توقعات بأن قانون الأراضي المعدل سيخلق دورة تنمية جديدة

مشروع قانون الأراضي المعدل جاهز للعرض على الدورة الاستثنائية الخامسة للموافقة عليه بعد أن تتلقى الجمعية الوطنية مشروع القانون ومشروع القرار وتقوم بمراجعتهما واستكمالهما.

توحيد المحتوى المنقح

يحظى قانون الأراضي المعدل باهتمام العديد من الأشخاص، وخاصة رجال الأعمال والمستثمرين العاملين في قطاع العقارات. تشير الإحصائيات الصادرة عن جمعية العقارات في فيتنام إلى أن ما يصل إلى 70% من الصعوبات والمشاكل في سوق العقارات تنشأ من قضايا قانونية. ورغم صدور قانون الإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية الجديدين، إلا أن العديد من اللوائح الرئيسية لا تزال بحاجة إلى استكمالها من خلال إصدار قانون الأراضي المعدل لتوحيد اللوائح المتعلقة بالأراضي، وهو عامل رئيسي في تطوير سوق العقارات.

وتتوقع شركات العقارات أن يؤدي قانون الأراضي المعدل إلى خلق دورة تطوير جديدة.

بعد استلامه ومراجعته، يتكون مشروع قانون الأراضي المعدل والمقدم إلى الجمعية الوطنية في الدورة الاستثنائية الخامسة من 16 فصلاً و260 مادة، وتم حذف 5 مواد وتعديل 250 مادة واستكمالها (من حيث المحتوى والتقنية) مقارنة بمشروع القانون المقدم إلى الجمعية الوطنية في الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة.

يتضمن مشروع قانون الأراضي المعدل 18 محتوى منقحًا ومكملًا، بما في ذلك العديد من اللوائح المرتبطة مباشرة بالأرض وسوق العقارات مثل: الحقوق والالتزامات المتعلقة باستخدام الأراضي للشعب الفيتنامي المقيم في الخارج؛ عدم توسيع نطاق الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي للمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي (المادة 28)؛ في حالة حصول منظمة اقتصادية ذات رأس مال أجنبي مستثمر على تحويل مشروع عقاري وفقاً لأحكام قانون الأعمال العقارية؛ حقوق والتزامات الهيئات الاقتصادية ووحدات الخدمة العامة التي تستغل الأرض وتدفع الإيجار السنوي عن الأصول الملحقة بالأرض (المادة 34)...

بالإضافة إلى ذلك، يضيف مشروع قانون الأراضي المعدل أيضًا لوائح بشأن: الشروط التي يجب أن يتمتع بها الأفراد غير المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي لتلقي نقل أراضي زراعة الأرز (البند 7، المادة 45)؛ المبادئ الخاصة بإنشاء وإقرار تخطيط استخدام الأراضي على كافة المستويات (البند 9، المادة 60)؛ يتم تحديد أهداف استخدام الأراضي في محتوى تخطيط استخدام الأراضي على المستوى الإقليمي والمحلي (المادتان 65 و66)؛ استرداد الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان التجاري والإسكان المختلط والمشاريع التجارية والخدمية (البند 27، المادة 79)؛ أنواع الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ منح الشهادات للأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي دون وثائق تثبت حقوق استخدام الأراضي دون مخالفة لقوانين الأراضي، وليس في الحالات التي تم فيها تخصيص الأراضي دون ترخيص مناسب (البند 3، المادة 138)...

ومن القضايا البارزة في مشروع قانون الأراضي المعدل هذه المرة قضية استرداد الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري، وهو الأمر الذي لا يزال "يُسخّن" البرلمان. وفي تقريره عن شرح وقبول ومراجعة مشروع قانون الأراضي (المعدل)، ذكر رئيس اللجنة الاقتصادية فو هونغ ثانه أنه فيما يتعلق باستعادة الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري والإسكان المختلط والمشاريع التجارية والخدمية (البند 27، المادة 79)، وقبول آراء نواب الجمعية الوطنية والوكالات، ينص مشروع القانون في اتجاه وراثة أحكام قانون الأراضي لعام 2013، على استعادة الأراضي فقط لمشاريع الإسكان التجاري والإسكان المختلط والمشاريع التجارية والخدمية عندما يكون "مشروع استثمار بناء في منطقة حضرية".

