الطلب على الشقق منخفضة التكلفة مرتفع، فلماذا لا تهتم الشركات بالسكن الاجتماعي؟

[إعلان 1]

تريد الشركات القيام بذلك ولكنها تواجه "حواجز"

في الآونة الأخيرة، خلال المؤتمر لنشر مشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030"، أبلغ نائب وزير البناء نجوين فان سينه أنه كانت هناك العديد من الآليات والسياسات لإزالة "الاختناقات" وتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي.

ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه في بعض المناطق الرئيسية ذات الطلب الكبير على الإسكان الاجتماعي، لا يزال مستوى الاستثمار محدودًا مقارنة بهدف المشروع بحلول عام 2025. وعلى وجه التحديد، يوجد في مدينة هوشي منه 7 مشاريع تضم 4996 شقة، وهو ما يمثل 19٪؛ يوجد في هانوي 3 مشاريع فقط تضم 1700 شقة، وهو ما يمثل 9% من إجمالي عدد الشقق في بعض المناطق التي لا يوجد بها أي مشاريع تبدأ البناء في الفترة من 2021 حتى الآن مثل فينه فوك، نام دينه، نينه بينه، كوانج نجاي، لونج آن...

العقارات - الطلب على الشقق منخفضة التكلفة مرتفع، لماذا لا تهتم الشركات بالسكن الاجتماعي؟ — في الماضي، كان على المستثمرين مواجهة العديد من الإجراءات الإدارية لتنفيذ مشروع إسكان اجتماعي (صورة توضيحية).

وبحسب وزارة البناء، فيما يتعلق ببرنامج الائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج، هناك حاليًا 28 منطقة تعلن عن قائمة تضم 68 مشروعًا مؤهلة للحصول على قروض (طلب قروض يزيد عن 30 ألف مليار دونج). حتى الآن، في 5 محليات بها 6 مشاريع إسكان اجتماعي، بلغ رأس المال المصروف حوالي 415 مليار دونج. ويبين هذا الواقع أن صرف حزمة الائتمان التفضيلية البالغة 120 مليار دونج لا يزال بطيئًا مقارنة بالاحتياجات العملية للشركات التي تستثمر في قطاع الإسكان الاجتماعي والإسكان للعمال.

أشار السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى أن العديد من الشركات استوعبت طلب السوق على قطاع الإسكان الاجتماعي، ولكن عندما بدأت بتطبيقه، واجهت صعوبات عديدة: "امتدت هذه الصعوبات من التخطيط، وتمويل الأراضي، والإجراءات، وعملية التنفيذ، إلى عملية المستثمرين والنتائج، واختيار المستهدفين. الشروط معقدة، والأرباح مُتحكم فيها، وسعر البيع ثابت، لذا أعادوا حساباتهم ووجدوا أن المشروع غير جذاب، مما أدى إلى قلة مشاريع الإسكان الاجتماعي، وعدم قدرة الشركات على استيعاب رأس المال الداعم من الدولة".

في معرض حديثه عن الوضع الراهن لبطء تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي في العديد من المناطق، قال البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، بصراحة: "لتنفيذ مشروع إسكان اجتماعي، يواجه المستثمرون العديد من الإجراءات الإدارية. وهذا يُمثل رعبًا للشركات، ويؤدي إلى قلق وخوف كبيرين".

وفقًا لـ GS أيضًا. دانج هونغ فو، إن الإجراءات الإدارية لا تجعل الأمر "صعبًا" على الشركات فحسب، بل إن قضية التمتع بالسكن الاجتماعي لا تزال تعاني من العديد من المشاكل. على الرغم من أن السكن الاجتماعي هو قطاع مخصص للأشخاص ذوي الدخل المنخفض، فإن الإجراءات والشروط اللازمة للعمال للحصول على السكن الاجتماعي وشرائه واستئجاره صعبة للغاية.

من الواضح أن قطاع الإسكان الاجتماعي لا يزال يتمتع بفرصة كبيرة للتطوير، إلا أن الشركات لا تُبدي اهتمامًا بهذا القطاع، ويعود ذلك جزئيًا إلى عدم إعطاء الأولوية لآلية وصندوق الأراضي المخصص للإسكان الاجتماعي في العديد من المناطق. ويُعزى تردد الشركات إلى تداخل عملية الاستثمار وتخصيص الأراضي وتعقيدها؛ فالإجراءات طويلة، بدءًا من الموافقة على المشروع وترخيصه وحتى طرح المنتج في السوق، وغالبًا ما تستغرق وقتًا طويلاً، وفقًا للبروفيسور دانج هونغ فو.

إلى ذلك، قال نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق إن ترتيب رأس المال لبناء المساكن الاجتماعية صعب أيضًا ولم يستوف المتطلبات.

كيفية تسريع الإسكان الاجتماعي؟

وفي حديثه للصحفيين، أكد خبير العقارات نجوين فان دوك أن غرض الإسكان الاجتماعي هو سياسة جيدة تساعد الفقراء على الحصول على الظروف اللازمة للحصول على السكن، ولكن الطريقة التي يتم بها ذلك لم تكن فعالة. ورغم أن اللوائح الجديدة في قانون الإسكان المعدل أصبحت أكثر انفتاحا، إلا أن صاحب هذا العمل يؤكد على دور الدولة في المشاركة في الإسكان الاجتماعي.

