"الاتجاه" المتناقض للبحث عن الأراضي والمنازل في ظل القيود التخطيطية لاستثمار الأموال

[إعلان 1]

وفقًا للوائح، لا يجوز نقل الأراضي الخاضعة للتخطيط والتي تقرر استعادتها مقابل حقوق استخدام الأراضي (بيع الأراضي). ومع ذلك، بالنسبة للأراضي التي هي قيد التخطيط ولكن لم يتم اتخاذ قرار استعادتها بعد، اعتمادًا على كل حالة محددة، قد يكون لدى مالك الأرض بعض حقوق استخدام الأرض مقيدة ولكن لا يزال بإمكانه بيع الأرض. في السوق، غالبًا ما تكون أسعار بيع الأراضي في مناطق التخطيط أرخص.

«تصفح» المنازل المتضررة من التخطيط لتحقيق الربح

قالت السيدة نجوين نجوك آنه (نام دينه) إنها بعد العديد من عمليات البحث، اختارت شراء قطعة أرض مساحتها 40 مترًا مربعًا في شارع دونج ثين (حي فينه هونغ، منطقة هوانج ماي، هانوي ). تبلغ مساحة قطعة الأرض 5 أمتار مربعة، ويوجد ممر للسيارات أمام المنزل يزيد عرضه عن 4 أمتار، ويتم بيعها من قبل المالك مقابل 3 مليارات دونج، أي ما يعادل حوالي 75 مليون دونج/م2. وبالمقارنة مع قطع الأراضي الأخرى في نفس الموقع بأسعار تبلغ حوالي 100 مليون دونج/2، فإن قطعة الأرض هذه أرخص بمقدار مليار دونج. ولكن من الجدير بالذكر أنه مدرج بنسبة 100% ضمن تخطيط الطريق.

غالبًا ما يخشى الناس من إشراك الأراضي في التخطيط، لكنني أفكر بشكل مختلف. قطع الأراضي الواقعة على الطرق الرئيسية معرضة بشدة لخطر الإزالة. ولكن مع وجود قطع أراضي في عمق الأزقة، ووجود التخطيط منذ ما يقرب من عشر سنوات دون تنفيذه، أصبح التخطيط معلقًا وقد يتعين إلغاؤه. في ذلك الوقت، ستحقق قطعة أرضي ربحًا كبيرًا. حاليًا، مع التخطيط 1/2000، لا يزال بإمكان الناس بناء منازل عادية ،" أوضحت السيدة نغوك آنه.

وأضافت السيدة نغوك آنه أن والديها يعيشان في منزل بدون كتاب أحمر في شارع باخ دانج (منطقة هاي با ترونغ، هانوي) منذ 30 عامًا الآن. ويشارك المنزل أيضًا في مشروع بناء طريق، لكن المشروع لم يتم تنفيذه منذ عقود، لذلك لم يؤثر على مكان سكنهم.

" شراء منزل خاضع للتخطيط أم لا يعتمد على وجهة نظر كل شخص. أسعار العقارات مرتفعة للغاية الآن، فقط قطع الأراضي الخاضعة للتخطيط رخيصة ومناسبة لدخل عائلتي"، شاركت السيدة نغوك آنه.

ويسعى كثير من الناس للحصول على الأراضي والمنازل المتضررة من التخطيط. (صورة توضيحية: نغوك في).

وقال العديد من سماسرة العقارات للصحفيين إن الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية في الآونة الأخيرة، ليس فقط الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، ولكن أيضًا المستثمرين، يميلون إلى شراء الأراضي التي بها مشاكل تخطيطية وانتظار التعويض وشراء الأراضي التي تنتظر إزالة التخطيط.

وقال السيد فام فان هو، وهو مستثمر متخصص في البحث عن الأراضي التي تعاني من مشاكل التخطيط، إن ليس كل الأراضي التي تعاني من مشاكل التخطيط سيكون من الصعب بيعها ولن يكون لها مشترين. إذا تأثر 100% من التخطيط، فلا يزال من الممكن شراء الأراضي الواقعة على طريق رئيسي أو في منطقة سكنية طويلة الأجل للسكن أو لبناء منازل في قطع أراضي للبيع. إذا كانت الأرض ضمن مخطط 1/2000 فما زال من الممكن بناء منزل، فلا توجد مشكلة. أما بالنسبة للأراضي في مخطط 1/500، فابتعد عنها تمامًا.

وقال إنه في عام 2022 سيظل يكسب مليارات بفضل تجارة العقارات في المناطق المتأثرة بالتخطيط. على وجه التحديد، اشترى 3 شقق في دينه كونغ (منطقة هوانغ ماي، هانوي)، كل شقة لديها مساحة 35 متر مربع، وبنى 5 طوابق جديدة تمامًا ولكن السعر هو 4.6 مليار دونج فقط / شقة بسبب التخطيط بنسبة 100٪. وفي الوقت نفسه، تبلغ تكلفة قطع الأراضي في نفس الموقع حوالي 150 مليون دونج/م2، أي ما يعادل حوالي 5.3 مليار دونج/وحدة.

