اقتراح لحصول المستثمرين على حقوق استخدام الأراضي وفقا للتخطيط
أرسل السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، مؤخرًا وثيقة يطلب فيها من اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية وعدد من لجان الجمعية الوطنية ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة تعديل عدد من المواد والبنود في مشروع قانون الأراضي (المعدل).
اقتراح وتهيئة الظروف للمستثمرين للتفاوض بشأن حقوق استخدام الأراضي (LUR) لأنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.
تهيئة الظروف للمستثمرين للتفاوض على حقوق استخدام الأراضي لأنواع الأراضي المناسبة للتخطيط لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.
وجدت الجمعية أن الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (أ) البند 4 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) بها عدد من العيوب والقيود، بل إنها تتعارض مع القرار 18-NQ/TW المؤرخ 16 يونيو 2022 للجنة المركزية للحزب.
لأن الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) تنص على أنه: في حالة استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري، يجوز الاتفاق على الحصول على حق الانتفاع بالأرض السكنية؛ لتنفيذ مشروع سكني تجاري، يجب أن يكون لديك الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية والأراضي الأخرى. في حالة واحدة فقط يمكن الموافقة على تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي "لأرض سكنية" وفي حالتين، يجب أن يكون لديك الحق في استخدام الأرض "لأرض سكنية" أو "أرض سكنية وأراضي أخرى" لتتمكن من استخدام الأرض لتنفيذ مشروع سكني تجاري.
وفي الوقت نفسه، تسمح الفقرة (أ) من البند الرابع من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) بإدخال حالة مشروع الإسكان التجاري بمساحة أرض تديرها الدولة ضمن إجمالي مساحة الأرض المخصصة لإقامة المشروع والتي تستردها الدولة للتنازل عنها أو تأجيرها للمستثمرين دون الحاجة إلى الدخول في مزاد لحقوق الانتفاع بالأرض، ودون الحاجة إلى طرح مناقصة لاختيار المستثمرين...
لذلك، يقترح مجلس إدارة هيئة الأراضي في جمهورية أوزبكستان تعديل واستكمال الفقرة ب، الفقرة 1 والفقرة 6، المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) في اتجاه السماح للمستثمرين بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام "الأراضي السكنية" أو "الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" أو "الأراضي الأخرى التي ليست سكنية" وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي، وبرامج التنمية الحضرية والبناء والإسكان لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري والإسكان المختلط والمشاريع التجارية والخدمية، لتهيئة الظروف للمستثمرين، وخاصة الشركات والمؤسسات العقارية الكبيرة، مع القدرة على الاستثمار في تطوير مشاريع الإسكان، والمناطق الحضرية بمساحات كبيرة تصل إلى عشرات وعشرات ومئات وآلاف الهكتارات، للحصول على البنية التحتية لحركة المرور المتزامنة والبنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية والعديد من المرافق والخدمات الحضرية.
واقترحت الجمعية أيضًا أنه من الضروري تعديل واستكمال الفقرة 4 من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) في اتجاه تكليف الحكومة بتنظيم التعامل مع "المساحات الأرضية التي تديرها الدولة، والمساحات الأرضية التي تديرها الدولة" المتخللة بمشاريع الإسكان التجاري (على غرار أحكام الفقرة 13 من المادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP بشأن تعديل واستكمال عدد من المراسيم التي توضح تفاصيل تنفيذ قانون الأراضي) لضمان عدم وجود خسارة في إيرادات ميزانية الدولة وعدم خسارة الأصول العامة، وهي موارد الأراضي.
وبحسب السيد تشاو، فإن تعديل واستكمال الفقرة ب، البند 1، والفقرة أ، البند 4، والفقرة 6، من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) على النحو المذكور أعلاه يهدف إلى "إضفاء الطابع المؤسسي" الكامل على القرار 18-NQ/TW المؤرخ 16 يونيو 2022 للجنة التنفيذية المركزية للحزب، والذي نص على أن وجهات النظر والسياسات المؤسسية بشأن الأراضي يجب أن تكتمل بشكل متزامن ووفقًا للمؤسسة لتطوير اقتصاد السوق الموجه نحو الاشتراكية.
- وجود سياسات مناسبة لكل موضوع ونوع من استخدامات الأراضي لإطلاق العنان للإمكانات وتعظيم قيمة موارد الأراضي، وكذلك الاستمرار في تنفيذ آلية التفاوض الذاتي بين المواطنين والشركات في نقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الحضري والتجاري.
سد الثغرات لتجنب خسارة إيرادات الدولة
وبحسب السيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية أصحاب حقوق استخدام الأراضي: "بالنسبة لمشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية التي تتوافق مع تخطيط وخطط استخدام الأراضي، فمن الضروري تطوير وإتقان الآليات والسياسات على الفور للمنظمات والأسر والأفراد الذين لديهم حقوق استخدام الأراضي للمشاركة مع المستثمرين لتنفيذ المشاريع في شكل نقل وإيجار ومساهمة رأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي وضمان وراثة اللوائح الصحيحة والدقيقة والمعقولة لقانون الأراضي لعام 2013 ".
إن مفتاح تجنب خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة يكمن في "سد" "الثغرات" في تطبيق أساليب تقييم الأراضي لتحديد أسعار الأراضي.
كما أعربت الجمعية عن مخاوفها من أنه إذا استمر السماح للمنظمات الاقتصادية والمستثمرين بالحصول على حقوق استخدام الأراضي من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي الزراعية أو الأراضي غير الزراعية التي ليست أراضٍ سكنية، حتى لو كان ذلك وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي، لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، فسيؤدي ذلك إلى خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة وخسارة الأصول العامة، التي تعد موارد أرضية. في الواقع، كانت هناك عدد من حالات خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة وخسارة الأصول العامة، التي تعد موارد أرضية، في السنوات السابقة.
ومع ذلك، وجدت الجمعية أن السبب الرئيسي لخسارة إيرادات الموازنة العامة وخسارة الأصول العامة، وهي موارد الأراضي في السنوات الأخيرة، لا يرجع إلى أن قانون الأراضي لعام 2013 يسمح للمنظمات الاقتصادية والمستثمرين بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي بما في ذلك "الأراضي السكنية"، أو "الأراضي السكنية والأراضي الأخرى"، أو "الأراضي الأخرى التي ليست سكنية"، ولكن بسبب عدم كفاية وحدود تطبيق أساليب تقييم الأراضي لتقييم وتقدير أسعار الأراضي؛ وبالتالي تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع السكنية التجارية والحضرية.
ولذلك، ترى جمعية تقييم الأراضي أن القضية الرئيسية التي تحتاج إلى حل هي "إغلاق" "الثغرات" في "تطبيق أساليب تقييم الأراضي" من أجل "تقييم الأراضي"، و"تقييم أسعار الأراضي" من أجل "تحديد أسعار الأراضي المحددة" لحساب "رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي" للمشاريع السكنية التجارية والحضرية.
من ناحية أخرى، تركز الحكومة حالياً على صياغة مرسوم يعدل ويكمل عدداً من مواد المرسوم 44/2014/ND-CP بشأن تقييم الأراضي لممارسة "حقوق" الدولة في تقييم الأراضي، والبت في رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، "وليس ملاحقة أسعار السوق"، لأداء وظيفة "الدولة في تنظيم الاقتصاد"؛ بما في ذلك سوق العقارات للتنمية الاجتماعية والاقتصادية من أجل المصلحة الوطنية والعامة.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)