء شقة لأطفالهم ليعيشوا فيها بشكل منفصل، لكن أسعار العقارات في وسط المدينة مرتفعة للغاية، بينما لا تزال أسعار العقارات في الضواحي مرتفعة. لقد تشاورنا مع ستة أو سبعة مشاريع، لكننا لم نتخذ قرارًا بعد، لأنه إذا اشترينا، فسنضطر إلى اقتراض المزيد من المال من البنك، ولأن دخلنا ليس مرتفعًا، فإن ضغط دفع الفوائد هو أكبر مصدر قلق لنا حاليًا".
في هذه الأثناء، بالنسبة للفلل والمنازل، شهدت الأسعار في الربع الثاني من عام 2023 مقارنة بالأرباع السابقة تعديلات هبوطية على بعض منتجات الفلل أو المنازل. لم تسجل منتجات التاون هاوس أي انخفاض في الأسعار. على وجه التحديد، انخفضت أسعار الفلل الأولية بنسبة 10% ربع سنويًا إلى 100 مليون دونج/ م2 من الأراضي غير المباعة في منطقة مي لينه جنبًا إلى جنب مع العرض الأولي الإضافي، مما تسبب في زيادة العرض في حين لم يزداد الطلب من العملاء حقًا. انخفضت أسعار المساكن بنسبة 7٪ على أساس ربع سنوي. في المقابل، سجلت الأسعار المجاورة زيادة ربع سنوية بنسبة 4%، لتصل إلى 173 مليون دونج/ م2 .
وفي معرض تعليقها على التطورات المختلطة في أسعار المنتجات منخفضة الارتفاع والشقق، أضافت السيدة دو ثو هانغ: "تجدر الإشارة إلى أن انخفاض أسعار سوق الفلل والمنازل يعود إلى إطلاق مشاريع بعيدة عن المركز بأسعار معقولة، مما تسبب في انخفاض مستوى السوق أيضًا. في الواقع، لا يزال سعر قطاع المباني المنخفضة مرتفعًا، خاصة في المناطق المجاورة للطريق الدائري الثاني والطريق الدائري الثالث في هانوي والمناطق المتطورة ذات البنية التحتية الاجتماعية المستقرة وتخطيط البنية التحتية للمرور، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية.
يظل نمو الدخل "ممتدًا" مع نمو الأسعار
يظل الطلب على الإسكان مرتفعًا على المدى الطويل بسبب الهجرة الصافية الإيجابية ونمو السكان ومعدلات التحضر المرتفعة. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يصل عدد الأسر الإضافية في هانوي إلى 157 ألف أسرة خلال الفترة من 2023 إلى 2025. ومع ذلك، فإن العرض المستقبلي يشمل فقط 59 ألف شقة من جميع الأنواع، و9 آلاف منزل منخفض الارتفاع، و18700 منزل اجتماعي من المتوقع أن تُطرح للبيع. هناك نقص في 70.300 منزل.
في ظل الطلب المتزايد على المساكن، يبقى السؤال المطروح: هل يستطيع متوسط دخل الفرد في هانوي تحمل تكاليف امتلاك منزل؟ وأشار تقرير صادر عن سافيلز فيتنام إلى أن هانوي تسعى جاهدةً للوصول بمتوسط دخل الفرد السنوي إلى 150 مليون دونج فيتنامي بحلول عام 2023. وبالمقارنة بعام 2019، بلغ متوسط معدل نمو الدخل 6% سنويا. في حين يبلغ معدل نمو أسعار الشقق من عام 2019 إلى النصف الأول من عام 2023 نحو 13% سنويا.