وفيما يتعلق بتصميم السياسة الفنية، فإن أحكام مشروع القانون توضح بشكل أكبر طبيعة مشاريع المناطق الحضرية التي تخضع للنظر في إلغائها باعتبارها "مشاريع استثمارية لبناء مناطق حضرية ذات وظائف متعددة الاستخدامات، ومزامنة أنظمة البنية التحتية الفنية والبنية التحتية الاجتماعية مع الإسكان وفقًا لأحكام قانون البناء". وقال نواب في الجمعية الوطنية إن هذا التصميم الفني يتوافق مع التصميم الفني في بنود أخرى من المادة 79. وتنظم المادة 79 فقط حالات استرداد الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة. عند القيام باسترداد الأراضي في الحالات المحددة في المادة 79، من الضروري استيفاء الأسباب والشروط المنصوص عليها في "أسس وشروط استرداد الأراضي لأغراض الدفاع والأمن الوطني؛ والتنمية الاجتماعية والاقتصادية للمصالح الوطنية والعامة"...

مُتوقع

إن قانون الأراضي المعدل هو مشروع قانون لا يجذب انتباه وكالات إدارة الدولة على جميع المستويات فحسب، بل ويتوقع أيضًا العديد من الخبراء ومجتمع الأعمال والشعب أنه عند إصداره، سيصبح القانون قانونًا عالي الجودة، مع تحقيق اختراق، وإزالة الاختناقات المتعلقة بآلية نقل الأراضي وخلق تأثير جانبي وقوة دافعة لصناعات البناء والعقارات.

في الأيام الأولى من العام الجديد 2024، عقد مجلس الأمة الدورة الاستثنائية الخامسة للنظر في قانون الأراضي وإقراره بعد فترة طويلة من تلقي التعليقات على التعديلات والملاحق من الوزارات والفروع والمحليات والناخبين، مما يدل على التصميم العالي للحكومة ومجلس الأمة في حل المشاكل القانونية، بهدف استعادة تنمية سوق الأراضي بشكل عام والعقارات بشكل خاص في اتجاه شفاف ومستدام.

وبحسب إحصاءات جمعية العقارات الفيتنامية، بحلول 31 ديسمبر 2023، وافقت 40 من أصل 63 مقاطعة ومدينة في جميع أنحاء البلاد على الخطط الرئيسية. وهذا هو الأساس والمحرك لتطور سوق العقارات في المحليات في الفترة المقبلة. ومع ذلك، لا تزال هناك حاجة إلى لوائح محددة وموحدة لمساعدة المحليات على تجسيد تنفيذ التخطيط وخطط استخدام الأراضي وتحويل الوظائف والموافقة على مشاريع الاستثمار وفقًا للتخطيط، وضمان الاتساق وتجنب التداخل أو الصراع.

إن المراجعة النشطة لقانون الأراضي وإقراره يشكل خطوة حاسمة من جانب الحكومة نحو تحسين المؤسسات في أقرب وقت وخلق زخم للتنمية الاقتصادية والاجتماعية. ومع ذلك، ونظراً للتأثير البعيد المدى لهذا القانون، فإن عملية المراجعة تتطلب الحذر والتفكير والحساب الدقيق لضمان التوافق مع القوانين ذات الصلة.

وبحسب السيد نجوين كووك هييب، رئيس جمعية مقاولي البناء في فيتنام، فإن العديد من شركات العقارات تنتظر مؤخرًا إقرار قانون الأراضي المعدل من قبل الجمعية الوطنية قبل أن تقرر ما إذا كانت ستستمر أو تنسحب من السوق، لأنه بالإضافة إلى إمكانات رأس المال، إذا لم يتم إكمال المشاكل القانونية وتزامنها وتوحيدها، فسيكون من الصعب على الشركات مواصلة تنفيذ المشاريع في سياق سوق راكد. في حال إقراره، فإن قانون الأراضي المعدل سيخلق الظروف للشركات لتوجيه تطورها إلى مرحلة جديدة، مما يحدد تعافي سوق العقارات.

و TS. أشار نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، إلى أن قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان هي قوانين لها تأثير مباشر على سوق العقارات الحالي. ولذلك، لا يزال المستثمرون يتوقعون ويريدون أن يفهموا بوضوح اتجاه تنظيم السوق عندما يكون هناك إطار قانوني جديد من الحكومة ووكالات إدارة الدولة.

"فقط عند إقرار القوانين المتعلقة بالعقارات، يُمكننا أن نتوقع "إنعاش" المشاريع العقارية المتعثرة، مما يُتيح الموارد اللازمة لتنفيذ مشاريع جديدة، ويُساعد على إدارة سوق العقارات بثبات وشفافية، ويدفع سوق العقارات اعتبارًا من عام 2024 إلى دورة جديدة. إذا إقرار قانون الأراضي المُعدّل، فسيستغرق تطبيقه عمليًا بعض الوقت، وعندها سيتم تنفيذ مشاريع عقارية جديدة بسرعة أكبر، مما يُحل مشكلة موازنة العرض والطلب..."، علق السيد نجوين فان دينه.

وفقًا لصحيفة VNA/Tin Tuc

مصدر