وبعد ذلك باع السيد هو المنزل مرة أخرى بمبلغ 5 مليارات دونج، وحسب أنه حقق من المنازل الثلاثة ربحًا يزيد عن مليار دونج.

وأضاف السيد هو أيضًا أنه اشترى للتو قطعة أرض للحديقة تبلغ مساحتها 500 متر مربع في منطقة لونغ بيان. وبحسب المخطط فإن هذه القطعة من الأرض سوف تصبح حديقة خضراء. وقال إن هذه المنطقة تمت الموافقة على تخطيطها منذ ما يقرب من 15 عامًا. يتم حاليًا بناء العديد من المنازل هنا، لذا فإن إمكانية تعديل هذه الأرض إلى أرض سكنية عالية جدًا.

" إذا تم إزالة التخطيط وتحويله إلى أرض سكنية، يمكنني الحصول على ربح كبير "، شارك السيد هو.

احذر من المخاطر، خطر دفن رأس المال

قال السيد نجوين آنه توان - مدير شركة توان آنه للعقارات، إن اتجاه البحث عن المنازل والأراضي ذات مشاكل التخطيط كان مناسبًا منذ فترة طويلة للعديد من المستثمرين، ولكن في الآونة الأخيرة، وخاصة منذ بداية عام 2021، كان هناك اتجاه "محموم" واضح.

هناك العديد من مشاريع التخطيط المُعلّقة في هانوي، لذا يلجأ العملاء ذوو الدخل المحدود إلى هذا القطاع لشراء عقارات بأسعار معقولة. في الواقع، هناك مشاريع تخطيط تمتد لخمسين عامًا لم تُنفّذ بعد، بينما في نفس الموقع، قد يكون سعر الأرض المُخطّط لها نصف سعر الأرض غير المُشمولة بالتخطيط. إذا حالف الحظّ في إزالة التخطيط، فسيكون العملاء رابحين للغاية، كما قال السيد توان.

تتمتع العديد من العقارات والأراضي المتأثرة بالتخطيط بأسعار رخيصة جدًا، ومناسبة لميزانيات العديد من الأشخاص. (توضيح).

وبالإضافة إلى ذلك، وفقاً للسيد توان، فقد أصبح العديد من المستثمرين في الآونة الأخيرة يبحثون عن المنازل وقطع الأراضي التي تغطيها التخطيط جزئياً لأن أسعارها أرخص بكثير من قطع الأراضي في مواقع مماثلة. إنهم يمتلكون عقلية البقاء وانتظار التخطيط حتى ترتفع أسعار الأراضي بشكل كبير.

ومع ذلك، حذر السيد توان من أنه على الرغم من أن شراء الأراضي المخططة مربح، إلا أن المخاطر مرتفعة للغاية أيضًا.

وأوضح السيد توان أن التخطيط "المعلق" هو في الأساس مصطلح يستخدم للإشارة إلى حالة عدم التنفيذ أو التقدم البطيء للخطط التي تتضمن استخدام الأراضي. وعليه فإن كل العقارات في المنطقة التي أعلنت جهة حكومية استعادتها لغرض معين ولكن لم يتم تنفيذها حسب الخطة، هي المنتج العقاري العالق بالتخطيط "المعلق".

إن المهلة الزمنية لتحديد ما إذا كان المشروع "معلقًا" أم لا منصوص عليها بوضوح في البند 8 من المادة 49 من قانون الأراضي لعام 2013، المعدل والمكمل في عام 2019. وتحديدًا، بعد الإعلان عن الإلغاء، بحد أقصى ثلاث سنوات، إذا لم يكن هناك قرار رسمي بإلغاء أو تغيير غرض الاستخدام، فسيتعين على السلطة المختصة بالموافقة تعديل أو إلغاء التخطيط.

لكن في الواقع، هذه العملية لا تحدث في بضعة أيام أو أسابيع فقط. قد يضطر المشترون إلى الانتظار لسنوات لمعرفة مصير المشروع. إذا اخترت الأراضي ذات التخطيط المعلق كقناة استثمارية، فهذا يعني دفن رأس المال.

بالإضافة إلى ذلك، إذا قمت بشراء منزل أو أرض ذات تخطيط "معلق" ولديها خطة سنوية لاستخدام الأراضي من مستوى المنطقة، فسيكون المشتري مقيدًا في استغلال المنزل واستخدامه وبنائه وتجديده وإصلاحه.

وبالإضافة إلى ذلك، في حالة الاستثمار في المنتجات العقارية التي تخضع للتخطيط "المعلق" والرغبة في التخلص منها، سيواجه المشترون العديد من الصعوبات في العثور على شريك للنقل أو المعاملة. لأن أغلب العملاء في علم النفس العام ما زالوا خائفين من التخطيط العقاري.

نغوك في

[إعلان 2]
مصدر