وعلقت السيدة هانغ قائلة: "من الواضح أن الواقع هو أن النمو في دخل الفرد في هانوي أقل من النمو في أسعار الشقق. وهذا مثال يوضح أن ملكية المسكن سوف تستغرق وقتا أطول إذا استمرت هذه الفجوة في الاتساع. إذا لم يقترب هذان الرقمان من بعضهما البعض، فسوف يؤدي ذلك إلى جعل ملكية المنازل للناس بشكل عام، وأولئك الذين يعيشون في هانوي وأولئك القادمين من المقاطعات الأخرى الذين يريدون امتلاك منزل في هانوي للعمل أو لأطفالهم أطول وأكثر صعوبة. ناهيك عن منتجات الإسكان المنخفضة الارتفاع، فعندما يكون السعر مرتفعًا، سينظر المشترون أيضًا إلى معقولية السعر بالإضافة إلى ما إذا كان مناسبًا للقيمة الحقيقية للمنتج أم لا. "وهذا يؤدي إلى اتخاذ قرارات أبطأ وأطول من قبل المشتري."
ومع ذلك، في سوق الفلل والبيوت، لا تزال المنتجات ذات الأسعار المعقولة والمشاريع المخططة جيدًا تجذب المشترين. ويتجلى هذا في حقيقة أن معاملات قطاع المباني المنخفضة الارتفاع في هانوي كانت تميل إلى التحسن بعد الربع الأول الكئيب، مع بيع 106 وحدات، بزيادة 20% على أساس ربع سنوي.
"وهذه إحدى العلامات الإيجابية المسجلة في نهاية الربع الثاني من عام 2023، عندما كان السوق يضم مشاريع منخفضة الارتفاع مع منتجات معروضة بأسعار تبلغ حوالي 10 مليارات دونج/وحدة. وبحسب السجلات في الربع الثاني من عام 2023 في هانوي، شكلت المشاريع التي تقل أسعارها الأولية عن 10 مليارات دونج 39% من المعاملات، بينما شكلت الشقق التي تتراوح أسعارها بين 10 و20 مليار دونج 28%، بينما شكلت الشقق التي تزيد عن 30 مليار دونج 13% فقط. وعلقت السيدة هانج قائلة: "تشير البيانات إلى أن المنتجات ذات الأسعار المعقولة ستحظى بمعدلات مبيعات أفضل".
قال السيد دينه فان تروي، مدير المبيعات في شركة داي فونج للاستثمار العقاري: إن العرض الأساسي محدود، لكن الميزة لمشتري المنازل في سوق هانوي اليوم هي أنه يمكنهم اختيار السوق الثانوية - مع العديد من المنتجات التي تم تطويرها مسبقًا، وهي مضمونة قانونيًا ولها أسعار أكثر معقولية.
وفي ظل الظروف الحالية، لا تزال أسعار السوق الثانوية قادرة على التنافس مع أسعار السوق الأولية. وبشكل عام، فإن المنتجات منخفضة الارتفاع، وفقًا لشركة سافيلز فيتنام، في الربع الثاني من عام 2023، ستكون أسعار العرض الثانوي أقل بنسبة 20% من الوحدات الأساسية. لا يوجد في السوق الأولي العديد من الخيارات بينما يوجد في السوق الثانوي خيارات أكثر من حيث السعر، على الرغم من أن المنتج لم يعد جديدًا ولكن في المقابل يمكن للمشتري أن يكون جاهزًا للاستخدام أو يمكنه استخدامه على الفور.
وعلى وجه الخصوص، قامت هانوي في الآونة الأخيرة بتعزيز صرف الاستثمارات العامة. ويعتبر هذا عاملاً مساعداً لتعزيز الأنشطة الاقتصادية في هانوي بشكل عام والأنشطة الأخرى بما في ذلك الأعمال العقارية بشكل خاص. مع بدء بناء الطريق الدائري الرابع، من المتوقع أن يعزز التنمية في المناطق الضواحي مثل مي لينه، دان فونج، هوآي دوك، سوك سون، ها دونج، ثانه أواي... عندما يتم فتح الطريق الدائري الرابع أمام حركة المرور في عام 2027، من المتوقع أن يزداد المعروض من المساكن في المناطق المحيطة بالطريق الدائري الرابع مقارنة بالوقت الحاضر.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)