اقتراح استخدام سياسة الائتمان لتنظيم سوق العقارات

باعتباره أحد القطاعات الاقتصادية الأساسية العشرين، ويحتل المرتبة التاسعة من حيث حجم القيمة، فإن العقارات هي قطاع يلعب دورًا مهمًا للغاية في الاقتصاد. لا يرتبط سوق العقارات بشكل مباشر بالتنمية الاقتصادية فحسب، بل يؤثر أيضًا على الاستقرار الاجتماعي.

في الواقع، يواجه سوق العقارات في فيتنام في كثير من الأحيان العديد من التحديات الكبرى، بدءاً من الديون المعدومة، ومخزون العقارات المرتفع، إلى الصعوبات في تعبئة رأس المال وانخفاض ثقة المستثمرين.

وتعتقد جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام أن هذه الصعوبات لا تؤثر بشكل مباشر على تطور السوق فحسب، بل تسبب أيضًا عواقب واسعة النطاق على الاقتصاد بأكمله.

السيطرة على تدفقات رأس المال ومنع المضاربة

تظهر أبحاث VARS أنه في جميع أنحاء العالم، ولضمان التنمية المستدامة والمستقرة لسوق العقارات وتجنب التأثيرات المزعزعة للاستقرار على الاقتصاد، استخدمت العديد من الحكومات سياسة الائتمان كأداة لتنظيم سوق العقارات .

ومن خلال تشديد أو تخفيف الائتمان، تستطيع الحكومة السيطرة على أسعار العقارات ، ومنع الفقاعات، وضمان استقرار السوق.

ومع ذلك، فإن المرونة في هذه السياسة تعتمد على كل سوق والوضع الاقتصادي الخاص بكل بلد.

على سبيل المثال، في الصين، تفرض الحكومة الصينية العديد من القيود على عمليات شراء العقارات باستخدام الائتمان، وخاصة القروض للمضاربة، بهدف السيطرة على تدفقات رأس المال الاستثماري.

كما أنهم يسيطرون على تدفقات رأس المال إلى الخارج لمنع الأموال المضاربة من التدفق إلى أسواق العقارات الأجنبية.

ومن خلال تشديد أو تخفيف الائتمان، تستطيع الحكومة السيطرة على أسعار العقارات ، ومنع الفقاعات، وضمان استقرار السوق.

وفي سنغافورة، من أجل السيطرة على المضاربة ومنع فقاعة العقارات ، قامت حكومة سنغافورة بزيادة نسبة الإيداع الأدنى عند الاقتراض لشراء العقارات ، وخاصة بالنسبة لمشتري المنازل الثانية أو الثالثة.

وتطبق العديد من البلدان أيضًا تدابير مراقبة الائتمان على مشتري العقارات الأجانب، للحد من المضاربة والسيطرة على أسعار المساكن المرتفعة وحماية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​في المدن الكبرى مثل أستراليا وكندا وغيرها.

وتظهر التجربة من بلدان أخرى أن سياسات قانون الائتمان تشكل إحدى الأدوات المهمة التي تستخدمها الحكومات لتنظيم سوق العقارات .

وترى منظمة VARS أن العديد من السياسات التي طبقتها بلدان أخرى بنجاح يمكن الرجوع إليها وتعلمها وتطبيقها في فيتنام.

يجب أن تكون سياسة الائتمان مرنة، وتضمن الاستقرار، وتحد من المخاطر.

استناداً إلى الدروس المستفادة من البلدان السابقة، يقترح VARS عدداً من حلول سياسة الائتمان لتنظيم السوق عندما تواجه السوق مشاكل.

أولا، تشديد سياسة الائتمان للمضاربين من خلال تعديل حدود الإقراض من خلال تعديل نسب القروض إلى القيمة، أو المطالبة بمدفوعات أسهم أعلى، أو تطبيق أسعار فائدة أعلى على مشتري المنازل الثانية أو أكثر.

ثانياً، يتعلق الأمر بتعزيز الرقابة على الائتمان وإدارته، واقترحت جمعية خبراء الائتمان أن تفرض الحكومة لوائح على مراقبة جودة الائتمان.

إنشاء آلية ائتمان لمشاريع الإسكان الاجتماعي، وإعطاء الأولوية لتمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي ومشاريع تطوير الإسكان الميسور التكلفة لمعالجة احتياجات الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

تحتاج الدولة إلى بناء نظام قاعدة بيانات كبير بما فيه الكفاية ودقيق بما فيه الكفاية وحديث للغاية.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على الدولة أيضاً أن تتبنى سياسة تخفيف الائتمان، بما في ذلك خفض أسعار الفائدة ودعم القروض طويلة الأجل بأسعار فائدة تفضيلية لمشتري المنازل لأول مرة، أو بعض الفئات ذات الأولوية الأخرى لغرض الاستقرار الاجتماعي مثل الأزواج الشباب المتزوجين حديثاً، وما إلى ذلك.

"لتطبيق السياسات بشكل صحيح ودقيق، تحتاج الدولة إلى بناء نظام قاعدة بيانات كبير بما يكفي ودقيق بما يكفي ومحدث بشكل كبير لضمان التمييز الواضح بين المشترين الحقيقيين للمنازل، واستخدامها لأغراض الإنتاج والأعمال التجارية الحقيقية، والمضاربين والمستغلين"، كما جاء في بحث VARS بوضوح.

وعلى وجه الخصوص، وفي سياق المخاوف الحالية بشأن أسعار العقارات ، تعتقد VARS أنه من أجل تنظيم سوق العقارات بشكل أكثر شمولاً، ينبغي الجمع بين سياسة الائتمان وتطبيق ضريبة نقل العقارات أو ضريبة الأملاك.

وفي الوقت نفسه، يجب أن يكون تطبيق السياسات التنظيمية مرناً، بما يضمن الاستقرار والنظام في سوق العقارات ، ويقلل المخاطر إلى أدنى حد.

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/kien-nghi-dung-chinh-sach-tin-dung-dieu-tiet-thi-truong-bat-dong-san-204240930112544431.htm