العقارات - الطلب على الشقق منخفضة التكلفة مرتفع، لماذا لا تهتم الشركات بالسكن الاجتماعي؟ (الشكل 2). — لتسريع بناء المساكن الاجتماعية في الفترة المقبلة، يقول الخبراء إنه من الضروري مراجعة الإجراءات الإدارية بسرعة (صورة توضيحية).

استثمرت شركتنا وشركات أخرى عديدة في بناء مساكن اجتماعية للفقراء، ولكن بعد فترة، لم تستطع الاستمرار. في ذلك الوقت، واجهت مشاريع بناء المساكن الاجتماعية مشاكل في الإجراءات الإدارية، وأسعار الفائدة المصرفية، والأسعار، وطول مدة البناء، مما تسبب في تكبد شركات العقارات خسائر مضاعفة. لهذا السبب، لا تستثمر سوى شركات قليلة جدًا في المساكن الاجتماعية اليوم، كما قال.

في حديثه للصحافة، صرّح السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجلس إدارة مجموعة G6، بأنّ مشروع الإسكان الاجتماعي التابع لهذه الشركة في غرب هانوي لم يُنفّذ لسنوات عديدة بسبب صعوبات في إجراءات الاستثمار: "مشروعنا عبارة عن أرض معروضة للبيع بالمزاد، لذا فإنّ وجود سياسة استثمارية أم لا هو المشكلة الوحيدة، ولكنه لم يُنجز منذ عام 2020. المشكلة الثانية هي بطء الجهات الحكومية، وخاصةً في هانوي ومدينة هو تشي منه، في تنفيذ إجراءات الاستثمار، مما يُؤدي إلى خسائر للمستثمرين والأشخاص الذين لا يملكون سكنًا".

في غضون ذلك، أشار أحد الرؤساء التنفيذيين لشركات العقارات إلى أن السبب الأكبر وراء عدم اهتمام الشركات بالإسكان الاجتماعي يكمن في عامل الربح. يتم التحكم في الإسكان الاجتماعي عن طريق السعر، وتكاليف المبيعات للشركات محدودة بطبيعة الحال بنسبة الربح. وتختلف هيئات مراقبة الأسعار عن الإسكان التجاري الذي يخضع لرقابة الأسعار وحدود الأسعار، وقانون الأسعار معقد للغاية، لذلك هناك حوافز، ولكن هذه الحوافز لم يتم تنفيذها بعمق حتى تتمكن الشركات من تنفيذها فعليا في السوق.

بالإضافة إلى الحوافز الضريبية ورسوم استخدام الأراضي، يقوم البنك المركزي حاليًا بتنفيذ حزمة ائتمان بقيمة 120 تريليون دونج بمعدلات فائدة أقل بنسبة 1.5 - 2٪ من أسعار الإقراض المتوسطة والطويلة الأجل في السوق، لإقراض تطوير الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال. لكن المشكلة الأكبر الآن تكمن في الآلية - السياسة، العملية - الإجراء. إن اللوائح المعقدة، والافتقار إلى التوجيهات التفصيلية، والإجراءات المرهقة التي تستغرق وقتا طويلا، كلها عوامل تثبط عزيمة الشركات المهتمة بالإسكان الاجتماعي.

وتظهر المشاركة من جانب الشركات أن ربح المستثمر عند بناء المساكن الاجتماعية لا يتم التحكم فيه إلا بنسبة 10% كحد أقصى. إذا تأخر المشروع عن الموعد المحدد لمدة عام واحد فقط، فإنه يعتبر غير مربح، لذلك تريد الشركات حقًا إزالة الاختناقات القانونية، وتسريع إجراءات الاستثمار، وفي الوقت نفسه الحصول على حلول لزيادة الأرباح للمستثمرين عند بناء المساكن الاجتماعية:

أشار السيد تران فان خاي، العضو الدائم في لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة بالجمعية الوطنية، إلى هذه القضية قائلاً: "لا بد من تحقيق الربح، وستنظم الدولة هذا الأمر من خلال أدوات ضريبية، وذلك من خلال السماح باحتساب التكاليف المعقولة ضمن سعر التكلفة، مما سيساعد الشركات على تجنب الخسائر عند الاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية، ويضمن ربحًا حقيقيًا بنسبة 10% للشركات. يجب على الدولة أن تدعم ذلك من خلال السياسات القانونية، وتوفير الأراضي، وقروض رأس المال التفضيلية، حتى تتمكن الشركات من تحقيق أرباح حقيقية".

ولتسريع بناء المساكن الاجتماعية في الفترة المقبلة، يقول الخبراء إنه من الضروري مراجعة الإجراءات الإدارية بسرعة في اتجاه تقليل الإجراءات الإدارية غير الضرورية؛ هناك سياسات تهدف إلى خلق حوافز أقوى للمستثمرين وشركات العقارات للمشاركة في تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.

ن.جيانج

[إعلان 2]
مصدر